Thomas Smid: Zpověď insidera amerického nemovitostního trhu

IW: Jaká je podle vás nálada ve Spojených státech?

Thomas Smid (TS): Nálada je špatná. Lidé jsou znepokojeni celkovou situací ve Státech. Problémy na Wall Street, rozšiřování ropné skvrny v Louisině, problémy s imigranty...

IW: Popularita nového prezidenta Obamy nyní padá stejně rychle, jako rostla před volbami. Čím si to vysvětlujete? Udělal za přibližně rok v úřadě nějakou velkou chybu? Čím to je, když americká ekonomika podle řady parametrů zažívá určité zotavení a růst nezaměstnanosti se zastavil?

TS: Obama zatím nesplnil nic z toho, co slíbil. Vše je pouze politika. Wall Street určuje, co se má a nemá dělat, a lidé jsou z toho rozhořčení. Důkazem byly před několika týdny primární volby v některých státech, které ukázaly, že lidé chtějí někoho, kdo opravdu bude na straně lidu, ne lobbyistů.

IW: Nedávno zasáhl parket newyorské burzy bodově největší jednodenní pokles v historii? Jak si tento pokles vysvětlují řadoví Američané?

Wall Street určuje, co má a nemá dělat americký prezident. A lidé jsou z toho rozhořčeni

TS: Těžko se mi to hodnotí – mám pouze zprávy ze zákulisí a vypadá to čistě na podvod na akcionářích. Ačkoli se o tom nahlas nemluví, bylo to politicky a lobbyisticky motivované.

IW: Jak se promítly ekonomické kroky Obamovy administrativy do reálného života Američanů? Pomohl bilionový záchranný balíček?

TS: Nepromítly se nikde. Obyčejní lidé mají stále problémy. Balíček pomohl pouze bankovnímu sektoru k vydělávání peněz. Drobní podnikatelé mají stále velmi těžkou pozici, například když žádají o půjčku nebo chtějí jinak rozvíjet svůj byznys. Veškeré záchranné balíčky šly na ruku velkým bankám a nadnárodním společnostem.

IW: Jak vnímají Američané současnou uvěrovou krizi v Evropě, především zadlužení zemí skupiny PIIGS, a také to, že neschopnost splácet dluh může jednou postihnout také Spojené státy? Připouštějí si to vůbec?

TS: Běžní Američané neví a neřeší, co děje za hranicemi Spojených států. Analytici samozřejmě tyto věci sledují, ale jaký to bude mít dopad, záleží na tom, kolik amerických bank a investorů bylo nějak zainteresováno v Řecku.

IW: Především v prodejích stávajících domů je vidět na americkém nemovitostním trhu oživení a rostoucí poptávka, roste také cenový index S&P/Case Shiller. Odrážejí podle vás tyto nemovitostní indikátory reálnou situaci realitním trhu v USA?

oživení amerického nemovitostního trhu je jen statistika, se kterou zahýbal program HUD, který však již skončil

TS: Ne, je to pouze statistika, která neodráží současný trh. Oživení bylo způsobeno tím, že zde byl program, který částečně umožňoval nákup nemovitostí z programu HUD (HOME URBAN DEVELOPMENT), tzn. za dobrých podmínek. Tento program však ke 30. dubnu skončil. Pokud běžný občan nemá hotovost či možnost zaplatit alespoň 30 % jako zálohu a zároveň dobrý kredit (pozn. úvěrovou historii), nemá šanci koupit jakýkoliv dům. IW: V důsledku hypotéční krize přišly o střechu nad hlavou miliony Američanů. Co se vlastně stalo s jejich domy?

TS: Nejen v důsledku krize, ale při celkové neschopnosti splácet jakýkoliv úvěr je nemovitost vždy zastavena bankou. Banky tyto zástavy poté prodávají, aby uspokojily alespoň část pohledávky. Je běžné, že banka raději prodělá peníze, než aby držela nemovitost delší dobu. Je to pro ni krajně nevýhodné, protože to stojí peníze (údržba, opravy, daně). V současné době je v zástavě (foreclosure) okolo 3,9 milionu nemovitostí.

IW: I přes tak vysoké číslo, o kterém mluvíte, je přece jen pravděpodobné, že nehorší má trh rezidenčního bydlení za sebou. Často se však mluví o tom, že je v USA na spadnutí krize na trhu komerční realit...

TS: Komerční reality se nacházejí ve stejném stavu, v jakém byly rezidenční nemovitosti před dvěma lety. Prostě lidé méně utrácejí, tudíž podnikatelé mají nižší obrat a nemohou si dovolit platit nájem. Z toho důvodu je řada vlastníků komerčních nemovitosti ve stavu, jako byli rezidenti, tedy propadu zástavy bance.

komerční reality jsou v podobném stavu, v jakém bylo rezidenční bydlení před dvěma lety

IW: Jsou oblasti v USA, kde ceny nemovitosti stále padají?

TS: Ano, a stále budou ve většině států. Nebudou to však propady o 30 až 40 %, ale v jednociferných hodnotách – 3,5 až 7 %. Vše se odvíjí od toho, kde je největší vlna propadlých zástav. Pro případné investory je potřeba odlišit, zda chtějí koupit nemovitost na zisk, nebo na bydlení. To jsou velmi podstatné rozdíly.

IW: Jaký je rozdíl mezi investicí za účelem zhodnocení a například přímou koupí domu na Floridě?

investor musí kupovat nemovitost, která má EQUITY, tedy rozdíl mezi jeho nákupní a reálnou cenou domu

TS: Pokud má investor za cíl vydělat peníze, je nutné, aby je investoval tam, kde je to reálné. To znamená, že musí koupit nemovitost, která má equity(rozdíl mezi nákupní a reálnou hodnotou) minimálně 35 procent. Jinými slovy nakupuje dům v hodnotě 100 000 USD za 65 000 USD. Zároveň by měl mít jasno, co s nemovitostí učiní, až bude vlastníkem, protože se musí o nemovitost starat, a to je docela obtížné dělat na dálku. Proto se vše většinou řeší okamžitým prodejem na bázi rent to own s garantovanou návratností do tří let. Pokud chce někdo dům na rekreaci nebo celoroční využití, je samozřejmě Florida v současné době jednou z nejlepších variant, ale pozor – koupě na Floridě ze zástavy za např. 60 000 USD nedává kupci žádnou equity. Kupuje prostě za reálnou cenu.

IW: Jaké možnosti má český investor při investicích do amerických nemovitostí?

TS: Český investor má několik reálných možností, jak vstoupit na americký realitní trh. Za A. jako přímý majitel nemovitosti, která má investiční kritéria (tzn. nutnost min. 35procentní zálohy), nebo za B. jako spolupodílník investiční společnosti. IW: Jaký investiční model nabízíte svým klientům? V čem je zajímavý a jaká jsou jeho rizika?

TS: Oba výše uvedené modely jsou podle mě velmi atraktivní. Záleží na investorovi samotném, co hledá a co mu vyhovuje. Oba modely mají jedno společné, a to že nabídnou investorovi jistotu, protože mají možnost výstupu z transakce, pokud nastane nepříznivá situace. V případě A. je to právě equity, kdy v případě investorovy potřeby vystoupit z transakce stále existuje prostor na uskutečnění rychlého prodeje a vyplacení jeho investice, samozřejmě bez záruky zhodnocení, pokud vystoupí z transakce dříve, než je původně domluveno. Důležité však je, že neprodělá. Varianta B. je obdobná – vykoupením akcií investor získá prostředky zpět. Opět nedosáhne garantovaného zhodnocení, ale o své prostředky nepřijde. To jsou však krajní řešení, protože se nám ještě nestalo, aby někdo vystoupil z průběhu transakce. Vše je navíc domluveno a smluvně vázáno.

IW: Mohl byste to vysvětlit na skutečné transakci?

TS: Investor koupí nemovitost za 30 000 USD. Zaplatí poplatky za převod, daň z nemovitosti, pojištění a zprostředkovatelskou provizi. Vše do maximální výše cca 5 000 USD. Celková výše investice je tedy 35 000 USD. Nemovitost, kterou koupil, má však reálnou současnou hodnotu 60 000 USD, což znamená, že equity je 71 %. Nemovitost je obratem (obvykle během 4 až 8 týdnů) prodána finálnímu kupci za reálnou hodnotu 65 000 USD. Tuto smluvní částku splácí běžnými měsíčními splátkami ve výši běžného měsíčního nájmu, za rok splatí 8 400 USD (700 USD měsíčně), poté doplatí 51 600 USD. Pokud to bude do dvou let, je prodejní cena nastavena na 65 000 USD, pokud do tří let, tak na 75 000 USD. Postup splátek a vyplacení je obdobné.

IW: Jsou i jiné možnosti investic s menším vstupním kapitálem?

TS: Ano, například tak, že investor vstoupí do společnosti jako spolupodílník s minimálním vkladem 5 000 USD. Tady má garanci, že obdrží za 12 měsíců 20 % P.A. plus podíl z celkového obratu společnosti (bez započítání vkladu).

IW: Jaké oblasti, státy, města ve Spojených státech považujete za investorsky nejatraktivnější?

V současné době investujeme především v oblastech států Arizona, Tennessee, Pensylvánie, Indiana, Kansas a Ohio.