Jak se inflace promítá do cen komerčních realit? A co na to výnosy?

Investice do komerčních realit v České republice dosáhly v 1. pololetí letošního roku 1,15 miliardy eur. Druhé pololetí by mělo být zhruba stejně silné, takže investice budou ke konci roku atakovat hranici 2 miliard eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni (pokud nebereme v potaz výjimečnou transakci na českém realitním trhu, jíž byl v roce 2020 prodej rezidenčního portfolia Residomo švédské společnosti Heimstaden Bostad; tato jediná transakce tvořila téměř polovinu investičního objemu v roce 2020, a tedy významně ovlivnila statistiky).

Trh má přitom potenciál ještě většího objemu, poptávka ale naráží na nedostatek nových a kvalitních produktů na trhu. Investoři nadále vnímají český trh jako vysoce kvalitní a nejvíce stabilizovaný v rámci regionu střední a východní Evropy. Pozitivně hodnotí zdejší právní a finanční prostředí, kvalitní a dostupnou pracovní sílu a také dosahované výnosy. Ty jsou v závislosti na typu segmentu o 50-150 bazických bodů vyšší než v zemích západní Evropy.

Ceny nemovitostí dosáhly maxima, výrazně klesat ale nebudou

Pozitivní je, že se současná situace zásadně liší od finanční krize z roku 2008. Český trh od té doby vyspěl a je v dobré kondici, o čemž svědčí nízký podíl neobsazených prostor. Zároveň jsou majitelé nemovitostí dobře připraveni na různé eventuality, mají finanční rezervy a nejsou nuceni prodávat. Ceny nemovitostí proto nebudou nijak významně klesat, jako tomu bylo během předchozí krize.

Pomyslné nůžky mezi kupujícími a prodávajícími jsou rozevřené. Obě strany mají odlišnou představu o ceně. Loni byl dokončen rekordní počet transakcí, letos se více vyjednává. Majitelé nemovitostí nechtějí prodávat za nižší ceny, nic je k tomu ostatně nenutí. Mají dostatek likvidity, takže si klidně počkají na výhodnější nabídky. Ke sbližování očekávání obou stran by mohlo docházet ke konci letošního roku, naplno pak počátkem toho příštího. Kupující si naplno uvědomí, že ceny nebude atraktivnější, a trh se tak přikloní zpět na stranu prodávajících.

Co na to yieldy?

Český trh komerčních realit má velkou oporu v silných bankovních institucích, které jsou schopny financovat lokální developery i zahraniční investory, a to jak v korunách, tak v eurech. To rozhodně nelze říci o všech ostatních státech z regionu, ať už jde o Polsko, Slovensko či Maďarsko. To dodává sebevědomí tuzemské ekonomice a přispívá k dobrému fungování trhu.

Zjednodušeně lze říci, že ceny nemovitostí letos dosáhly svého maxima a yieldy minima. Ty se momentálně pohybují na stejné úrovni jako loni nebo předloni, ale porostou. S tím, jak se budou měnit úrokové sazby u eurových úvěrů, které jsou pro yieldy primární (98 % investičních obchodů tvoří eurové transakce), yieldy na konci roku vzrostou o 25-50 bazických bodů napříč všemi kategoriemi s výjimkou retail parků. A ačkoli by vlivem inflace měly yieldy růst, majitelům nemovitostí bude tuto změnu pomáhat vyvažovat růst nájmů, který je od konce loňského roku patrný napříč segmenty.

Trend růstu nájemného je neoddiskutovatelný především u nově vznikajících kancelářských objektů, kde se nové prostory již nenabízejí pod 14,50 EUR za metr čtvereční na měsíc, a dále v logistickém a industriálním sektoru. Například v Praze se pronájem skladových prostor dostává k hranici 8 EUR za metr čtvereční na měsíc, i když se ještě v roce 2018 pohyboval na úrovni 5-5,50 EUR. Výrazný skok nastal loni, a to natolik zásadní, že v Praze a okolí zaznamenala logistika nárůst, který se zařadil mezi pět nejrychlejších v Evropě. To vše zároveň s tím, jak málo se v České republice staví. Nabídka nových komerčních prostor je omezená a nájemci za ně musejí platit vyšší nájemné.