Jak se letos mění daně v oblasti nemovitostí?

Zrušení daně z nabytí nemovitosti a související změny

Na podzim 2020 byla po několikaměsíčních peripetiích definitivně zrušena daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň (respektive její předchůdkyně, daň z převodu nemovitostí) byla neodmyslitelnou součástí české daňové soustavy již od roku 1993, po dobu své existence byla častou příčinou daňových optimalizací při obchodování s nemovitostmi a mnohými byla považována za brzdu realitního trhu. Teprve v koronavirové krizi nastala politická shoda na jejím zrušení. Daň byla zrušena zpětně pro převody uskutečněné od prosince 2019.

Jako určitá kompenzace této úlevy nicméně od letošního roku nově přicházejí dílčí zpřísnění v dani z příjmů pro fyzické osoby, pokud jde o daňové dopady financování a prodeje nemovitostí. U nemovité věci pro vlastní bydlení pořízené od roku 2021 a financované hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření bude nově možné jako odečitatelnou položku ve formě úroků uplatnit za rok nejvýše pouze 150 000 Kč (namísto dosavadních 300 000 Kč).

Zároveň u nově nabyté nemovitosti, ve které nebude mít prodávající bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, je prodloužen „časový test“ (minimální doba držby) pro osvobození příjmů z jejího prodeje z pěti na deset let. Nově bude však možné příjem realizovaný prodejem takové nemovitosti před uplynutím časového testu osvobodit, a to v rozsahu, ve kterém poplatník získané prostředky použije na obstarání své bytové potřeby. Pro nemovitosti pořízené před rokem 2021 zůstávají v platnosti dosavadní pravidla.

Druhá daňová sazba pro fyzické osoby

V oblasti daně z příjmů fyzických osob dále došlo s účinností od letošního roku k zavedení druhé daňové sazby ve výši 23 %. Oproti dříve uplatňovanému solidárnímu zvýšení daně, které se vztahovalo pouze na příjmy ze zaměstnání a z podnikání, se druhá sazba daně týká veškerých dílčích základů daně včetně příjmů z pronájmu. U fyzických osob pronajímajících nemovitosti, jejichž celkové roční příjmy jsou vyšší než 1,7 milionu korun, to efektivně bude znamenat zvýšení daně z pronájmů až o více než polovinu (v závislosti na struktuře celkových příjmů). To je opačný trend ve srovnání s příjmy ze zaměstnání, kde daňová zátěž od letošního roku v důsledku dalších daňových změn (zrušení superhrubé mzdy, stravenkový paušál) naopak zajímavě klesá.

Uplatňování DPH u rezidenčních staveb a bytů

Další poměrně zásadní změna se týká uplatňování DPH u rezidenčních staveb a bytů. Nová právní úprava, která tuto změnu přináší, byla do zákona o DPH včleněna již v dubnu 2019, účinnosti však nabyla až v lednu 2021. Podstatou této změny je nemožnost pro pronajímatele uplatnit na základě své volby DPH u nájmu rodinného domu, bytu či stavby, ve které více než 60 % plochy této stavby (nebo části stavby, je-li pronajímána pouze část) je představováno byty, respektive prostory určenými k trvalému bydlení, pokud jsou tyto stavby nebo prostory pronajímány jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti.

Cílem těchto nových pravidel bylo zabránit strukturám založeným na umělém řetězení nájmů, kdy vlastník rezidenční stavby zatížené DPH formálně splnil podmínky pro okamžité uplatnění nároku na odpočet DPH při pořízení této stavby. U rezidenčních staveb, které byly před rokem 2021 pronajímány s DPH, může v důsledku nového DPH režimu jejich pronájmu vzniknout povinnost poměrného snížení odpočtu DPH v minulosti uplatněného při koupi, výstavbě či technickém zhodnocení těchto staveb nebo prostor. Tato úprava se obecně provádí za každý rok až do uplynutí deseti let od pořízení. Zároveň v případě pronájmu bez DPH nevznikne nárok na odpočet DPH na vstupu z průběžně nakupovaných vstupů souvisejících s tímto nezdaňovaným pronájmem (opravy, rekonstrukce, poměrná část režijních nákladů a podobně).

Další změny ve zdanění příjmů

Další daňové změny aktuální pro letošní rok se týkají všech oblastí podnikání, a projeví se tedy také u subjektů podnikajících v oblasti nemovitostí. Tyto změny jsou převážně pro poplatníky pozitivní. V první řadě se jedná o změny v oblasti zdanění příjmů právnických osob, které byly převážně reakcí na dopady koronavirové krize. Tou nejpodstatnější novinkou je možnost uplatnění daňové ztráty zpětně až ve dvou předcházejících obdobích – poprvé ji lze využít u daňové ztráty vzniklé za zdaňovací období roku 2020 a pro toto období ji lze výjimečně uplatnit i v odhadované výši, a to v daňovém přiznání za rok 2019. Toto opatření má potenciál vylepšit cash flow dříve ziskových podniků, které za rok 2020 (ať již v důsledku protiepidemických opatření, nebo z jiných důvodů) skončily ve ztrátě.

Podnikatele potěší i změny v oblasti daňového odpisování hmotného majetku, konkrétně zvýšení hodnotového limitu pro hmotný majetek a technické zhodnocení ze 40 000 Kč na 80 000 Kč. Při vhodné úpravě firemních účetních směrnic tak bude možné výrazně více položek odepsat jednorázově do nákladů. Zároveň pro vybrané skupiny majetku (1. a 2. odpisová skupina – typicky hardware, nábytek, stroje a přístroje, dopravní prostředky) byla doba daňového odpisování mimořádně zkrácena na 12, respektive 24 měsíců. Týká se to majetku pořízeného v roce 2021 s tím, že poplatníci mohou nová pravidla dobrovolně využít i u majetku pořízeného v roce 2020. Ke zjednodušení dochází také v případě odpisování nehmotného majetku.

Oznamování příjmů hrazených do zahraničí

Kromě toho byly zavedeny i zjednodušující úpravy v oblasti oznamování příjmů hrazených do zahraničí. Příjmy vyplácené českými subjekty zahraničním příjemcům, které obecně podléhají srážkové dani, ale jsou od ní osvobozeny (podle zákona nebo smlouvy o zamezení dvojího zdanění), bude nově potřeba oznamovat nikoli za každý měsíc, ve kterém byly vyplaceny, ale pouze souhrnně za kalendářní rok. Typicky se to týká pravidelně vyplácených úroků či licenčních poplatků. Je také zvýšena měsíční částka, do jejíž výše není nutné vyplácené platby do oznamování zahrnout.

Novela daňového řádu

V neposlední řadě je potřeba zmínit také rozsáhlou novelu daňového procesního předpisu, tedy daňového řádu. Ta pro rok 2021 přišla s delší dobu připravovanou modernizací v oblasti komunikace mezi finančními úřady a poplatníky, a to ve formě portálu MOJE DANĚ. Ten staví na již existujícím systému daňových informačních schránek a rozšiřuje jeho funkce například o možnost činit podání. Pozitivní motivaci k většímu využívání elektronických prostředků komunikace s finančním úřadem poskytuje prodloužení základní tříměsíční lhůty pro podání daňového přiznání k dani z příjmů o jeden měsíc. Došlo také k poměrně významnému snížení úroků z prodlení a obecně ke sjednocení sazeb úroků hrazených poplatníky a správci daně.

DAC 6

Nejdůležitější novinkou ze světa mezinárodního zdanění, o které se sice mluví již několik let, avšak která reálně vstoupila do hry (i díky koronavirovému odkladu) až na začátku letošního roku, je oznamování přeshraničních uspořádání podle EU směrnice DAC 6. Toto unijní opatření, se kterým si u nás lámou hlavu nejen poplatníci, ale i daňová správa, se v České republice i v ostatních členských státech teprve postupně usazuje. Pokud je vaše společnost součástí nadnárodní skupiny nebo realizuje finanční transakce se zahraničními subjekty, neopomeňte tuto oblast průběžně sledovat, oznamovací povinnosti se mohou týkat i vás.