Zaostřeno na fondy: Silverline Real Estate

Silverline Real Estate je relativně mladý, ale dynamicky se rozvíjející fond. Bývá obecně označován jako realitní fond. Nejedná se ovšem o klasický nemovitostní fond, protože se nezaměřuje na pronájem nemovitostí, ale na development. Proto jej řadím mezi fondy developerské.

Investiční strategie

Fond se zaměřuje na development rezidenčních nemovitostí a land development. Aktuálně pracuje na šesti projektech v Praze a okolí a po jednom projektu v Brně, Ostravě a Plzni. Zhruba dvě třetiny fondu tvoří bytová výstavba, respektive většinou rekonstrukce starých bytových domů s novou nástavbou. Zhruba třetinu fondu pak tvoří projekty výstavby rodinných domů, kde fond realizuje zasíťování pozemků a buduje infrastrukturu s následným prodejem stavebních parcel, případně i s výstavbou rodinných domů.

Současná hodnota aktiv fondu je 603 milionů korun (podle ocenění k 31. prosinci 2024) a jako budoucí prodejní hodnotu současných projektů po dokončení fond uvádí bezmála 1,7 miliardy korun.

Historické výnosy

Fond Silverline Real Estate byl založen teprve v roce 2022. Zpočátku nabízel investorům pouze preferenční investiční akcie třídy A, u kterých je nastaven pevný preferenční výnos 10 % ročně. Obdobně má fond také preferenční investiční akcie třídy E v eurech, kde je pevný preferenční výnos 9 % ročně.

Od roku 2023 je možné investovat také do preferenčních investičních akcií třídy B, které mají pevný minimální výnos 7 % ročně a zároveň s jejich držením investoři z poloviny participují i na výnosech nad 7 % ročně, a to bez omezení. Cílený čistý výnos třídy B je 11–12 % ročně, což se fondu Silverline zatím daří naplňovat.

Historický vývoj hodnoty investice

Fond Silverline Real Estate měl dosud kvartální frekvenci oceňování, přičemž díky dobrému managementu jednotlivých projektů v kombinaci s preferenčním zhodnocením vykazují historicky obě korunové třídy investičních akcií (A i B) velice stabilní růst hodnoty. Třída A každý kvartál zhruba o 2,41 % (10 % ročně) a třída B každý kvartál zhruba o 2,5–3 %.

Rizika spojená s investicí

Fond Silverline Real Estate používá redistribuční mechanismus, kdy kapitálem zakladatelů v investičních akciích třídy Z zajišťuje minimální výnos externím investorům, tedy majitelům preferenčních akcií tříd A, B a E, a to konkrétně:

• 10 % u třídy A (v korunách),
• 7 % u třídy B (v korunách), kde zároveň výnos není shora omezen,
• 9 % u třídy E (v eurech).

Je ale potřeba zdůraznit, že každá "garance" má své limity. Musí být čím výnos krýt. Kdyby se fondu Silverline hodně nedařilo, může hodnota investičních akcií zakladatelů klesnout na nulu, a pak už by se další pokles projevoval rovnoměrně i u preferenčních investičních akcií.

K 31. prosinci 2024 byla celková hodnota fondového kapitálu 431 milionů korun, z toho 119 milionů tvořil kapitál zakladatelů v akciích třídy Z a 312 milionů kapitál externích investorů v preferenčních akciích. Krycí poměr tedy vychází na 38 %.

Také je důležité zmínit, že fond loni vydal tříleté dluhopisy v objemu 24 milionů korun. A na jednotlivých projektech samozřejmě využívá bankovní financování. Ke konci loňského roku uvádí celkové zadlužení (LTV) na úrovni 37 %.

Poplatky spojené s investicí

Při investici do fondu Silverline Real Estate je standardně investorům účtován vstupní poplatek až 5 % z investované částky. Přesná výše vstupního poplatku záleží na zprostředkovateli. Přes odborný portál FKI-fondy.cz je u všech fondů účtován vstupní poplatek pouze 1 %.

Výstupní poplatek je aplikován v prvních třech letech od nákupu investice, respektive od vydání akcií investorovi, přičemž má sestupnou tendenci:

• 8 % při odkupu v prvním roce od vydání akcií investorovi,
• 6 % při odkupu v období 1–2 roky od vydání akcií investorovi,
• 4 % při odkupu v období 2–3 let od vydání akcií investorovi,
• 0 % při odkupu po 3 letech od vydání akcií investorovi.

Lhůta na vypořádání zpětných odkupů je standardně 6–8 týdnů (maximálně do šesti měsíců) od nejbližšího stanovení aktuální hodnoty investiční akcie. To dosud probíhalo ke konci každého čtvrtletí, ale od 1. dubna dochází ke změně na měsíční frekvenci stanovování hodnoty investičních akcií.

Základní údaje

• Obhospodařovatel fondu: CODYA investiční společnost
• Administrátor fondu: CODYA investiční společnost
• Zakladatelé fondu: Dan Vaško, Martin Benroth, Vojtěch Brix
• ISIN: CZ0008048154 (třída A, CZK), CZ0008048162 (třída B, CZK), CZ0008051778 (třída E, EUR)
• Vznik fondu: 24. ledna 2022
• Velikost fondu: 431 milionů Kč
• Riziková třída: 6
• Minimální investice: 1 milion Kč
• Frekvence oceňování: čtvrtletní, od 1. dubna 2025 měsíční
• Doporučený investiční horizont: 5 let a více

Do fondu Silverline Real Estate mohou investovat pouze kvalifikovaní investoři, kteří dostatečně rozumí rizikům spojeným s takovou investicí. Minimální výše investice do fondu kvalifikovaných investorů je ze zákona alespoň jeden milion korun. Tuto částku je ale možné při splnění dalších podmínek rozdělit na více fondů u stejného obhospodařovatele či administrátora fondu, v tomto případě tedy u CODYA investiční společnosti.

Pokud má investor již limit minimálně jednoho milionu korun splněn v jiném fondu u CODYA investiční společnosti (například ve fondu Penta Equity, ZDR Real Estate, Direct VIGO, ADAX Fond firemního nástupnictví, Fond Českého Bydlení, ESG Senior Care a další), je do fondu Silverline Real Estate možné investovat od 100 tisíc korun.

Závěrečné hodnocení

Fond Silverline Real Estate zatím nemá příliš dlouhou historii, ale překvapivě úspěšně zvládl první tři roky fungování, kdy developeři neměli zrovna na růžích ustláno. Zejména v letech 2022 a 2023 jich řada krvácela. Stavební náklady vyletěly nahoru a byty se téměř neprodávaly.

Fond v tomto období hodně investoval, projektoval a začal stavět. Dokázal se udržet v zisku a patřil každý rok mezi nejvýnosnější developerské fondy. V roce 2024 pak realitní trh začal ožívat a nyní, zdá se, čeká rezidenční development opět lepší období, z čehož by měl těžit i fond Silverline. "Meziročně jsme téměř ztrojnásobili fondový kapitál a pro dalších 12 měsíců cílíme nejméně na další zdvojnásobení," říká Dan Vaško, jeden ze zakladatelů fondu.

O slibné perspektivě fondu vypovídá i to, že koncem roku získal důvěru J&T INVESTIČNÍ SPOLEČNOSTI a jejího fondu Naše Česko. Kromě toho byl také Silverline Real Estate loni zařazen do portfolia nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen ze zhruba 30 vybraných fondů kvalifikovaných investorů. Je s ním tedy možné investovat do diverzifikovaného portfolia FKI již od 1 milionu korun.

V příštím díle seriálu Zaostřeno na fondy se zaměříme na nemovitostní fond WOOD & Company, podfond Office, který se dlouhodobě řadí mezi nejúspěšnější nemovitostní fondy v Česku a zároveň mezi fondy s nejvyšší rentabilitou nájmů.

_{Partnerem seriálu Zaostřeno na fondy je odborný portál FKI-fondy.cz. Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pocházejí z materiálů CODYA investiční společnosti a z odborného portálu FKI-fondy.cz a jsou platná k 31. prosinci 2024, není-li uvedeno jinak.}