Český trh s byty v roce 2023? Nový index naznačuje pokles

Méně peněz a méně bytů. Takový bude rok 2023 očima developerů. Ukazuje to nový Estate Index, soustava indikátorů, která naznačuje, jak se bude vyvíjet trh s novými a rekonstruovanými byty v příštích dvanácti měsících. Předpověď se opírá o očekávání nejvýznamnějších developerů na českém trhu, kteří jsou členy redakční rady magazínu Estate.

Developeři hodnotí tři indikátory poptávky (prodej bytů, dostupnost klientského financování, počet vrácených bytů), tři indikátory nabídky (počet bytů uvolněných do prodeje, počet zahájených staveb bytů, dostupnost financování developerských projektů) a vývoj ceny metru čtverečního nových bytů.

Poptávka stagnuje

Loňský razantní propad prodeje nových bytů se letos podle developerů nezvrátí. Počet prodaných nových bytů v roce 2022 byl zhruba poloviční oproti přehřátému roku 2021. V roce 2023 developeři očekávají, že prodají přibližně stejný počet bytů jako loni.

Důvodem slabých prodejů bude především pokračující krach trhu s hypotékami. Ten se loni zastavil pro výrazném nárůstu hypotéčních úrokových sazeb. Na přelomu roku banky v průměru za novou hypotéku požadovaly úrok 6,34 %. Developeři nečekají, že by se situace s hypotékami oproti loňsku zlepšila.

Slabost poptávky ilustruje také skutečnost, že navzdory akčním nabídkám letos naroste počet lidí, kteří budou developerům vracet byty, na něž již dříve podepsali smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

Nabídka klesne

Na loňský realitní výplach letos developeři výrazně zareagují zejména snížením nabídky nových bytů. Do prodeje jich uvolní méně než v roce 2022, čímž se přizpůsobí slabé poptávce.

Již loni někteří developeři oznámili, že pozastaví stavbu některých připravených projektů do doby, než se poptávka opět nastartuje. Letos developerské společnosti hlásí, že začnou stavět přibližně stejné množství bytů jako v uplynulých dvanácti měsících. Střednědobě by tak krize neměla zásadně zhoršit deficit na trhu s novými byty.

Developerům ovšem bude letos komplikovat život restriktivní politika bank a investorů, kteří financují jejich projekty. Dostupnost financování se podle developerů poměrně významně zhorší. To by se mohlo negativně promítnout do chystaných projektů, které budou muset developeři odkládat.

Ceny čeká stagnace

Po raketovém růstu cen nových bytů v uplynulých letech se letos cenovky příliš přepisovat nebudou. Developeři čekají stagnaci ceny za metr čtvereční. Klientům se budou snažit zatraktivnit nákup především bonusy v podobě kuchyní nebo garážových stání. Přímému zlevňování brání především rostoucí náklady na výstavbu.

Jak se bude vyvíjet trh s novými byty v roce 2023

Estate Index 1/2023

(Hodnocení členů redakční rady Estate na pětibodové škále od výrazně horší, výrazně nižší až po výrazně lepší, výrazně vyšší. Pokud se celá křivka drží v červeném poli, lze očekávat pokles trhu. Růst trhu indikuje naopak posun křivky do zeleného pole.)

Poznámka: Šetření Estate Index 1/2023 se zúčastnily All New Development, JRD, Trigema, Geosan Development, Penta Real Estate, Central Group, Karlin Port Real Estate, PSN a Crestyl.

Jak číst Estate Index

Predikci developerského trhu bude magazín Estate publikovat každého půl roku. Developeři zastoupení v jeho redakční radě u každého indikátoru hodnotí, jak se bude vyvíjet v příštích dvanácti měsících ve srovnání se stejně dlouhým uplynulým obdobím na pětibodové škále od výrazně horší a výrazně nižší až po výrazně lepší a výrazně vyšší. Odpovědi jednotlivých developerů jsou váženy jejich pozicí na trhu, kterou reprezentuje počet prodaných bytů za posledních pět let.

Předpokládaný vývoj jednotlivých indikátorů i celého trhu lze vyčíst z pavučinového grafu. Pokud se jejich hodnota drží v červeném poli, očekává se zhoršení ve srovnání s předchozími dvanácti měsíci. Pokud hodnota vystoupá do zeleného pole, měla by se situace na trhu u daného indikátoru zlepšovat. Pokud se celá křivka drží v červeném poli, lze očekávat pokles trhu. Růst indikuje naopak posun křivky do zeleného pole.

Brzdy developerského trhu

Součástí šetření mezi členy redakční rady Estate je také hodnocení největších problémů, které dlouhodobě brzdí rozvoj trhu a developerskou výstavbu. Šestice zvolených ukazatelů má vliv především na nabídku nových bytů ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.

Nejvíce developery brzdí délka povolovacích procesů. Na škále od 1 do 5, kdy hodnota 5 znamená největší problém, ji ohodnotili průměrnou známkou 4,92.

Jako velké problémy pro rozvoj trhu vnímají developeři také špatnou dostupnost hypoték či úvěrů ze stavebního spoření pro financování nákupu bytů a vysoké náklady na stavební práce a dlouhé realizační lhůty výstavby.

Relativně menší překážku pro výstavbu nyní vytvářejí regulace spojené s výstavbou, jako jsou stavební a požární předpisy či pravidla ESG. I když si loni někteří developeři stěžovali na příliš drahé pozemky pro nové projekty, v aktuálním šetření dali cenám pozemků průměrnou známku 3,09. Nejméně limituje developery dostupnost nových projektů pro akvizice.

Největší brzdy českého developerského trhu

(Hodnocení členů redakční rady Estate na pětibodové škále 1 – 5, kde 1 = nejmenší problém, 5 =  největší problém)

Šetření se zúčastnily All New Development, JRD, Trigema, Geosan Development, Penta Real Estate, Central Group, Karlin Port Real Estate, PSN a Crestyl.

Jednotlivé ukazatele

Délka povolovacích procesů

Česko patří dlouhodobě k zemím s nejdelšími povolovacími procesy v oblasti výstavby. V žebříčku Doing Business se s průměrem 246 dnů nutných pro povolení stavby skladu drží mezi Uzbekistánem a Bangladéší. Zkrácení povolování měl přinést nový stavební zákon, který ovšem nynější vláda opět přepracovává.

Dostupnost hypoték a úvěrů ze stavebního spoření

Bojem proti inflaci Česká národní banka výrazně zkomplikovala Čechům přístup k hypotékám. Růst základních úrokových sazeb ČNB vyhnal hypotéční sazby na úroveň z poloviny první dekády 21. století. Pokles sazeb z úrovně přes 6 % k 3-4 % očekává ČNB až během roku 2024. Přístup k hypotékám ČNB loni omezila také zpřísněním ukazatelů solventnosti žadatelů o úvěr.

Náklady stavebních prací a realizační lhůty výstavby

Po raketovém růstu cen stavebních materiálů na konci roku 2021 a v první polovině roku 2022 se situace na trhu uklidnila. Nicméně na růst cen materiálů dále tlačí vysoké ceny energií, které výrobci musí propisovat do koncových cen. Částečně se zlepšila dostupnost některých materiálů. Přesto mají developeři stále potíže s dlouhodobou kalkulací nákladů na výstavbu a stanovením prodejních cen.

Regulace spojená s výstavbou

Výstavbu bytů i administrativních a jiných nemovitostí brzdí řada předpisů. Požární předpisy například nedovolují stavět dřevostavby vyšší než čtyři podlaží nebo regulují velikost parkovacích stání pro elektromobily. Velká města jako Praha nebo Brno nemají schválené nové územní plány, které ovlivňují možnosti výstavby. Na developery mají vliv také kritéria udržitelného stavění (ESG).

Ceny pozemků

Ceny pozemků pro developerskou výstavbu významně ovlivňují ceny nových bytů. Nabídkové ceny pozemků byly loni podle developerů stále vysoké. Šlo o dědictví pandemie, kdy ceny pozemků vzrostly o desítky procent, zejména kvůli větší poptávce po výstavbě vlastního bydlení v rodinných domech. V Praze a kolem Prahy navíc docházejí volné pozemky, což také tlačí cenu vzhůru. Developeři ovšem čekají postupný pokles cen stavebních parcel.

Dostupnost nových projektů pro akvizice

Loňská krize dala do pohybu trh s developerskými projekty. Zejména menší developeři nebo investoři se začali zbavovat nakoupených projektů, které by nedokázali se ziskem postavit. Silné developerské firmy tak získaly příležitost k doplnění svých portfolií.

Další články o nemovitostním trhu najdete na webu Estate.cz.