Zaostřeno na fondy: WOOD & Company podfond Office

Investiční strategie

WOOD & Company podfond Office je zavedený nemovitostní fond, který investuje do nájemních nemovitostí. Zaměřuje se na prémiové kancelářské budovy. Aktuálně spravuje a pronajímá 11 kancelářských budov v celkové hodnotě bezmála 12,8 miliardy korun. Tři nemovitosti se nacházejí v Praze (Hadovka Office Park, The Greenline a Green Point), dalších šest budov vlastní fond v Bratislavě a dvě ve Varšavě. Celková pronajímatelná plocha nemovitostí je 218 800 m2.

"Zaměřujeme se na komerční nemovitosti, které umožňují zajímavý výnos, jsou dobře financovatelné, mají kvalitní nájemníky a nabízejí investorům určitou míru stability a predikovatelnosti," říká Jiří Hrbáček, portfoliomanažer realitních fondů WOOD & Company.

Složení portfolia fondu

Ke konci března vykazoval fond celkem 334 nájemníků, mezi které patří například O2, Henkel, Accenture, Huawei, Erste Group a další s průměrnou délkou do konce nájemních smluv (WAULT) lehce přes 4,5 roku. To je na kancelářské budovy dobré číslo, protože většina nájemních smluv se standardně uzavírá na pět let.

Jan Traxler

Průměrná obsazenost dosahuje 87 %, což je naopak slabší číslo. Postpandemická fluktuace nájemníků a tendence zmenšovat kancelářské prostory je v číslech ještě stále trochu patrná. Na druhou stranu to lze vnímat i jako příležitost. Fond má do budoucna prostor nabrat další nájemníky, a zvýšit tak příjmy z pronájmu, a tedy i výnosy.

Podle aktuálně platných smluv dosahuje celkové inkasované roční nájemné necelých 38 milionů eur (zhruba 946 milionů korun). Průměrná rentabilita nájmu (yield) vychází na 7,40 % ročně. Podfond Office se dlouhodobě řadí k nemovitostním fondům v Česku s nejvyšší rentabilitou nájmu.

Jan Traxler

WOOD & Company uvádí u podfondu Office cílený výnos dlouhodobě 8–10 % ročně, což se zatím daří naplňovat. Podfond Office patří dlouhodobě k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v ČR. Od počátku fungování fondu (rok 2017) již stoupla hodnota investičních akcií (v eurech) na více než dvojnásobek, což odpovídá čistému anualizovanému výnosu 10 %.

Jan Traxler

Od roku 2020 vydává podfond Office také korunovou třídu investičních akcií. Ta zatím přinesla investorům za necelých pět let zhodnocení 56 %, což také odpovídá čistému anualizovanému výnosu 10 %.

Jan Traxler

Rizika spojená s investicí

Podle souhrnného ukazatele rizik je fond zařazen do šesté rizikové třídy ze sedmi. To značí vysoké riziko. Je to dáno zejména horší likviditou podkladových aktiv (velkých kancelářských budov) a využíváním bankovních úvěrů pro financování akvizic. Průměrné úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) ve fondu vychází na 50 %.

Primární měnou podfondu Office je euro. Nemovitosti v majetku fondu jsou oceňovány v eurech, nájem je zpravidla sjednán a inkasován v eurech a bankovní akviziční úvěry jsou také čerpány v eurech. U korunové třídy investičních akcií fond nijak nezajišťuje měnové riziko. Pokud tedy investujete v korunách, má na hodnotu investičních akcií vliv také vývoj kurzu EUR/CZK. Pokud koruna posiluje k euru, snižuje to výnosy v korunách. Když koruna oslabuje, zvyšuje to výnosy v korunách.

Poplatky a náklady spojené s investicí

Vstupní poplatek je standardně účtován ve výši 3 % z investované částky. Přesná výše vstupního poplatku ale záleží i na zprostředkovateli, který může případně investorovi poskytnout slevu. Konkrétně přes odborný portál FKI-fondy.cz je u všech fondů účtován vstupní poplatek pouze 1 % a při investici od 10 milionů korun nejsou účtovány žádné vstupní poplatky.

Výstupní poplatek je aplikován v prvních pěti letech od nákupu investice, respektive od vydání akcií investorovi, přičemž má klesající tendenci:

• 3 % při odkupu v prvních třech letech od vydání akcií investorovi,
• 2 % při odkupu ve čtvrtém roce od vydání akcií investorovi,
• 1 % při odkupu v pátém roce od vydání akcií investorovi,
• 0 % při odkupu po pěti letech od vydání akcií investorovi.

Jan Traxler

Lhůta pro vypořádání zpětných odkupů je standardně 6 měsíců. Při odkupu za částku přesahující 30 milionů korun je lhůta na vypořádání odkupu 12 měsíců. WOOD & Company se ale zpravidla snaží zájemcům o prodej najít jako protistranu jiného kupce a vypořádat prodej do 3 měsíců. Taková je alespoň stávající praxe, kterou mohu z vlastní zkušenosti potvrdit.

Jan Traxler

Minimální investice

Do fondu WOOD & Company podfond Office mohou investovat pouze kvalifikovaní investoři, kteří dostatečně rozumí rizikům spojeným s takovou investicí. Minimální výše investice do fondu kvalifikovaných investorů je ze zákona jeden milion korun. Tuto částku je ale možné při splnění dalších podmínek rozdělit na více podfondů WOOD & Company (podfond Retail, podfond Residential, podfond Logistics, podfond Renewables, podfond Blockchain+).

Závěrečné hodnocení

Kancelářské budovy v současnosti většině investorů nezní moc sexy. Přetrvávají obavy z home office, zmenšování nájemních ploch nebo snižování zaměstnanosti ve firmách vlivem využívání umělé inteligence. Do toho majitele nemovitostí čekají v budoucnu nemalé výdaje na modernizaci, protože evropská regulace vyžaduje, aby všechny komerční nemovitosti byly od roku 2035 bezemisní.

To všechno je ale v ocenění nemovitostí v majetku fondu nějakým způsobem zohledněno. Obecně je nyní hodnota kancelářských budov nižší než náklady na postavení nové budovy, a proto se také nové kancelářské budovy příliš nestaví.

Při stávajícím ocenění se kancelářské budovy v Praze, Bratislavě i Varšavě jeví jako atraktivní investice s relativně stabilním cash flow z pronájmu. Výnosy z pronájmu přes 7 % ročně jsou více než dvojnásobné než standardní výnos z pronájmu bytu. Když vezmeme na straně výnosů v potaz ještě pákový efekt vlivem využívání bankovního financování (50 % LTV) a dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí s inflací, proti tomu postavíme náklady na správu fondu a na údržbu a modernizaci nemovitostí, je zhodnocení na úrovni cílených 8–10 % ročně dlouhodobě realistické.

Osobně velice kladně hodnotím i transparentnost fondu. WOOD & Company pro portál Nemovitostní-fondy.cz pravidelně reportuje ocenění nemovitostí, příjmy z pronájmu, úvěrové zatížení a další klíčové ukazatele hospodaření.

Statut TOP FKI

Podobně jako fondy Accolade Industrial, Český fond půdy a J&T Arch Investments, které jsme si představili v předchozích dílech seriálu Zaostřeno na fondy, má i WOOD & Company podfond Office od odborného portálu FKI-fondy.cz udělen statut TOP FKI. Společností FINEZ je také zařazen do portfolia nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen ze zhruba 30 vybraných fondů kvalifikovaných investorů. Je možné s ním investovat do diverzifikovaného portfolia různých FKI již od 1 milionu korun.

V příštím díle seriálu Zaostřeno na fondy se podíváme podrobněji na dluhopisový fond EnCor Fixed Income, který se stabilně každý rok řadí k nejúspěšnějším korunovým dluhopisovým fondům v Česku.

_{Partnerem seriálu Zaostřeno na fondy je odborný portál FKI-fondy.cz. Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pocházejí z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů WOOD & Company a jsou platná k 31. 3. 2025, není-li uvedeno jinak.}