V kůži portfoliomanažera (5. díl): Realitní dividendová defenziva
V dalším dílu seriálu, ve kterém vás nechávám nahlédnout do své investiční kuchyně, se vydáme na realitní trh. Portfolio Conseq Invest Akciového fondu, stejně jako všechna ostatní akciová portfolia, se snažíme řídit hodnotovým stylem s důrazem na nízké ukazatele ocenění ve spojení s výrazným bezpečnostním rizikovým polštářem. Část pozic je proto určena "defenzivním" akciím firem se silným FCF výnosem (volným cash flow), nízkým zadlužením a atraktivním dividendovým výnosem a kvalitním managementem. Takovou společností je například rakouská Atrium European Real Estate.
Atrium je jedním z předních správců obchodních center v regionu střední Evropy. Soustředí se především na nemovitosti v centrech největších měst. Společnost v České republice vlastní například OC Atrium Flora a Arkády Pankrác v Praze, Futurum Shopping Centrum v Brně nebo Palác Pardubice. Portfolio nemovitostí čítá 62 položek s celkovou pronajímanou plochou okolo 1,1 milionu metrů čtverečních. Regionálně se 58 % budov nachází v Polsku, zbylé pak v České republice, na Slovensku, v Rusku, Maďarsku a Rumunsku.
Akcie společnosti Atrium jsou součástí většiny našich akciových portfolií pro svůj defenzivní charakter, který je dán konzervativním oceněním nemovitostí, stabilním příjmem z vybíraného nájemného (v roce 2016 zhruba 185 milionů EUR) a vysokým dividendovým výnosem. Obsazenost pronajímaných prostor se i vzhledem k polohám nemovitostí pohybuje okolo vynikajících 96 %. Propad nepřišel ani v uplynulých dvou letech kvůli ekonomickým problémům v Rusku, kdy Atrium kvůli udržení dlouhodobě dobrých vztahů se svými nájemci přistoupilo k dočasnému snížení cen.
Společnost je oproti svým konkurentům zadlužena jen málo. Velikost dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) se koncem uplynulého roku pohybovala okolo 27 %, což umožňuje na čtvrtletní bázi vyplácet velice štědrou dividendu 0,0675 EUR na akcii (7% dividendový výnos). Na provozních účtech je na případné akvizice připraveno přibližně 140 milionů EUR. Volná hotovost tak s určitým napákovaním představuje dostatečnou palební sílu pro případnou expanzi.
Za určité riziko považujeme možnost prodeje aktiv v Rusku (v hodnotě asi 271 milionů EUR), jímž by klesla kapacita pro výplatu dividend. Získané prostředky by však byly využity k vyplacení extra dividendy nebo na akvizice v "bezpečnějších" zemích. To samé platí pro zatím nezastavěné pozemky v Turecku (zhruba 115 milionů EUR).
V současnosti Atrium čelí několika soudním sporům z dřívějších let, na možná vyrovnání již byly vytvořeny opravné položky. Poslední riziko vidíme v případném výrazném růstu výnosů. Ty by však v Evropě při uvolněném nastavení měnové politiky ECB měly být pod kontrolou, a tedy nikterak výrazné.
Společnosti jako Atrium jsou nyní zajímavé i jako určitá pojistka proti případnému růstu inflace. Růst cenové hladiny by měl skrze nájemné indexované na inflaci a růst hodnoty nemovitostí být reflektován v cenách akcií. Atrium se při ceně 3,9 eura za akcii obchoduje s 29% diskontem vůči čisté účetní hodnotě svých aktiv. Riziko volatility měnových kurzů je eliminováno na minimum, když drtivá většina nájemného je nasmlouvána v EUR (nebo v USD pro Rusko). Tomu odpovídá i denominace veškerých dluhů.
Atrium v našich portfoliích reprezentuje defenzivní společnost s velice nízkým zadlužením schopnou bez problémů vyplácet 100 % volných peněžních toků z nájemného ve formě dividend. Pro dlouhodobé investory hledající dividendový titul se jedná o zajímavý doplněk jejich akciového portfolia.
