Průmyslové haly místo bytů: Accolade Industrial Fund cílí na stabilní výnos a dlouhodobé zhodnocení

"Jak říká Warren Buffett, u velkého fondu je těžké dosahovat velice vysokých výnosů," vysvětluje Tomáš Hanáček, šéf business developmentu společnosti Accolade. "Když máte malý fond s portfoliem složeným z jednotek nemovitostí a u jedné vyskočí valuace o dvacet procent, hned to poznáte. U fondu velikosti Accolade Industrial Fund to má jen malý dopad. Významnou výhodou je ale stabilita a diverzifikace."

Fond vznikl v roce 2014 a od té doby rozšířil své portfolio na více než dva miliony metrů čtverečních průmyslových ploch. V halách s nejvyššími světovými standardy sídlí firmy jako Amazon, DHL, Tchibo nebo Bridgestone. Díky dlouhodobým nájemním smlouvám, které v průměru přesahují šest let, si nemovitosti ve fondu drží velice nízkou neobsazenost okolo dvou procent.

"Důležité je diverzifikovat geograficky, segmentově i v rámci financování," popisuje Hanáček. "Kdyby se náhodou stalo, že ve fondu ze dne na den skončí největší nájemce, tedy Amazon, zasáhlo by to jen velice malou část portfolia. To fond ustojí. A to je také rozdíl oproti menším fondovým portfoliím."

Konzervativní jádro portfolia

Fond dokáže generovat i vyšší než cílený 7% výnos, například průměrný roční výnos za posledních pět let je okolo deseti procent. Komunikovaných sedm procent reflektuje výnosy z nájmů. A to je složka, kterou lze dlouhodobě řídit a ovlivnit.

Fond se tak profiluje jako konzervativní prvek investičního portfolia, alternativa k penzijnímu spoření nebo dlouhodobým vkladům. "Investor by se na to měl dívat téměř jako na penzijní produkt. Dlouhodobý, který přináší zajímavý, ale stabilní výnos," vysvětluje Hanáček.

CBRE

Výsledek fondu ovlivňuje vedle nájmu také zhodnocení samotných nemovitostí. Jejich ocenění je přitom disciplína sama o sobě. "Fond se v tomto směru snaží být velice transparentní a žádné valuace nedělá interně. Všechno outsourcuje externím subjektům na trhu, specialistům a globálním hráčům, kteří oceňují v souladu s předpisy RICS (Královský institut diplomovaných znalců). Drží se zkrátka celoevropských standardů," popisuje Hanáček s tím, že historický trend výnosu fondu reflektuje vývoj tržního yieldu neboli hrubý výnos komerčních nemovitostí. Jedná se o roční nájemné generované nemovitostí vydělené její kupní cenou, to celé vyjádřené v procentech. Do tohoto parametru se samozřejmě propisuje i financování na trhu a cena peněz.

"Z grafu je patrné, že od roku 2014 do roku 2021 ceny nemovitostí stále rostly. Bylo to i tím, že peníze byly levné, v roce 2021 byly stále ještě záporné sazby ECB. To všechno nahrávalo růstu cen, a tím pádem rostl i výnos. A když se podíváme na strukturu toho výnosu, jsme plus minus kolem deseti procent, tedy sedm procent z nájmu plus nějaké zhodnocení nemovitostí," vysvětluje Hanáček.

To se ale změnilo v roce 2022. S růstem inflace a úrokových sazeb se zvýšil tržní yield industriálních nemovitostí, a tím pádem klesala jejich cena. "Rok 2022 byl výjimečný a trh zaznamenal opačný vývoj než v předchozích letech. Ale to jsou investice do nemovitostí. Někdy vám trh přeje, jindy ne," dodává Hanáček s tím, že další výhled je už ale podle něj stabilní.

Inflace se ustálila a sazby se nemění. Navíc podle Hanáčka budou průmyslové nemovitosti vždy důležitou součástí evropské infrastruktury a je to statek, který je omezený v čase i prostoru, takže jeho hodnota dlouhodobě roste.

Peníze vydělávají do posledního dne splatnosti odkupu

Dlouhodobá je také investice do Accolade Industrial Fund. Investoři musejí počítat s tím, že peníze budou mít ve fondu minimálně pět let. O prodej podílu lze požádat nejdříve po čtyřech letech a výstupní doba je 12 měsíců. Po celou dobu ale investor pobírá výnos. To znamená, že rozhodným dnem je až poslední den oněch 12 měsíců a peníze do poslední chvíle vydělávají.

"Dvanáct měsíců je optikou současných trhů hodně, ale má to opodstatnění," vysvětluje Hanáček. "Důvodem je potřeba detailního hlídání cash flow fondu a jistoty, že bude vždy schopen dostát závazkům vůči investorům. Jeho správci potřebují vědět rok dopředu, kolik peněz bude potřeba na výplaty investorům. Je to otázka cash flow, které je u nemovitostního fondu klíčové."

Fond má čtyři obchodní dny do roka, ke kterým se stanovuje hodnota NAV. V praxi to znamená, že investor, který podá žádost o prodej například 1. ledna, obdrží prostředky začátkem února následujícího roku.