Jak se inflace promítá do cen komerčních realit? A co na to výnosy?

Haly, sklady, logistika, komerční nemovitosti - ilustrační foto
Obrázek: Pexels.com

Investice do nemovitostí jsou oproti investicím do jiných druhů aktiv považovány za unikátní, protože generují dva druhy příjmů. Jednak generují tržby z pronájmů, jednak se v čase vyvíjí jejich samotná cena. Aktuálně do těchto proměnných stále významněji vstupuje vysoká inflace. Jaký vliv má na ceny komerčních realit a jejich návratnost? A v čem je současná situace jiná oproti letům 2008 a 2009?

Investice do komerčních realit v České republice dosáhly v 1. pololetí letošního roku 1,15 miliardy eur. Druhé pololetí by mělo být zhruba stejně silné, takže investice budou ke konci roku atakovat hranici 2 miliard eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni (pokud nebereme v potaz výjimečnou transakci na českém realitním trhu, jíž byl v roce 2020 prodej rezidenčního portfolia Residomo švédské společnosti Heimstaden Bostad; tato jediná transakce tvořila téměř polovinu investičního objemu v roce 2020, a tedy významně ovlivnila statistiky).

Trh má přitom potenciál ještě většího objemu, poptávka ale naráží na nedostatek nových a kvalitních produktů na trhu. Investoři nadále vnímají český trh jako vysoce kvalitní a nejvíce stabilizovaný v rámci regionu střední a východní Evropy. Pozitivně hodnotí zdejší právní a finanční prostředí, kvalitní a dostupnou pracovní sílu a také dosahované výnosy. Ty jsou v závislosti na typu segmentu o 50-150 bazických bodů vyšší než v zemích západní Evropy.

Ceny nemovitostí dosáhly maxima, výrazně klesat ale nebudou

Pozitivní je, že se současná situace zásadně liší od finanční krize z roku 2008. Český trh od té doby vyspěl a je v dobré kondici, o čemž svědčí nízký podíl neobsazených prostor. Zároveň jsou majitelé nemovitostí dobře připraveni na různé eventuality, mají finanční rezervy a nejsou nuceni prodávat. Ceny nemovitostí proto nebudou nijak významně klesat, jako tomu bylo během předchozí krize.

Pomyslné nůžky mezi kupujícími a prodávajícími jsou rozevřené. Obě strany mají odlišnou představu o ceně. Loni byl dokončen rekordní počet transakcí, letos se více vyjednává. Majitelé nemovitostí nechtějí prodávat za nižší ceny, nic je k tomu ostatně nenutí. Mají dostatek likvidity, takže si klidně počkají na výhodnější nabídky. Ke sbližování očekávání obou stran by mohlo docházet ke konci letošního roku, naplno pak počátkem toho příštího. Kupující si naplno uvědomí, že ceny nebude atraktivnější, a trh se tak přikloní zpět na stranu prodávajících.

Co na to yieldy?

Český trh komerčních realit má velkou oporu v silných bankovních institucích, které jsou schopny financovat lokální developery i zahraniční investory, a to jak v korunách, tak v eurech. To rozhodně nelze říci o všech ostatních státech z regionu, ať už jde o Polsko, Slovensko či Maďarsko. To dodává sebevědomí tuzemské ekonomice a přispívá k dobrému fungování trhu.

Zjednodušeně lze říci, že ceny nemovitostí letos dosáhly svého maxima a yieldy minima. Ty se momentálně pohybují na stejné úrovni jako loni nebo předloni, ale porostou. S tím, jak se budou měnit úrokové sazby u eurových úvěrů, které jsou pro yieldy primární (98 % investičních obchodů tvoří eurové transakce), yieldy na konci roku vzrostou o 25-50 bazických bodů napříč všemi kategoriemi s výjimkou retail parků. A ačkoli by vlivem inflace měly yieldy růst, majitelům nemovitostí bude tuto změnu pomáhat vyvažovat růst nájmů, který je od konce loňského roku patrný napříč segmenty.

Trend růstu nájemného je neoddiskutovatelný především u nově vznikajících kancelářských objektů, kde se nové prostory již nenabízejí pod 14,50 EUR za metr čtvereční na měsíc, a dále v logistickém a industriálním sektoru. Například v Praze se pronájem skladových prostor dostává k hranici 8 EUR za metr čtvereční na měsíc, i když se ještě v roce 2018 pohyboval na úrovni 5-5,50 EUR. Výrazný skok nastal loni, a to natolik zásadní, že v Praze a okolí zaznamenala logistika nárůst, který se zařadil mezi pět nejrychlejších v Evropě. To vše zároveň s tím, jak málo se v České republice staví. Nabídka nových komerčních prostor je omezená a nájemci za ně musejí platit vyšší nájemné.

Výnosy u prémiových nemovitostí

Video thumbnail play-btn
Obrázek: Freeimages.com
14. 9. 2022 14:09
Hrbáček (WOOD & Company): Poptávka po komerčních realitách je stále solidní. Pokulhává ale nabídka, stavba nových kapacit je stále dražší

Jak se vyvíjí situace na trhu s kancelářskými budovami a maloobchodními centry? Co dělá s nabídkou i poptávkou všeobecné...

Zdroj:
CBRE Group
Česká republika
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Komerční reality
Přestat sledovat
Nemovitosti
Přestat sledovat
Realitní trh
Přestat sledovat
Obrázek: Thinkstock
3. 12. 2022 20:30
Michal Semotan (J&T Banka): Investoři počítají s mírnějším růstem sazeb Fedu, další razantní utažení…
Akcie ČR
Přestat sledovat
Akciové tipy
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Obrázek: Flickr
4. 12. 2022 18:00
ABCD investora: Jak na vítězné portfolio v roce 2023?
Akcie ČR
Přestat sledovat
Akciové tipy
Přestat sledovat
Bezpečné investice
Přestat sledovat
Forex (FX)
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Komodity
Přestat sledovat
Kryptoměny
Přestat sledovat
Platina
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Výhled na rok 2023
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Obrázek: Green-point.cz
1. 12. 2022 12:42
Marek Herold (WOOD & Company): Nemovitosti jsou jako investice odolnější vůči současným nepříznivým…
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Komerční reality
Přestat sledovat
Nemovitosti
Přestat sledovat
Realitní trh
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
WOOD & Company
Přestat sledovat
Obrázek: Investiční web
30. 11. 2022 9:30
Petr Novotný (Investičníweb.cz): Býčí a medvědí argumenty pro přelom roku
Akcie ČR
Přestat sledovat
Akciové tipy
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Investiční strategie
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
Vyspělé trhy
Přestat sledovat