US MARKETOtevírá v 15:30
DOW JONES+0,91 %
NASDAQ-0,82 %
S&P 500-0,11 %
ČEZ-0,08 %
KB-0,79 %
Erste+0,20 %

ANKETA: Jak se pokles cen nemovitostí (ne)projeví ve výnosnosti českých nemovitostních fondů?

Nemovitosti, reality, realitní trh, rezidenční nemovitosti, bydlení - ilustrační foto
Zdroj: Pexels.com

V Evropě se již projevuje zpomalení realitního trhu poklesem cen nejen rezidenčních, ale i dalších typů nemovitostí. Jak to může dopadnout na výnosnost domácích realitních fondů? Zeptali jsme se expertů.

Redakce IW
Redakce IW
4. 4. 2023 | 10:20
Anketa

Jan Kos (akviziční ředitel realitního fondu Jet Industrial Lease)

Je pravda, že na trhu již vnímáme snížení valuací komerčních nemovitostí. To je primárně zapříčiněno růstem úrokových sazeb a poklesem akviziční poptávky z důvodu odchodu některých zahraničních hráčů ze středoevropského trhu a vyčkávání některých investorů na další makroekonomický vývoj, případně i výhodnější příležitosti. Proti poklesu cen nemovitostí jde růst valorizovaných výnosů z pronájmů díky vyšší inflaci, což je v naprosté většině nájemních smluv zohledněno. S ohledem na přetrvávající poptávku budou podle mě případným poklesem valuací nejméně zasaženy průmyslové a logistické nemovitosti, nejvíce pak sektor rezidenční a maloobchodní (retailový). Bude samozřejmě záležet na kvalitě konkrétního projektu, přičemž u prémiových nemovitostí bude pokles minimální.

David Čubr (ředitel externí distribuce skupiny ZDR Investments)

Při stávající úrovni úrokových sazeb investoři požadují vyšší výnos a vzniká tlak na pokles cen. U českých nemovitostních fondů se vyšší požadované výnosy poprvé promítly do ocenění koncem roku 2022. Stávající výnosnost si zpravidla udržely fondy, které dokázaly růst výnosů kompenzovat vyššími příjmy z nájemného. Lepší výchozí pozici mají obecně fondy, které mají vhodně ošetřené inflační doložky, dlouhodobé nájemní smlouvy a fixní sazby úvěrů a jejichž aktiva v posledních letech nerostla na hodnotě příliš rychle. Snižování úrokových sazeb pravděpodobně není na pořadu dne, a proto očekáváme růst yieldů také pro revaluace v letošním roce.

Aleš Kučera (director of operations, Preston Finance)

Obecně lze říci, že s poklesem cen nemovitostí se sníží i výnosy investičních nemovitostních fondů. Je ale potřeba posuzovat přesnou oblast realitního trhu, ve které má daný fond největší část portfolia. Oblast rezidenčního bydlení v ČR se pohybuje již jen na zhruba 2,5% ročním výnosu, oblast komerčních nemovitostí obchodů a kanceláří pak dosahuje výnosu zhruba 4,5 % ročně a komerční nemovitosti skladových areálů a logistických center vykazují výnos okolo 6,5 % ročně. Ovšem pokud se český investiční nemovitostní fond specializuje na projekty realitního trhu mimo území ČR a eurozónu, například na Spojené arabské emiráty, roční výnos se pohybuje v rozmezí 8-12 %.

Štěpán Křeček (hlavní ekonom BH Securities)

Na výnos nemovitostních fondů bude mít vliv několik faktorů. Důležitá bude obsazenost konkrétních nemovitostí a schopnost majitelů dohodnout s nájemníky adekvátní cenu za pronájem. Některé fondy mají ve svých nájemních smlouvách zabudované inflační doložky. Díky tomu mohou získat vyšší příjmy z nájmů, které budou dokonce představovat dodatečný příjem fondu. Nájemní smlouvy jsou navíc zpravidla uzavírány na pět let, takže výpadky příjmů z nájemného u takto nastavených smluv přicházejí v úvahu až v horizontu několika let. Do relativně nevýhodné situace se mohou dostávat realitní fondy, které se zaměřují na segmenty trhu, kde inflační doložky v nájemních smlouvách nejsou úplně běžné, případně mají nájemníky, kteří svou vyjednávací silou dokázali inflační doložky omezit. Horší výsledky mohou mít fondy, které měly u svých nemovitostí uzavřeny nájemní smlouvy na kratší dobu nebo na dobu neurčitou. Náročná situace by mohla nastat u fondů, které mají zainvestováno v segmentech, kde bude do budoucna očekáván vyšší prime yield než v minulých letech.

Ondřej Záruba (analytik z Comsense Analytics, poradce skupiny FIPOX)

Trhy jednotlivých typů nemovitostí se mohou vyvíjet různě. Velká část jich klesá a ztrácí likviditu, některé segmenty jsou naopak rostoucí. Obecně hůře jsou na tom nemovitosti ze sekundárního trhu, kde jejich vlastníci hodně využívali externí financování. Primární trh staví málo i kvůli zhoršenému přístupu k úvěrům. Rezidenční nemovitosti na primárním trhu jsou na tom ale celkem dobře, především na dobrých adresách. U českých nemovitostních fondů záleží na tom, co přesně dělají a jak přistupují k valuaci. Přeceňovat níže si dovolí málokdo, a to i při reálném poklesu. Zajíci se sčítají až po honu, v případě fondů tedy až v momentu, kdy daná nemovitost opustí rozvahu. Pak má smysl hodnotit výsledky fondů.

Jan Hlavoň (partner YD Capital)

Události posledních tři let indikují potenciální ohrožení i pro zavedené segmenty. Standardní oblasti závislé na bankovním financování budou ovlivněny zvýšením úrokových sazeb, čímž se sníží výnosy. Pod tlakem budou zejména takové fondy a investiční instrumenty, které měly již dříve nadhodnocená portfolia. Výběry klientů a potřeba likvidity u otevřených fondů zvětšují rozdíl mezi historickým oceněním a aktuální tržní hodnotou. Ta je nyní logicky nižší, zejména díky nákladům na kapitál. To vše je příležitostí pro kapitálově silné společnosti a fondy, stejně jako pro ty, které developují, tedy tvoří novou hmotu.

Další ankety a rozhovory o nemovitostech najdete na webu Estate.cz.

AnketaČeská republikaFondy kvalifikovaných investorůKomerční realityNemovitostiPodílové fondyRealitní trh
Sdílejte:

Doporučujeme

Nenechte si ujít

Vyšší výdaje na obranu: Kde najít stovky miliard, bude je za co utratit a jak to "hrát" jako investoři?

Vyšší výdaje na obranu: Kde najít stovky miliard, bude je za co utratit a jak to "hrát" jako investoři?

1. 7.-Tomáš Beránek
Zbraně