Byty v Praze: Poptávka stoupá, roste zájem o koupě i pronájmy

Praha, Holešovice, bydlení, byty, nemovitosti - ilustrační foto
Obrázek: Shutterstock

Trh s byty v Praze se probouzí, po dlouhé stagnaci sledujeme oživení prodejů. Kvalitní a prémiové nemovitosti si drží ceny, jsou však patrné výrazné rozdíly v cenách nových a starších bytů. Rostou také požadavky na kvalitu, kupující mají stále vyšší nároky na standard vybavení bytů a nabízené doplňkové služby. Ztížená dostupnost hypoték, vysoké ceny nemovitostí, urbanizace a migrace pak dále posilují zájem o institucionální nájemní bydlení.

Trh s rezidenčními nemovitostmi si v posledních třech letech prošel turbulentním vývojem. Boom prodejů a hypoték v období pandemie vystřídalo v loňském roce zamrznutí trhu. To pramenilo z obav ze situace v Evropě, výrazného nárůstu sazeb u hypotéčních úvěrů a celkové ekonomické situace, kterou negativně ovlivnila vysoká inflace. Období, kdy se i starší byty prodávaly za cenu srovnatelnou s novými, kdy z trhu rychle mizely i nepříliš kvalitní nemovitosti a kdy kupující čelil tlaku na rychlost rozhodování a mnohdy i na navýšení prodejní ceny, je již pryč. Napjatá situace v Evropě a nepříznivá ekonomická situace v loňském roce způsobily opatrnost a utlumení zájmu. To se však v poslední době mění, ukazuje analýza společnosti Knight Frank, která mapuje vývoj na pražském bytovém trhu za poslední čtvrtletí loňského roku a první čtvrtletí 2023.

Mění se nároky kupujících. Lidé se mnohem více než dříve zaměřují na kvalitu bydlení a mají vyšší nároky na jeho standard a doplňkové služby. Díky tomu se narovnává vztah mezi cenou a kvalitou nemovitosti, což je v ostrém kontrastu s pandemickými roky, kdy se díky nízkým hypotéčním sazbám draze a rychle prodalo v podstatě vše. Lidé jsou náročnější. Kupující, kteří na to mají, častěji investují do prémiových nemovitostí. Ostatní, kteří nemohou nebo nechtějí nemovitost kupovat, volí nájem v takzvaných BTR projektech. Tyto institucionální pronájmy splňují jejich požadavky na kvalitu a vysoký standard bydlení.

Novostavby: Konec stagnace, oživení prodejů

Nabídka na trhu v průběhu loňského roku narůstala pozvolně, poptávka zůstává slabší kvůli vyšším úrokovým sazbám. Ceny se za poslední půlrok téměř nepohnuly, tolik očekávané zlevňování v případě nových bytů nenastalo. Průměrná nabídková cena za byt činila 9,7 milionu Kč, metr čtvereční se nabízel za 151 970 Kč.

Velká část současných kupujících financuje bydlení z vlastních zdrojů, zvyšuje se ale i počet prodejů na základě pobídek developerských společností k uzavření dotovaných či garantovaných hypoték. Další pobídky zahrnují například zdarma garážové stání, sklep, nadstandardní vybavení, klimatizaci a další.

Sekundární trh: Korekce cen, v hlavní roli lokalita

V posledním půlroce došlo na sekundárním trhu k mírnému poklesu cen, v průměru o 2,2 %. Stejně jako u novostaveb panuje i u starších bytů velký cenový rozptyl. Ten je ovlivněn lokalitou, typem a kvalitou nemovitosti. Důležitou roli hraje také stav konkrétní jednotky. V okrajových částech Prahy klesly prodejní ceny i o více než 10%.

Průměrná nabídková cena za byt se pohybovala okolo 8,5 milionu korun, prodávající požadovali za metr čtvereční průměrně 119 470 Kč. Citelný byl pokles nabídky starších bytů (-14,2 %), který byl zřejmě způsoben obavami majitelů z nižších cen a stažením těchto bytů z prodeje.

Nabídkové ceny bytů v Praze

Prémiový segment: Ceny rostou

V prémiovém segmentu došlo k mírnému nárůstu prodejních cen a rozšíření nabídky. Ceny prodaných bytových novostaveb vzrostly v průběhu posledních šesti měsíců o 1,9 % na 202 430 Kč/m2. Kupci nadále považují nové prémiové nemovitosti za stabilní investici. Celkově jsou v přepočtu na metr čtvereční nejdražší byty v nabídce 5+kk a 5+1, u prodaných jednotek je to pak 4+kk a 4+1.

Roste také poptávka po malých a kvalitních bytech. Kupující mají stále vyšší nároky na standard vybavení bytů a nabízené doplňkové služby v objektech. Výsledný produkt splňuje požadovaná kritéria a zároveň se pohybuje pod maximální dosažitelnou kupní cenou. Nejvíce nabízené i poptávané 1+kk a 2+kk se i v investičních projektech cenově přiblížily prémiovému segmentu a překonaly hranici 200 000 Kč/m2.

V případě těchto menších bytů bude zajímavé sledovat další vývoj. Stále častěji se na trhu objevují projekty, které nabízí pouze menší investiční bytové jednotky, například v činžovních domech po kompletní rekonstrukci. Zda má jejich prémiová cena nějaký strop a odpovídá kvalitě, se teprve ukáže. Kupní síla i vůle akceptovat prodejní cenu ovlivní přípravu nabídky v dalších letech.

Nájemní bydlení: Poptávka roste setrvale, ceny pomaleji

Vývoj ceny pronájmů v posledních šesti měsících kopíroval rostoucí poptávku plynoucí z nedostupnosti vlastnického bydlení a vysokou míru inflace. Po skokovém růstu v předchozím období (2.-3. čtvrtletí 2022), kdy se ceny nájmů v mnoha případech zvedly až o desítky procent, došlo v posledních šesti měsících ke snížení tempa růstu. Rozdíly v cenách nájmů v jednotlivých pražských čtvrtích jsou již tradičně dané stavem, lokalitou a dostupností volných pronájmů v nabídce.

Změna cen pronájmů v Praze

Institucionální nájmy budou příčinou rostoucího rozdílu v cenách pronájmů starších bytů oproti novým, často plně vybaveným nájemním projektům s nízkou energetickou náročností, které navíc poskytují různé druhy služeb.

Již nyní je patrný výrazný nárůst zájmu o tento segment ze strany institucionálních investorů a nově také o výstavbu bytových projektů přímo na míru pro nájemní bydlení (build to rent, BTR). Mezi institucionální pronajímatele se vedle investičních fondů a vysoce movitých jednotlivců nově zařazují také samotní developeři, banky, pojišťovny, církevní instituce, stát a municipality. Dokončené projekty se mohou pochlubit prakticky 100% obsazeností.

Tento trend je podpořen několika silnými faktory, mezi které patří nízká dostupnost vlastnického bydlení, urbanizace, požadavek na flexibilitu a další. V BTR projektech získává nájemník profesionální správu celé nemovitosti i konkrétní bytové jednotky. Přidanou hodnotou jsou doplňkové služby jako recepce, prádelna a další.

Zdroj:
Knight Frank
Bydlení
Přestat sledovat
Česká republika
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Nemovitosti
Přestat sledovat
Realitní trh
Přestat sledovat
Zavřít
Mohlo by vás zajímat
Obrázek: Shutterstock
31. 5. 2023 6:10
Komodity v portfoliu drobného investora: Přehled (převážně) býčích argumentů
Alokace investic
Přestat sledovat
Americký dolar
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Komodity
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Ponaučení pro investory
Přestat sledovat
Potraviny
Přestat sledovat
Průmyslové kovy
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Vzácné kovy
Přestat sledovat
Zemědělství
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Obrázek: Shutterstock, Investiční web
29. 5. 2023 12:39
Expertní debata: Výhled na druhé pololetí 2023 není špatný, investoři by ale měli cílit na delší…
Akciové fondy
Přestat sledovat
Fondy kvalifikovaných investorů
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Kapitálové trhy
Přestat sledovat
Komerční reality
Přestat sledovat
Nemovitosti
Přestat sledovat
Podílové fondy
Přestat sledovat
Realitní trh
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Výhled na rok 2023
Přestat sledovat
Obrázek: Investiční web
29. 5. 2023 9:30
Petr Novotný (Investičníweb.cz): Akciový trh je spíše optimistický, bondaři věští problémy
Akcie ČR
Přestat sledovat
Akciové tipy
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Ekonomika
Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Obrázek: Freeimages.com
27. 5. 2023 13:42
Pavel Tykač (Sev.en): Bez levné a dostupné energie neexistuje rozvoj lidské společnosti, elektřina…
Česká ekonomika
Přestat sledovat
Ekonomické a politické hrozby
Přestat sledovat
Elektřina
Přestat sledovat
Energetika
Přestat sledovat
Evropská ekonomika
Přestat sledovat
Evropská unie
Přestat sledovat