Dům v USA: Pronájem versus prodej

Pronájem

Každý vlastník nemovitosti v USA, který koupí nemovitost za účelem pronájmu, musí řešit dilema, jakým způsobem tuto nemovitost efektivně pronajme, a zároveň musí mít na paměti její správu.

Standardem je najmutí si firmy (property management), která se o nemovitost bude starat. Zpravidla tyto firmy účtují jedno měsíční nájemné jako vstupní poplatek, a následně 10 až 15 % z měsíčního nájemného po dobu, po kterou mají nemovitost ve správě. Ve většině případů tyto společnosti vyžadují minimálně roční kontrakt, při jehož předčasném zrušení platíte penále.

Zároveň jste jako majitel nemovitosti povinen platit veškeré náhrady spojené s opravami a úpravami nemovitosti, včetně úprav okolí domu (sečení trávy apod.). Vzhledem k tomu, že majitel nemá plnou kontrolu nad takovými úkony, stává se, že firmy zasílají fiktivní či nadhodnocené faktury. Jako majitel se nemáte zpravidla jak bránit nebo plně kontrolovat činnost firmy najaté na property management.

Řečí čísel:

Uvažujme příklad nájemného 1 000 USD/měsíčně. Pak tedy:

• poplatek property managementu 100 USD/měsíčně, potenciální opravy zhruba 1 000 USD/rok = zhruba 85 USD/měsíčně, daň z nemovitosti 1 500 USD/ročně, pojištění 800 USD/ročně

• nájemné 12 x 1 000 = 12 000 USD

• property management 12 x 100 = 1 200 USD

• opravy 1 000 = 1 000 USD

• daň z nemovitosti 1 500 = 1 500 USD

• pojištění 800 = 800 USD

Celkový čistý roční příjem z nemovitosti: 12 000 – 1 200 – 1 000 – 1 500 – 800 = 7 500 USD

Prodej na bázi "rent to own"

Tento princip je takový, že osoba bydlící ve vaší nemovitosti není nájemníkem, ale finálním kupcem. Tento finální kupec splácí plnou kupní cenu nemovitosti formou obvyklého nájemného v dané lokalitě. V některých případech lze docílit získání dokonce i vyšších splátek.

Finální kupec se v tomto případě o nemovitost stará, protože ji bude v budoucnu kupovat. Platí veškeré nutné opravy a zároveň zodpovídá za úpravu okolí domu. Vše je podloženo řádnou smlouvou mezi současným majitelem a budoucím kupcem.

Tento způsob investování do nemovitostí je velmi vhodný pro investory žijící mimo lokalitu, kde nakoupili nemovitost. Naše společnost využívá prodej na bázi "rent to own" ve zhruba 90 % vlastních transakcí. Prodej na bázi "rent to own" nevyužíváme pouze v případech, kdy jsme zakoupili vícejednotkové domy, tzv. "apartmánové komplexy".

Řečí čísel:

• nájemné 12 x 1 000 = 12 000 USD

• property management 12 x 0 = 0 USD

• opravy 12 x 0 = 0 USD

• daň z nemovitosti 0 = 0 USD

• pojištění 0 = 0 USD

Celkový čistý roční příjem: 12 000 USD

Ať se investor rozhodně pro jakýkoli model správy nemovitosti, je vždy nutné, aby průběžně dohlížel na celkový stav nemovitosti. Tím předejde případným problémům.