Investice do nemovitostí? Průmyslové haly dokáží zajistit solidní a stabilní výnos

V informacích o fondu se píše, že investuje primárně do nemovitostí třídy A. Co to znamená?

Na trhu je několik kategorií komerčních průmyslových nemovitostí. Kategorie A znamená, že to jsou nejmodernější a standardizované typy budov. Mají jasně dané nároky na konstrukci, kapacitu zatížení podlahy, rozvržení sloupů uvnitř haly a tak dále.

Důvod, proč fond investuje pouze do nich, je, že jde o celosvětový standard. To znamená, že když do takové haly přijde třeba výrobce z Ameriky nebo z Asie, tak ví, že může čekat stavby nejmodernější úrovně, a to stejné, jaké by našel i ve své zemi nebo na svém kontinentu.

Takže je díky tomu i jednodušší hledat nájemce?

Přesně tak. Ty haly jsou navíc velice flexibilní. Průmyslové nemovitosti mají své specifické klienty a nájemce. Pohybují se v oblastech od strojírenství přes automobily a elektrovýrobu až po potravinářství, farmacii a podobně.

Haly mají ale samozřejmě daleko širší využití. Nejen pro výrobu, ale také pro logistiku a skladování. V současné době je v nich i velká část retailu, konkrétně e-commerce.

A podle čeho fond vybírá, jakou halu a kde koupí?

Samozřejmě posuzujeme celou řadu aspektů. S lehkou nadsázkou lze ale říct, že stejně jako jiné nemovitosti mají i ty průmyslové tři základní kritéria výběru, a to lokalitu, lokalitu a lokalitu. To je ten základní klíč. A pak přicházejí ty další, jako jsou napojení na dopravní infrastrukturu, napojení na přípojky, pro některé nájemce hraje samozřejmě roli, jestli jsou blízko cílovému trhu nebo například v rámci výrobního řetězce ke svému odběrateli. Někteří pronajímatelé zase potřebují dostatek kvalifikované pracovní síly, to je důležité specificky u výroby.

Další věc, která se řeší u nemovitostí jakéhokoli typu, je jejich hodnota a to, jakým způsobem jsou ohodnocovány. Mimo jiné je to velice důležité při výpočtech výkonnosti fondů. Jak ohodnocuje Accolade Industrial Fund?

Tomáš Hanáček, šéf rozvoje obchodu, Accolade

Accolade Industrial Fund

Má přes dvacet let zkušeností z finančnictví, od budování finančních a technologických startupů až po správu financí a financování podnikového sektoru v největších evropských bankách. Pracoval v CzechInvestu, České spořitelně nebo Creative Dock a spoluzaložil investiční platformu Zalep.to. Od roku 2018 působí jako Head Of Business Development ve společnosti Accolade. Zde vede tým, který pečuje o investory.

Ano, to je velká otázka, která se řeší od doby, co existuje trh s komerčními nemovitostmi. Accolade Industrial Fund se v tom snaží být velice transparentní a naceňování nemovitostí nebo valuace nikdy nedělá interně. Všechno outsourcuje od externích subjektů. Specialistů a globálních hráčů, kteří oceňují v souladu s předpisy RICS (Královského institutu diplomovaných znalců). Drží se zkrátka celoevropských standardů. To znamená, že stejným způsobem, jakým ohodnocují nemovitosti všude v Evropě, hodnotí tyto externí firmy nemovitosti i v našem fondu. A je to vidět i na výsledcích fondu, protože jdou s vývojem cen na trhu.

Hodnota nemovitostí ve fondu se potvrzuje například prodejem některé z nich. To ale Accolade Industrial Fund nedělá. Proč?

Zaměřuje se na strategii růstu, chce být velkým a významným evropským hráčem na trhu komerčních nemovitostí. Když prodáváte, tak své portfolio zmenšujete. Fond je na trhu od roku 2014 a historie ukazuje, že oceňovací metody, které používají partneři, se kterými spolupracuje, určují ceny velice blízko těm na trhu. Ti hodnotitelé samozřejmě berou v potaz všechny transakce, které se na trhu dějí, a zohledňují je ve valuacích nemovitostí v portfoliu fondu. Takže když prodává někdo jiný na trhu, tak se cena propisuje i do našeho ocenění.

Má tedy fond všechny haly obsazené, když je nechce prodávat? A na jak dlouho haly pronajímá?

Ano, ta neobsazenost je velice nízká, něco kolem 1,8 %, takže nižší než na trhu. Portfolio fondu má dva miliony metrů čtverečních, takže v něm vždy nějaká krátkodobá neobsazenost může nastat. Délka pronájmu se nyní pohybuje kolem 6,5 roku. Navíc jsou v portfoliu stabilní a velcí hráči typu Amazon, DHL, Tchibo nebo Bridgestone.

Proč jde do fondu investovat minimálně na pět let?

U nemovitostních fondů je samozřejmě největším rizikem likvidita. To by si měli všichni investoři uvědomovat. A u těch industriálních nemovitostí se bavíme o velkých investičních celcích, které mají hodnotu desítek až stovek milionů eur. Protože se fond snaží být velmi konzervativní, investorům od začátku komunikuje, že ta investice je opravdu dlouhodobá. Pět let bylo stanoveno na začátku, když fond vznikal, a dodržuje to dodnes, a to s přesvědčením, že je to vhodná doba pro tento typ nemovitostí. Dlouhá doba držení umožňuje pohodlně řídit cash flow tak, aby byl fond v každý moment schopen dostát závazkům vůči investorům. Hlavně těm, kteří chtějí z fondu vystoupit.

Komunikovaný výnos fondu je sedm procent. Není to málo, když lidé ještě nedávno dostávali i na spořicím účtu pět procent?

Od začátku založení fondu je komunikovaný výnos sedm procent. Je to proto, že sedm procent zhruba odpovídá výnosům z nájmů. To znamená ze složky, kterou lze ovlivnit. Samozřejmě do toho výnosu vstupují ještě další aspekty. Může to být více, ale může to být méně. To, co lze ze zkušenosti dlouhodobě doručit, je těch sedm procent.

Investice do Accolade Industrial Fund prostě patří do konzervativnější, stabilní části portfolia. Pro nemovitosti je charakteristické, že jde o statek omezený v čase a místě a dlouhodobě jejich cena na trhu roste. Vidíme to, když se podíváme 50 let zpátky, a je to tak pořád. Vždy může samozřejmě přijít nějaká vlna zlevnění, jakou jsme zaznamenali třeba v hypoteční krizi let 2007 a 2008. Ale trvalo jen několik málo let, než nemovitosti opět začaly jako aktivum sílit.

Ještě jedna věc mě zaujala. Česká legislativa dovoluje vstoupit do fondu kvalifikovaných investorů už od jednoho milionu korun. Do Accolade Industrial Fund je ale vstupní hranice něco málo přes dva miliony. Proč?

Je to hlavně kvůli tomu, že jde o evropský fond a jeho primární regulace vychází z AIFMD (evropské směrnice o správcích alternativních investičních fondů), kde byla v době založení fondu minimální investice 75 tisíc eur. Teď je to 125 tisíc eur.

David Kufa (Conseq IM): Fondy jsou jako víno, také mají dobré a horší ročníky