ČNB zrušila další z limitů pro hypotéky

"Naše dnešní rozhodnutí o zrušení limitu ukazatele DSTI by nemělo být pro nikoho překvapením. Vždy jsme říkali, že limity budeme používat v době zvyšování rizik pro stabilitu finančního systému v České republice, ale ve špatných časech je zmírníme, nebo dokonce zrušíme. Limit ukazatele LTV jsme prozatím při vědomí pokračujícího nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechali v platnosti," uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok. Nevyloučil, že i tento ukazatel ČNB časem "vypne". Jsou to totiž podle něj ukazatele pro fázi euforického růstu.

V prvních čtyřech měsících roku byl objem skutečně nových úvěrů na bydlení i hypotečních úvěrů ve srovnání stejným obdobím v minulých letech rekordní, uvedla ČNB. Lze podle ní předpokládat, že dopady koronavirové krize se v dalších měsících projeví poklesem aktivity na trhu. Roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nemovitostí a optimistickým očekáváním ohledně jejich budoucího cenového růstu by se tak mělo zastavit. V případě ukazatele LTV mohou banky nadále uplatnit 5% výjimku pro hypotéky s vyšším ukazatelem LTV.

Nadhodnocení ceny bytů ke konci loňského roku činilo podle ČNB 15 až 25 %. Proti předchozímu odhadu z poloviny loňska tak dále mírně vzrostlo. Dostupná neoficiální data za první měsíce letošního roku pak podle centrální banky naznačují, že opatření proti pandemii prozatím významněji neovlivnila ceny rezidenčních nemovitostí. "Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích," uvedla ČNB.

"V kontextu uvažovaného nadhodnocení cen bytů by se jarní uvolnění limitu na LTV (který má chránit banky před ztrátami v případě poklesu cen nemovitostí) mohlo jevit jako nešťastné. Jak ale také zaznělo, dopady koronakrize vytvářejí 'potenciál pro pokles cen bytů v příštích čtvrtletích', přičemž ČNB očekává, že dosavadní roztáčení spirály mezi objemem úvěrů a cenami nemovitostí by se mělo 'spolehlivě zastavit'. Lehce nekonzistentně pak však vyznívá věta, že 'limit ukazatele LTV jsme prozatím při vědomí pokračujícího nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechali v platnosti'. Jako by se centrální banka nemohla rozhodnout, jestli se chce řídit očekáváním budoucích nenadhodnocených cen nemovitostí, a tedy může limit na LTV zvýšit, nebo současnými nadhodnocenými cenami, a tedy by limit měnit neměla," napsal analytik Michal Skořepa z České spořitelny.

K omezením hypotečního trhu vedl ČNB v minulosti právě rychlý růst cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení. Banka se obávala, že v případě zhoršení ekonomického vývoje by se mohla řada domácností s hypotékou dostat do problémů se splácením, což by se dotklo následně i bank.

Analytici: Krok ČNB rozhýbe hypoteční a realitní trh

Česká národní banka rozhodnutím zrušit podmínku maximální měsíční splátky k čistému příjmu pro poskytnutí hypotéky přinese hypotečnímu a nemovitostnímu trhu v ČR pozitivní impulz. Shodli se na tom analytici oslovení ČTK. Nemovitosti podle nich nezlevní. Někteří ovšem varují před předlužením některých domácností.

"Centrální banka uvolňuje regulace, aby 'rozvázala ruce' jednotlivým komerčním bankám, které kvůli koronakrizi čelí nečekaným výzvám při ohrožení jejich ziskovosti. ČNB tak činí také proto, že koronakrize samotná představuje faktor, který tlumí realitní i nemovitostní trh. Proto už není třeba, aby jej ještě navíc v dosavadní míře svými regulacemi tlumila sama ČNB," uvedl analytik CZECH FUND Lukáš Kovanda.

Čtvrteční rozhodnutí ČNB je spolu se snížením proticyklické rezervy pro banky jasný signál podpory úvěrování domácností a podniků, souhlasil analytik realitní společnosti Bidli Daniel Horňák. Zrušení omezení DSTI spolu s nízkými úrokovými sazbami, zrušením daně z nabytí nemovitostí, možností odpočtu úroků z hypoték a v případě investice stále pětiletý časový test je podle něj ideální kombinace. Zájem o koupi nemovitostí na hypotéku bude tedy jednoznačně růst. Díky většímu zájmu ale není důvod očekávat snižování cen nemovitostí, dodal.

ČNB po pěti letech vrací rozhodování do rukou komerčních bank, nyní bude záležet na nich, jak budou postupovat, míní regionální ředitel společnosti 4fin Tomáš Trauške. Postoj větších bank zůstává neměnný. Ty menší budou podle něj chtít získat větší podíl na trhu a je tedy možné, že klienti právě u nich získají lepší podmínky. Aktuálně registruje propady cen bytů na pronájem, ty prodejní zatím neklesají. Lidé chtějí stále kupovat a snižování sazeb a zrušení DSTI nebo daně z nabytí nemovitosti tomu k tomu přispívá. "Dokud bude poptávka po nemovitostech tak vysoká, snížení cen se nedočkáme," podotkl.

Analytik Golden Gate CZ Pavel Ryba považuje rozhodnutí ČNB za dvousečné a ne příliš strategické. Sama ČNB říká, že ceny bytů jsou o 15 až 20 % nadhodnocené. Tímto krokem tedy umožní dosáhnout na hypotéku dalším domácnostem, které jsou téměř předluženy. Pokud dále klesnou mzdy poroste nezaměstnanosti, může to ohrozit stabilitu domácností. Sekundárně to může prohloubit ekonomickou krizi tím, že navíc nastane krize na hypotečním trhu, varoval.

Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení bankám, protože dosud neexistuje zákon, jímž by si ČNB mohla tato pravidla vynutit. Banky se nicméně těmito doporučeními většinou řídí. Novelu Sněmovna projednává. Právní závaznost dodržování limitů ukazatelů je podle ČNB zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci. ČNB zároveň dnes upozornila poskytovatele úvěrů, aby považovali úvěry za velmi rizikové, pokud se dostanou u zrušených limitů nad jejich dříve stanovenou úroveň.

Zdroj: ČTK