Byty v Praze: Poptávka stoupá, roste zájem o koupě i pronájmy

Trh s rezidenčními nemovitostmi si v posledních třech letech prošel turbulentním vývojem. Boom prodejů a hypoték v období pandemie vystřídalo v loňském roce zamrznutí trhu. To pramenilo z obav ze situace v Evropě, výrazného nárůstu sazeb u hypotéčních úvěrů a celkové ekonomické situace, kterou negativně ovlivnila vysoká inflace. Období, kdy se i starší byty prodávaly za cenu srovnatelnou s novými, kdy z trhu rychle mizely i nepříliš kvalitní nemovitosti a kdy kupující čelil tlaku na rychlost rozhodování a mnohdy i na navýšení prodejní ceny, je již pryč. Napjatá situace v Evropě a nepříznivá ekonomická situace v loňském roce způsobily opatrnost a utlumení zájmu. To se však v poslední době mění, ukazuje analýza společnosti Knight Frank, která mapuje vývoj na pražském bytovém trhu za poslední čtvrtletí loňského roku a první čtvrtletí 2023.

Mění se nároky kupujících. Lidé se mnohem více než dříve zaměřují na kvalitu bydlení a mají vyšší nároky na jeho standard a doplňkové služby. Díky tomu se narovnává vztah mezi cenou a kvalitou nemovitosti, což je v ostrém kontrastu s pandemickými roky, kdy se díky nízkým hypotéčním sazbám draze a rychle prodalo v podstatě vše. Lidé jsou náročnější. Kupující, kteří na to mají, častěji investují do prémiových nemovitostí. Ostatní, kteří nemohou nebo nechtějí nemovitost kupovat, volí nájem v takzvaných BTR projektech. Tyto institucionální pronájmy splňují jejich požadavky na kvalitu a vysoký standard bydlení.

Novostavby: Konec stagnace, oživení prodejů

Nabídka na trhu v průběhu loňského roku narůstala pozvolně, poptávka zůstává slabší kvůli vyšším úrokovým sazbám. Ceny se za poslední půlrok téměř nepohnuly, tolik očekávané zlevňování v případě nových bytů nenastalo. Průměrná nabídková cena za byt činila 9,7 milionu Kč, metr čtvereční se nabízel za 151 970 Kč.

Velká část současných kupujících financuje bydlení z vlastních zdrojů, zvyšuje se ale i počet prodejů na základě pobídek developerských společností k uzavření dotovaných či garantovaných hypoték. Další pobídky zahrnují například zdarma garážové stání, sklep, nadstandardní vybavení, klimatizaci a další.

Sekundární trh: Korekce cen, v hlavní roli lokalita

V posledním půlroce došlo na sekundárním trhu k mírnému poklesu cen, v průměru o 2,2 %. Stejně jako u novostaveb panuje i u starších bytů velký cenový rozptyl. Ten je ovlivněn lokalitou, typem a kvalitou nemovitosti. Důležitou roli hraje také stav konkrétní jednotky. V okrajových částech Prahy klesly prodejní ceny i o více než 10%.

Průměrná nabídková cena za byt se pohybovala okolo 8,5 milionu korun, prodávající požadovali za metr čtvereční průměrně 119 470 Kč. Citelný byl pokles nabídky starších bytů (-14,2 %), který byl zřejmě způsoben obavami majitelů z nižších cen a stažením těchto bytů z prodeje.

Prémiový segment: Ceny rostou

V prémiovém segmentu došlo k mírnému nárůstu prodejních cen a rozšíření nabídky. Ceny prodaných bytových novostaveb vzrostly v průběhu posledních šesti měsíců o 1,9 % na 202 430 Kč/m². Kupci nadále považují nové prémiové nemovitosti za stabilní investici. Celkově jsou v přepočtu na metr čtvereční nejdražší byty v nabídce 5+kk a 5+1, u prodaných jednotek je to pak 4+kk a 4+1.

Roste také poptávka po malých a kvalitních bytech. Kupující mají stále vyšší nároky na standard vybavení bytů a nabízené doplňkové služby v objektech. Výsledný produkt splňuje požadovaná kritéria a zároveň se pohybuje pod maximální dosažitelnou kupní cenou. Nejvíce nabízené i poptávané 1+kk a 2+kk se i v investičních projektech cenově přiblížily prémiovému segmentu a překonaly hranici 200 000 Kč/m².

V případě těchto menších bytů bude zajímavé sledovat další vývoj. Stále častěji se na trhu objevují projekty, které nabízí pouze menší investiční bytové jednotky, například v činžovních domech po kompletní rekonstrukci. Zda má jejich prémiová cena nějaký strop a odpovídá kvalitě, se teprve ukáže. Kupní síla i vůle akceptovat prodejní cenu ovlivní přípravu nabídky v dalších letech.

Nájemní bydlení: Poptávka roste setrvale, ceny pomaleji

Vývoj ceny pronájmů v posledních šesti měsících kopíroval rostoucí poptávku plynoucí z nedostupnosti vlastnického bydlení a vysokou míru inflace. Po skokovém růstu v předchozím období (2.-3. čtvrtletí 2022), kdy se ceny nájmů v mnoha případech zvedly až o desítky procent, došlo v posledních šesti měsících ke snížení tempa růstu. Rozdíly v cenách nájmů v jednotlivých pražských čtvrtích jsou již tradičně dané stavem, lokalitou a dostupností volných pronájmů v nabídce.

Institucionální nájmy budou příčinou rostoucího rozdílu v cenách pronájmů starších bytů oproti novým, často plně vybaveným nájemním projektům s nízkou energetickou náročností, které navíc poskytují různé druhy služeb.

Již nyní je patrný výrazný nárůst zájmu o tento segment ze strany institucionálních investorů a nově také o výstavbu bytových projektů přímo na míru pro nájemní bydlení (build to rent, BTR). Mezi institucionální pronajímatele se vedle investičních fondů a vysoce movitých jednotlivců nově zařazují také samotní developeři, banky, pojišťovny, církevní instituce, stát a municipality. Dokončené projekty se mohou pochlubit prakticky 100% obsazeností.

Tento trend je podpořen několika silnými faktory, mezi které patří nízká dostupnost vlastnického bydlení, urbanizace, požadavek na flexibilitu a další. V BTR projektech získává nájemník profesionální správu celé nemovitosti i konkrétní bytové jednotky. Přidanou hodnotou jsou doplňkové služby jako recepce, prádelna a další.