Chystáte se stavět dům s hypotékou? Na prvním místě je hladké čerpání úvěru, ne o chlup nižší sazba

Zdražování stavebních prací vede hodně lidí k tomu, že se pustí do výstavby rodinného domu vlastními silami, s pomocí příbuzných, kamarádů nebo známých. Oproti ceně hotového domu nebo výstavbě na klíč se tak dají ušetřit třeba i desítky procent . Ani tak se ale lidé často neobejdou bez hypotéčního úvěru.

"Když kupujete hotový dům nebo byt, je hypotéka relativně snadná záležitost. Zjednodušeně je to tak, že jakmile podepíšete úvěrovou smlouvu a do katastru je bance zapsáno zástavní právo k pořizované nemovitosti, banka uvolní peníze do advokátní úschovy nebo přímo na účet prodávajícího, vy se stáváte majiteli a začínáte splácet úvěr," vysvětluje Petr Dvořák z finančněporadenské společnosti Alvela.

Když ale čerpáte hypotéku na výstavbu domu, peníze nedostanete najednou, ale postupně podle toho, jak stavba pokračuje. Do zástavy jde bance zpravidla pozemek a také rozestavěný dům, jehož hodnota roste s pokračující výstavbou. Banka proto kontroluje, jak stavba pokračuje, a peníze uvolňuje po částech. "Tahle část procesu je klíčová a je důležité, aby probíhala bez komplikací. I proto je hypotéční úvěr na výstavbu považovaný za jeden z nejsložitějších produktů, co se týče administrativy a koordinace," pokračuje Dvořák.

Stavíte na vlastním, nebo pozemek teprve kupujete?

Vlastnit stavební pozemek nezatížený úvěrem je pro budoucí výstavbu fantastický vklad. V očích banky máte větší zajištění pro získání úvěru a můžete na začátku čerpat více peněz. To vám umožní lépe financovat první fáze stavby. Díky tomu budete mít včas zajištěný potřebný materiál a můžete bez zbytečných prodlev začít s budováním hrubé stavby.

Pokud ale potřebujete hypotékou financovat výstavbu i pozemek, pravděpodobně si budete muset vzít dvě hypotéky. Proč?

Podívejme se, jak to vypadá, když si vezmete jednu "velkou" hypotéku, tedy najednou na pozemek i výstavbu. Úvěr začnete čerpat koupí pozemku. Pak ale přichází fáze jednání s projektantem a čekání na stavební povolení, které v Česku obvykle postupuje tempem lenochoda na dovolené. Mezitím splácíte jenom úroky z už vyčerpané části, tedy z ceny pozemku, aniž byste splatili jedinou korunu ze svého závazku. A zároveň běží zpravidla dvouletá lhůta, během které byste měli hypotéku vyčerpat.

"Lepší je proto z jedné hypotéky koupit pozemek a začít splácet úroky i jistinu. A mezitím vyřešit stavební povolení a sjednat si druhou hypotéku na výstavbu domu. Nezapomeňte ale na jednu věc – koupě pozemku i výstavba se musejí financovat u jedné banky. Proto je potřeba pečlivě vybírat nejvhodnější banku pro výstavbu a s ní financovat už samotnou koupi pozemku. Když to bude dávat finančně smysl, můžete po dokončení výstavby hypotéky sloučit do jedné," radí Dvořák.

Kdy jít za projektantem, kdy pro razítko a kdy do banky?

Pro sjednání hypotéky na výstavbu nepotřebujete stavební povolení. Stačí vám projektová studie (pohledy ze všech stran, umístění na pozemku a půdorys), aby si odhadce udělal jasnou představu o tom, co na pozemku budete stavět.

"Ještě předtím je dobré si udělat průzkum a zjistit, kolik peněz vám budou jednotlivé banky ochotné půjčit, ať se návrh drží v reálných mantinelech. Ideální pořadí je tedy průzkum na bankovním trhu, získání projektové studie, schválení hypotéčního úvěru, zahájení procesu pro získání stavebního povolení, uzavření hypotéky a konečně zahájení čerpání hypotéky po získání stavebního povolení," popisuje celý proces Petr Dvořák.

Hypotéku je zpravidla nejvhodnější uzavřít, když víte, že máte pohromadě všechno potřebné a zbývá už jenom finální "udělení razítka" u stavebního povolení, které je podmínkou k čerpání hypotéky. Jakmile máte stavební povolení, můžete začít čerpat první hypotéční tranši.

Půjčte si o 20 % více

Některé banky umožňují vzít si až o 20 % více, než jsou předpokládané stavební náklady. Tyhle peníze navíc se můžou hodit. Tuhle část přitom nemusíte vyčerpat, můžete ji bance bez sankce vrátit. Při vrácení se pak úměrně sníží i pravidelná měsíční splátka. Pro případ, že zdraží stavební materiály nebo narazíte na (ne)očekávané problémy, ale budete mít po ruce rezervu.

Po schválení už nejde hypotéku navyšovat. Jedinou možností je ji celou refinancovat, což ale mimo jiné znamená i poplatek za předčasné splacení. Nebo si musíte vzít nový nezajištěný úvěr, který je ale vždy dražší než úvěr zajištěný. Zkušenost je taková, že rozpočet při výstavbě většinou narůstá, a tak budete řešit spíše opačný problém, než že by vám peníze přebývaly. "Proto je rezerva důležitá, nehledě na to, že po dokončení samotného domu na vás jako na stavebníka budou čekat ještě chodníky, garážová stání, plot a podobně," vyjmenovává Dvořák položky, se kterými lidé občas při plánování nákladů stavby nepočítají.

Čerpání peněz podle faktur je minulost

Po vyčerpání první tranše neprobíhá uvolňování dalších peněz na základě faktur. Oproti zažité představě faktury v současnosti banku v podstatě nezajímají. Banka ale kontroluje, že stavba probíhá podle dohodnutého rozpočtu.

V průběhu výstavby vás po vyčerpání první části úvěru navštíví odhadce banky. Ten má ověřit, že jste peníze opravdu investovali do stavby. Jenom cihly složené na pozemku nestačí, musejí už být součástí stavby. Pokud odhadce potvrdí, že všechno odpovídá schválenému rozpočtu, banka vám uvolní další část peněz.

"Je určitě dobré se seznámit s tím, jak ta která banka při kontrolách postupuje, a také je vhodné nemít rozpočet sepsaný příliš detailně," radí Dvořák. "Každou uvedenou položku bude chtít banka při kontrole vidět realizovanou. Kvůli nepostavenému přístřešku pro auto si pak můžete zadělat na zbytečné problémy. Nechcete také třeba betonovat chodníky v zimě jen proto, abyste splnili položkový rozpočet."

Jakou banku hledat?

Ideální je, aby měla banka vstřícné podmínky pro uvolňování peněz. Než při výběru hypotéky bazírovat na každé desetince procentního bodu úrokové sazby, je důležitější vybrat si takovou banku, která bude po dobu výstavby na vaší straně a bude fungovat jako stabilní partner, ne někdo, kdo vás zatěžuje administrativou. Po uplynutí fixace a s dostavěnou nemovitostí pak můžete začít s bankou v klidu řešit nové nastavení podmínek splácení a jít už natvrdo po nejnižší sazbě.

Důležité pro vás také může být to, aby banka v souvislosti s budoucí hodnotou nemovitosti netrvala na prokazování dostatečného množství vlastních peněz. Banka chce mít jistotu, že dům dostavíte. Když odhadne budoucí hodnotu nemovitosti například na 8 milionů, ale vy počítáte s výstavbou jenom za 6 milionů korun, které si chcete půjčit, může chtít banka prokázat, že máte další 2 miliony k dispozici z vlastních zdrojů. A když je nemáte, je vhodnější obrátit se na banku, která vlastní zdroje nezkoumá.

Co se děje, když nestihnete dostavět v termínu?

Hypotéku byste měli dočerpat do dvou let od zahájení čerpání. Je celkem běžné, že to stavebníci nestihnou. Prodloužit čerpání hypotéky o půl roku nebo rok nebývá problém. "Jen je potřeba počítat s tím, že to znamená vyhotovení dodatku k úvěrové smlouvě, což bývá spojené s poplatkem v řádu tisíců korun. I proto je ve vašem zájmu co nejhladší průběh výstavby bez zdržení," dodává Petr Dvořák ze společnosti Alvela.

Ti pna závěr: Hospodařte rozvážně

Neutrácejte peníze od banky za zbytečnosti. Zní to jako samozřejmost, ale hodně lidí při čerpání části hypotéky získá na účet částku, kterou na něm nikdy neměla. Může je to svádět k rozhazování. Doporučuje se ale hospodařit s vypůjčenými penězi konzervativně a bydlení si "šperkovat" až tehdy, když máte jistotu, že postavíte všechno, co je v rozpočtu schváleném bankou.

Zdroj: Broker Trust