Český realitní trh: Nižší ceny přitáhly poptávku, v mnoha krajích už nelze sázet na propad cen

Cenové propady přitáhly jednu z nejsilnějších poptávkových vln za poslední roky. Transakcí je nyní stejně jako před rokem a o dvě třetiny více než předloni. A to znamená jediné – cenové trendy se začnou velice brzy obracet, což už se na mnoha místech stalo. Zda se jedná o nový normál, nebo se jen otevírá zhruba půlroční okno, kdy bude nabídka a poptávka opět ve shodě, napoví ale až začátek podzimu.

Realitní Česko se do léta stane laboratoří, kde se budou v jednotlivých krajích testovat limity nabídky a poptávky. V mnoha krajích je už patrné, jak budou vypadat nové cenové hladiny. V podstatě navazují na vývoj z posledních let předchozí dekády a ignorují poslední dva roky. Jinde, například v Jihomoravském kraji, na novou podobu teprve čekáme. Jedno je však jisté – Češi evidentně stále mají peníze a realitní trh má stále jejich důvěru. Levné nemovitosti lákají tisíce běžných domácností, které na tuto vzácnou konstelaci – pokles cen a trh s minimem spekulantů – čekaly několik let.

V Praze se prodává nejméně bytů od roku 2019, ve Středočeském kraji jsou prodeje rekordní

Rozdíly mezi jednotlivými regiony nejlépe ilustruje vývoj cen starších bytů v hlavním městě a okolí a také v jihomoravské metropoli. Zatímco v Praze ceny s jarem zastavily propadu a vzrostly o procento na 113 tisíc korun za metr čtvereční, ve Středočeském kraji ceny vzrostly o 8 % a přiblížily se hodnotě z doby před rokem. Důvod je jednoduchý, je jím dlouho předpovídaný přesun domácností v rámci takzvaného metropolitního prstence z Prahy do okolních spádových měst. Ve městech, jako jsou Kladno, Beroun, Kolín, Roztoky, Brandýs, Neratovice nebo Benešov, se jen za první kvartál prodalo více bytů než za celý rok 2021 a prodeje jsou na trojnásobku dlouhodobého průměru.

Zatímco pražskou situaci lze nazvat patovou – majitelé raději neprodávají, než aby tratili na ceně, a počet transakcí je skutečně nízký –, Středočeský kraj je v prodejích na dlouholetých a mnohde i historických maximech. A pravděpodobně to je jen začátek. Rodí se obrovská výzva, která bude znamenat přehodnocení řady dosavadních věcí, od dopravního spojení Prahy a jejího metropolitního prstence po urychlenou výstavbu občanské vybavenosti v okresních městech i menších obcích, kam nyní "Novostředočeši" ve velkém míří za dostupným bydlením.

Opačný vývoj probíhá v Brně, kde ceny s jarem klesly o dalších 7 %. Průměrný starší byt se nyní prodává za zhruba 81,5 tisíce korun za metr čtvereční, tedy za cenu z léta 2021. Důvodem je paradoxně výrazný pokles nabídky, kvůli kterému zmizely kvalitnější, a tím i dražší nemovitosti, a nárůst transakcí realizovaných pod časovým tlakem, tedy "pod cenou". I proto je pravděpodobné, že pokles bude pokračovat i v létě. Brno tak alespoň na čas ztrácí svou nedávno nabytou pověst trhu s "metropolitní kupní silou".

Majitelé brněnských bytů zkrátka čekají na konec aktuální cenové bouře, a pokud je k prodeji nic netlačí, nemají důvod přistupovat na současné ceny, které optikou minulých měsíců považují za velice nízké. A slabá je překvapivě i poptávka. Důvod je dvojí – nasycena je pravděpodobně z předchozího silného roku a zájemci také dávají najevo, že stabilizaci cen na současné hladině zatím nevěří, a sázejí proto na další pokles.

Minimální zájem o domy před rekonstrukcí, pokles cen i v kvalitních segmentech

Čitelnější je segment rodinných domů. Na něm lze identifikovat několik silných trendů. V první řadě opět klesá zájem o domy vyžadující generální rekonstrukci, a tím i jejich cena. Jejich prodeje tak stále částečně tvoří "nákup kvůli pozemku", tedy studně a kapacitě inženýrských sítí pro budoucí novostavbu. Tím, že "děravé domy", jak se segmentu v realitním žargonu přezdívá, ve velkém mizejí z nabídky, cena realizovaných transakcí opticky roste ve prospěch kvalitnějších nemovitostí. Jedná se však o optický klam – v praxi mají zájemci v podstatě u 95 % rodinných domů šanci nakupovat za ceny, které už mnoho let nebyly. Platí to i o kvalitních nemovitostech v zajímavých lokalitách. Poptávka po rodinných domech je totiž jedna z nejslabších za posledních pět let.

To potvrzuje i pro laiky paradoxní růst cen ve Středočeském kraji. Podobně jako u bytů jej způsobuje velký přesun pražské poptávky. Pořídit si starší rodinný dům totiž dlouho nebylo výhodnější. A podobně situace využívají zájemci o druhé domovy nebo chalupy, kteří přispěli například k zastavení poklesu cen v Královéhradeckém kraji (nákupy v Krkonoších), na Karlovarsku nebo na Vysočině.

Nájmy na nových rekordech, poptávka opět opatrně stoupá

Podle předpokladů se vyvíjí trh s nájemním bydlením. V Praze, kde nájmy setrvale rostou od léta 2021, dosáhly nového historického maxima. Průměrný metr čtvereční nájemní plochy se nabízel za 338 korun. Na novém maximu jsou kvůli stěhování domácností za hranice hlavního města také nájmy ve Středočeském kraji – poprvé v historii se dotkly 240 korun za metr čtvereční. Naopak poměrně překvapivě klesla průměrná cena nájmu v Brně, a to na 272 korun za metr čtvereční.

Zatím se naplňuje spíše optimistický scénář. Přestože nájmy zdražují, v naprosté většině případů se růst pohybuje na úrovni okolo 10 %, tedy pod úrovní celkové inflace v ekonomice. Jedinou výjimkou je Praha, kde nájemní bydlení od loňského roku zdražilo zhruba o pětinu, což je však logické s ohledem na dlouhodobě podprůměrné nájmy, které byly v hlavním městě běžné ještě před rokem.

Výhled je nadále spíše pozitivní, a to přesto, že poptávka po nájemním bydlení po půlroční stagnaci opět nabírá na síle. Růst se tedy bude držet v dosavadních mezích a bude kopírovat inflaci. A v mnoha městech – jak ukazuje například Brno – zvyšující se počet nemovitostí k pronájmu přispěje k diverzifikaci nabídky, a tím i cenových hladin.

Zdroj: European Housing Services, Bezrealitky.cz