ANKETA: Jak se pokles cen nemovitostí (ne)projeví ve výnosnosti českých nemovitostních fondů?

Jan Kos (akviziční ředitel realitního fondu Jet Industrial Lease)

Je pravda, že na trhu již vnímáme snížení valuací komerčních nemovitostí. To je primárně zapříčiněno růstem úrokových sazeb a poklesem akviziční poptávky z důvodu odchodu některých zahraničních hráčů ze středoevropského trhu a vyčkávání některých investorů na další makroekonomický vývoj, případně i výhodnější příležitosti. Proti poklesu cen nemovitostí jde růst valorizovaných výnosů z pronájmů díky vyšší inflaci, což je v naprosté většině nájemních smluv zohledněno. S ohledem na přetrvávající poptávku budou podle mě případným poklesem valuací nejméně zasaženy průmyslové a logistické nemovitosti, nejvíce pak sektor rezidenční a maloobchodní (retailový). Bude samozřejmě záležet na kvalitě konkrétního projektu, přičemž u prémiových nemovitostí bude pokles minimální.

David Čubr (ředitel externí distribuce skupiny ZDR Investments)

Při stávající úrovni úrokových sazeb investoři požadují vyšší výnos a vzniká tlak na pokles cen. U českých nemovitostních fondů se vyšší požadované výnosy poprvé promítly do ocenění koncem roku 2022. Stávající výnosnost si zpravidla udržely fondy, které dokázaly růst výnosů kompenzovat vyššími příjmy z nájemného. Lepší výchozí pozici mají obecně fondy, které mají vhodně ošetřené inflační doložky, dlouhodobé nájemní smlouvy a fixní sazby úvěrů a jejichž aktiva v posledních letech nerostla na hodnotě příliš rychle. Snižování úrokových sazeb pravděpodobně není na pořadu dne, a proto očekáváme růst yieldů také pro revaluace v letošním roce.

Aleš Kučera (director of operations, Preston Finance)

Obecně lze říci, že s poklesem cen nemovitostí se sníží i výnosy investičních nemovitostních fondů. Je ale potřeba posuzovat přesnou oblast realitního trhu, ve které má daný fond největší část portfolia. Oblast rezidenčního bydlení v ČR se pohybuje již jen na zhruba 2,5% ročním výnosu, oblast komerčních nemovitostí obchodů a kanceláří pak dosahuje výnosu zhruba 4,5 % ročně a komerční nemovitosti skladových areálů a logistických center vykazují výnos okolo 6,5 % ročně. Ovšem pokud se český investiční nemovitostní fond specializuje na projekty realitního trhu mimo území ČR a eurozónu, například na Spojené arabské emiráty, roční výnos se pohybuje v rozmezí 8-12 %.

Štěpán Křeček (hlavní ekonom BH Securities)

Na výnos nemovitostních fondů bude mít vliv několik faktorů. Důležitá bude obsazenost konkrétních nemovitostí a schopnost majitelů dohodnout s nájemníky adekvátní cenu za pronájem. Některé fondy mají ve svých nájemních smlouvách zabudované inflační doložky. Díky tomu mohou získat vyšší příjmy z nájmů, které budou dokonce představovat dodatečný příjem fondu. Nájemní smlouvy jsou navíc zpravidla uzavírány na pět let, takže výpadky příjmů z nájemného u takto nastavených smluv přicházejí v úvahu až v horizontu několika let. Do relativně nevýhodné situace se mohou dostávat realitní fondy, které se zaměřují na segmenty trhu, kde inflační doložky v nájemních smlouvách nejsou úplně běžné, případně mají nájemníky, kteří svou vyjednávací silou dokázali inflační doložky omezit. Horší výsledky mohou mít fondy, které měly u svých nemovitostí uzavřeny nájemní smlouvy na kratší dobu nebo na dobu neurčitou. Náročná situace by mohla nastat u fondů, které mají zainvestováno v segmentech, kde bude do budoucna očekáván vyšší prime yield než v minulých letech.

Ondřej Záruba (analytik z Comsense Analytics, poradce skupiny FIPOX)

Trhy jednotlivých typů nemovitostí se mohou vyvíjet různě. Velká část jich klesá a ztrácí likviditu, některé segmenty jsou naopak rostoucí. Obecně hůře jsou na tom nemovitosti ze sekundárního trhu, kde jejich vlastníci hodně využívali externí financování. Primární trh staví málo i kvůli zhoršenému přístupu k úvěrům. Rezidenční nemovitosti na primárním trhu jsou na tom ale celkem dobře, především na dobrých adresách. U českých nemovitostních fondů záleží na tom, co přesně dělají a jak přistupují k valuaci. Přeceňovat níže si dovolí málokdo, a to i při reálném poklesu. Zajíci se sčítají až po honu, v případě fondů tedy až v momentu, kdy daná nemovitost opustí rozvahu. Pak má smysl hodnotit výsledky fondů.

Jan Hlavoň (partner YD Capital)

Události posledních tři let indikují potenciální ohrožení i pro zavedené segmenty. Standardní oblasti závislé na bankovním financování budou ovlivněny zvýšením úrokových sazeb, čímž se sníží výnosy. Pod tlakem budou zejména takové fondy a investiční instrumenty, které měly již dříve nadhodnocená portfolia. Výběry klientů a potřeba likvidity u otevřených fondů zvětšují rozdíl mezi historickým oceněním a aktuální tržní hodnotou. Ta je nyní logicky nižší, zejména díky nákladům na kapitál. To vše je příležitostí pro kapitálově silné společnosti a fondy, stejně jako pro ty, které developují, tedy tvoří novou hmotu.

Další ankety a rozhovory o nemovitostech najdete na webu Estate.cz.