Ceny bytů: Růst letos nečekejte

Nejprve si zrekapitulujme novinky na nemovitostním trhu, které jsou pro letošní rok dané a kterým se nevyhneme. Na ceny bytů ovšem (na rozdíl od dlouhodobých trendů) zřejmě nebudou mít vliv.

Vyšší daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí se letos zvedá ze 3 na 4 % z prodejní ceny nemovitosti. Jde o náklad na straně prodávajícího, při prodeji nemovitosti za milion korun zaplatí na dani o deset tisíc více.

Dopad na ceny nemovitostí k bydlení bude marginální. Byty se prodávají z různých důvodů: prodávající potřebují rychle peníze, nemovitost nepotřebují a starost o ni je zatěžuje, nemovitost zdědili nebo jim připadla po rozvodu. To vše jsou motivace, kdy prodávající procento z ceny klidně oželí. Jedině v případě, že pro prodávajícího je motivace na prodeji co nejvíce vydělat a na peníze nespěchá, pak se změna daně z převodu může projevit například v nižší ochotě při vyjednávání o ceně slevovat. Takových prodávajících je však minorita.

Novostavby: Vyšší daň z přidané hodnoty

Prodeje novostaveb se týká zvýšení daně z přidané hodnoty ze současných 14 na 15 %. Bude záležet na developerovi a projektu, zda o procentní bod sníží svoji marži, či navýší konečnou cenu pro zákazníka. Lze očekávat, že dobře prodejné projekty zvýšení DPH nechají zaplatit kupujícího, špatně prodejným projektům nezbude nic jiného než snížit marži. Celkově to však s trhem nic zásadního neudělá.

Definitivní deregulace nájemného

K 31. prosinci 2012 skončil proces deregulace nájemného. Regulované nájemné se drželo ještě v Praze, krajských městech a městech Středočeského kraje, která měla k 1. lednu 2009 10 tisíc a více obyvatel. Nyní už i zde platí pouze nájemné smluvní. Obecně lze však tvrdit, že na mnohých místech bylo regulované nájemné již velmi blízko tržní úrovni, či ji někde dokonce převyšovalo, a to zejména s ohledem na kvalitu pronajímaných nemovitostí.

Konec regulace tedy pravděpodobně rozhýbe trh nájemného, záleží na lokalitě, jakým způsobem to bude. Lze předvídat, že konec regulace nezapříčiní zásadní změnu výše nájemného.

Krize pokračuje

Mnohem větší dopad na trh s nemovitostmi mají faktory, které působí již řadu let. Krize pokračuje. Zvýšení cen bytů se můžeme dočkat, jen pokud bude silnější poptávka. V době, kdy se neustále snižuje reálná mzda a ve společnosti převládají negativní očekávání, se ale málokdo hrne do koupě nemovitostí. Poptávka je zkrátka proti nabídce slabá a zřejmě bude slabá nadále.

Nabídka na druhou stranu roste, a hlavně přibývá prodávajících, kteří potřebují peníze co nejrychleji, často kvůli nějakému dluhu, který má být urgentně splacen. Takoví prodávající jsou ochotni jít s cenou dolů. I tento trend bude zřejmě pokračovat, což bude dále snižovat ceny nemovitostí na trhu.

Pokles cen může pokračovat také s ohledem na to, jak dnešní majitelé nemovitostí svůj majetek získali. Je mezi nimi pořád valná část těch, kteří je koupili v relativně dávné minulosti za zlomkovou cenu oproti ceně dnešní, případně je levně získali privatizací, od družstva, dědictvím, darem a podobně. Málokdo žije v nemovitosti koupené v letech 2005 a později.

Pokud by tedy každý z majitelů musel nemovitost koupit znovu za současnou cenu, měl by na to? Ve velké části případů nikoli. Otázka tedy stojí i takto: Je dnešní úroveň cen reálná či "realistická" vzhledem ke kupní síle obyvatel? Pokud bychom to brali pouze z tohoto pohledu, musíme konstatovat, že ceny nemovitostí jsou výše, než by měly být. Do hry ale vstupuje ještě řada dalších okolností, které je potřeba uvážit. Problém není takto černobílý.

Sociální diferenciace lokalit

Stále méně často se bude stávat, že v jednom panelovém domě bude bydlet doktor, zedník, advokát, popelář, zámečník nebo podnikatel. Stále sledujeme migraci mezi jednotlivými lokalitami; do lepších či prestižnějších míst se stěhují lidé s vyšším sociálním statusem a příjmy a naopak. Lidé s nižšími příjmy žijící v dobré lokalitě budou svou finanční situaci řešit prodejem nemovitosti a koupí levnější nemovitosti někde na sídlišti.

Dobré lokality si hodnotu udrží a lze si představit, že v ojedinělých případech mohou na hodnotě dokonce získat. Kupující zde jednak dokáží ocenit kvalitu, jednak s dalšími novými příchozími poroste prestiž takového místa. Tento trend se týká veškerých typů nemovitostí – od nových bytů, přes starší zástavbu až po rodinné domy.

Více investičních nemovitostí

Nůžky mezi příjmovými skupinami se rozevírají, mnozí řeší každý měsíc, zda vyjdou s platem, na druhé straně jsou tu lidé, kteří doslova nevědí, co mají dělat s penězi, bojí se inflace a chtějí je někde relativně bezpečně uložit. Ideálním investičním artiklem pro konzervativního investora jsou nemovitosti.

Bude přibývat lidí, kteří budou mít více nemovitostí za účelem pronájmu, na druhou stranu celkově ubude lidí s vlastní nemovitostí. Jednak stoupne počet starších lidí, kteří svou nemovitost prodají, aby důstojně prožili stáří, kvůli nákladům a námaze spojeným s její údržbou, nebo dokonce pod tíhou dluhů. Také nebude – navzdory zatím příznivým sazbám hypoték – tolik přibývat mladých lidí, ochotných zadlužit se hypotékou na dlouhá léta. Trendu vlastního bydlení pro každého nejspíše definitivně odzvonilo.

Rozvoj nájemního bydlení

S předchozím bodem souvisí také další rozvoj nájemního bydlení. Lidé se silně rozmýšlejí, zda se zavázat v ekonomicky nejisté době ke splácení hypotéky, či zvolit nájem. Nájemní bydlení není fixním závazkem a je možné ho měnit podle aktuální potřeby a možnosti, často také nájem bývá podstatně nižší než splátka hypotéky. V Německu je podíl nájemního bydlení kolem 50 %, v České republice 18 %. A vzhledem k tomu, že Česko se ve všem blíží stavu podobnému u západního souseda, je pravděpodobné, že i poměr nájemního bydlení se s Německem bude zvolna srovnávat.

Kompletní článek najdete na serveru Peníze.cz

Chcete pronajímat byt? Kupte ho v těchto městech

Zdroj: peníze.cz