Jan Kolb (WOOD & Company): Investujeme do komerčních nemovitostí, které mají parametry na dvouciferné výnosy

Co máte ve WOOD & Company na starosti?

Mojí hlavní rolí je vyhledávání investičních příležitostí, proces zařazení nemovitostí do portfolia a jejich následná správa. Současně se podílím na správě nově vzniklého Realitního – OPF určeného pro širší veřejnost.

WOOD & Company se dlouho zaměřovala na fondy kvalifikovaných investorů. Pro koho jsou tyto fondy určeny, do čeho investují a jakou mají výnosnost?

Naše fondy pro kvalifikované investory se rozdělují podle zaměření na kancelářské budovy (WOOD & Company Office podfond), na obchodní centra (WOOD & Company Retail podfond a WOOD & Company AUP Bratislava podfond) a od konce loňského roku také na výstavbu logistických parků (WOOD & Company Logistics podfond). Soustředíme se na hlavní města střední a východní Evropy (Prahu, Bratislavu a od roku 2022 i Varšavu). Za osm let existence se z nás stal jeden z největších realitních fondů na trhu. Hodnota našich aktiv přesahuje 1,2 miliardy eur.

Ačkoli historická výkonnost není zárukou budoucích výnosů, naše fondy pro kvalifikované investory dosahovaly vždy skvělých výsledků. Fond zaměřený na kancelářské budovy dosahuje od založení (červen 2017) výnosu 10,97 % ročně a fond zaměřený na obchodní centra od založení (srpen 2016) vynáší 15,22 % ročně. Jedná se přitom o výnosy eurových tříd investičních akcií daných fondů.

Začátkem loňského roku vznikl ve WOOD & Company fond Realitní – OPF, který je s minimální investicí 100 korun určen široké veřejnosti. Jak se zrodila myšlenka podobný fond uvést na trh?

Je to reakce na poptávku. Spravujeme velice úspěšný produkt v podobě fondu pro kvalifikované investory a současně máme přes 200 tisíc menších investorů, kteří s námi investují prostřednictvím platformy Portu. Chceme nabídnout možnost investovat do komerčních nemovitostí i lidem, kteří nemohou nebo nechtějí investovat milion, ale zajímá je nominálně menší investice.

Pro koho je Realitní – OPF určen?

Pro širokou veřejnost, která může prostřednictvím tohoto fondu získat expozici vůči trhu komerčních nemovitostí, jenž je dlouhodobě stabilní a investoři na něm dosahují nadprůměrných výnosů. Je to příležitost využít širokého know-how společnosti WOOD & Company a být součástí významných transakcí, které jsme standardně nabízeli pouze kvalifikovaným investorům. Ačkoli jde o investiční příležitost, s ohledem na likviditu může být pro některé investory zajímavou alternativou k termínovaným vkladům a obdobným produktům, které přestávají být zajímavé kvůli klesajícím úrokům.

V České republice existuje více realitních fondů. Proč by investoři, kteří do nějakého realitního fondu již investují (například ve své bance), měli zvážit investice právě do tohoto stále ještě nového fondu WOOD & Company?

Jestliže investujete do realitního fondu své banky, tak bych se v první řadě podíval na výnosnost. Není to pravidlo, ale tyto fondy mají často poměrně nízké výnosy. A co nás odlišuje od konkurence? Tento náš otevřený podílový fond těží ze spolupráce s našimi fondy pro kvalifikované investory. Máme tým více než šedesáti lidí a osm let historie s velice dobrými výsledky.

Ostatní nemovitostní fondy ale nejsou jedinou konkurencí vašeho fondu, protože do nemovitostního sektoru lze investovat také pomocí populárních ETF, které se vyznačují nízkou nákladovostí. Proč by si investor měl vybrat právě váš fond, když se rozhodne do nemovitostí investovat? Jaké jsou výhody, případně nevýhody?

Je důležité se podívat, jaká podkladová aktiva jsou součástí realitních ETF. ETF sice může mít minimální poplatky, ale když se podíváme na tituly, které kupuje, zjistíme, že tam mnohdy jsou poplatky poměrně vysoké.

Realitní ETF se často zaměřují na širší region. A je na každém investorovi, aby si řekl, zda chce mít expozici například vůči realitnímu trhu v Americe. Výhodou našich fondů je, že se zaměřují na trhy, které jsou investorům známé a na kterých se sami pohybují.

Veřejně obchodované tituly mohou být navíc poměrně volatilní, do jejich cen vstupuje i sentiment trhu. Výhodou ETF je naopak likvidita, investor může zpeněžit své prostředky téměř na denní bázi. Náš Realitní – OPF zpracuje žádost o redempci (žádost o výběr) během 20 až 50 dní.

Jaké jsou ambice vašeho nemovitostního OPF, pokud jde o čísla? Jaký objem majetku očekáváte, že bude fond spravovat v horizontu tří či pěti let?

Aktuálně je ve fondu přes 200 milionů korun. Milníkem bude jedna miliarda. Když se vrátím k fondu pro kvalifikované investory, tak ten se od svého prvního úpisu dodnes zdesetinásobil. Rádi bychom měli stejnou trajektorii u Realitní OPF, ale ideálně za trochu kratší dobu.

Do jakých nemovitostí plánuje nový fond investovat a podle čeho vybíráte jednotlivé kancelářské budovy a obchodní centra?

Kancelářské budovy a obchodní centra jsou primární segmenty, ve kterých jsme začínali, kterým rozumíme a jež chceme rozvíjet prostřednictvím tohoto nového fondu. Kromě toho plánujeme investovat do výstavby logistických parků.
U všech druhů nemovitostí je klíčová lokalita a za neméně důležitý parametr považuji schopnost přilákat a udržet nájemce. V první řadě je pro nás důležité mít budovy obsazené, aby generovaly nájem. Naše kancelářské budovy si drží stabilně obsazenost okolo 95 % a u našich obchodních center je to zhruba 93 %.

Jaké jsou další faktory, tedy vedle lokality a míry obsazenosti?

Důležitá je i úroveň nájmů. Pokud mají okolní budovy nižší nájem, než platí naši nájemci, tak to může být problém budovy, kterou kupujeme. U obchodních center nám nájemce platí nájem za obchodní plochu. Hlavními měřítky pro hodnotu obchodní plochy jsou návštěvnost a obrat dosahovaný nájemci. Nejdůležitějším parametrem je ale výnos. Nekupujeme nejvíce prémiové nemovitosti, protože ty mají výnos poměrně nízký. Kdybychom takové projekty kupovali, nebyli bychom schopni dodat investorům výnos, který jim slibujeme.

Jak se vlastně kupuje takové nákupní centrum, třeba Galerie Harfa?

Je to proces na několik měsíců. Potkávají se dvě strany, prodávající a kupující. Prodávající chce prodat nemovitost za co největší obnos a my, když něco kupujeme, tak se snažíme vyjednat nejlepší podmínky pro své investory. Potkat se je někdy poněkud obtížné.

Proces začíná identifikací vhodné příležitosti k investici, kdy první fází je podpis letter of intent (též LOI neboli nezávazný dokument, který stanoví cenu a další základní parametry transakce). Pak se vstoupí do due diligence. To je proces, kde se provádí prověrka právní, daňová, finanční, technická a komerční. Díváme se na projekt opravdu ze všech stran, a to dva až tři měsíce. Následně s protistranou jednáme o tom, zda cena, na které jsme se dohodli na začátku, stále platí, nebo by měla být jiná. Pokud se domluvíme, připraví se transakční dokumentace a současně požádáme banku o poskytnutí financování. Když jde vše podle plánu, za čtyři až pět měsíců od LOI můžeme budovu přebírat.

Takže kromě toho, že do transakce vkládají prostředky investoři, je tam vždy ještě banka, která se podílí na financování?

Ano. Vyjma prostředků od investorů do všech našich projektů vstupuje banka. Důvod je prostý – je-li součástí banka, zvyšuje to výnos pro naše investory. Když investujeme do nového projektu, snažíme se nepřesáhnout 70 % LTV (poměr dluhu k celkové hodnotě nemovitosti).

Nově vzniklý podílový fond nabírá v prvních měsících peníze nových investorů. Kam tyto peníze putují?

Investujeme společně s naším fondem pro kvalifikované investory. Dosud jsme již v rámci fondu stihli zainvestovat do centra Krakov, což je obchodní centrum v pražských Bohnicích, jsou tam také zmiňovaná Harfa a Green Point, což je kancelářská budova na Praze 5. Dále máme rozpracované projekty v různých fázích, a to jak v České republice, tak v Polsku.

Nemovitostní fond měl nějaké prvotní upisovací období, během kterého se sbíraly peníze od investorů a hodnota podílového listu byla jedna. V červnu došlo poprvé k přecenění hodnoty podílového listu. Jak se stanovuje hodnota podílového listu, respektive fondu?

Všechny nemovitosti, které máme v portfoliu, generují příjem z nájemních smluv. To je hlavní položka, která tvoří výnos. Druhým vstupem je hodnota nemovitosti, kterou stanovuje nezávislý oceňovatel dvakrát ročně.

Jaký očekáváte vývoj výnosnosti fondu?

Cílíme na výnos 7-9 % a věříme, že jsme schopni jej investorům dlouhodobě dodávat. Jedná se o čistou výnosnost po odečtení správcovského a výkonnostního poplatku, tedy výnos, jehož připsání může investor očekávat do hodnoty podílového listu. Výnos za 10 měsíců (od 31. 5. 2023 do 31. 3. 2024) dosáhl 6,55 %.

Ostatní nemovitostní fondy určené široké veřejnosti dosahují zhodnocení 4-6 %, výjimečně 7-8 %. Lze očekávat, že nový nemovitostní fond bude ostatní realitní fondy převyšovat?

Investujeme do projektů, které mají parametry na to dosahovat dvouciferných procentuálních výnosů. Přestože ve WOOD & Company odhadujeme výnos na 7-9 % ročně, věřím, že se dostaneme na dvouciferný výnos, tedy podobně jako u našich fondů pro kvalifikované investory, kde se nám relativně stabilně daří očekávaný výnos překonávat.

S každým výnosem se pojí riziko. Bavíme se o výnosu 7-9 %, na který jsou možná spíše zvyklí investoři do akcií. Nicméně akciové investice výrazně kolísají a jakákoli krize je značně ovlivní. Jak je to s kolísáním hodnoty u nemovitostního fondu, třeba ve srovnání právě s akciemi?

Vrátím se k fondům pro kvalifikované investory, protože ty mají delší historii. Například u fondu zaměřeného na kancelářské budovy hodnota investiční akcie nikdy neklesla. Druhý fond zaměřený na obchodní centra za sedm let své existence klesl pouze jednou, ve druhém čtvrtletí 2020. Bylo to během pandemie, kdy vláda zavřela obchodní centra, a nám tak vypadl příjem. Rok 2020 nakonec pro náš fond dopadl dobře, i díky vládní podpoře maloobchodníků jsme ten rok dosáhli výnosu okolo 4,5 %. Největším rizikem jsou tedy externí faktory, které management fondu těžko ovlivní.

Dalo by se říci, že je to investice vhodná spíše pro konzervativnější investory, nebo se hodí i do portfolií dynamických investorů?

Investice do nemovitostí by měla být investicí dlouhodobou. To platí i pro naše realitní fondy. Jestliže se investor rozhodne investovat s námi, investiční horizont by měl mít minimálně pět let.

Do Realitního – OPF lze investovat přes platformu OpPORTUnity, kde je nákup bez jakýchkoli vstupních poplatků. Máte nějaké doporučení, zda je vhodné investovat do tohoto fondu jednorázově, nebo spíše pravidelně? A jakou část investic by člověk měl vkládat do nemovitostních fondů?

Konkrétní částka záleží na charakteristikách konkrétního investora, na jeho životní etapě a investičním horizontu. U někoho ve vyšším věku, kdo od svého portfolia očekává zejména stabilitu, by nemovitostní složka mohla být až 30 %. Když investuji například 10 000 korun měsíčně, tak 3 000 z toho by mohly jít do nemovitostí a zbytek například do akcií a dluhopisů.