Jak investovat do nemovitostí  v Chorvatsku
|

Jak investovat do nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko se stalo pro Čechy i Slováky zemí turisticky zaslíbenou. Nelze se divit tomu, že si zde koupilo nemovitosti odhadem 35 000 Čechů a Slováků.

K naší smůle má Chorvatsko takříkajíc „monopol“ na nejbližší moře. Odmyslíme-li Balt, pak bez moře jsou Němci, Češi, Slováci, Rakušané, Maďaři a de facto i Slovinci. Poptávka po nemovitostech u moře je natolik velká, že Chorvatům umožňuje dlouhodobě držet vysoké ceny realit. Navíc jim pomáhá i příroda: mořský proud směřující od Černé Hory omývá Chorvatsko a všechny nečistoty, „sebrané po cestě“, ukládá až u italských břehů. Chorvatské moře je proto velice čisté, a to je i druhým důvodem, proč si zde nemovitosti udržují vysokou cenu.

Cenový vývoj nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko bylo jednou z válčících stran v Jugoslávském konfliktu. Kdo koupil nemovitost těsně po válce, udělal „trefu do černého“. V oblastech zasažených válkou se 1 m2 stavebního pozemku prodával za neuvěřitelných 50 centů (0,5 Eur) a ceny domů na pobřeží se pohybovaly od 20 000 Eur výše. Byla-li koupě tehdy výhodná, dnes už to zdaleka neplatí. Současné ceny nemovitostí v Dubrovníku jsou téměř srovnatelné s Francouzskou riviérou a ceny na Makarské se pomalu, ale jistě přibližují španělské Andalusii.

Přehledný vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku před krizí najdete zde

Jen pro ilustraci: cena 1 m2 nově stavěného bytu v přímořské oblasti se pohybovala mezi 2 000 až 2 500 Eur. V exkluzivních lokalitách typu Dubrovník jste už museli počítat s cenou mezi 3 – 5 000 Eur za 1 m2 nově stavěného, nebo rekonstruovaného bytu. Obdobná situace byla i v komerčních nemovitostech.

Cena přízemních, obchodních prostor se např. ve Splitu pohybuje okolo 10 000 Eur za 1 m2 a v Záhřebu okolo 8 000 Eur za 1 m2. Zdůrazňujeme, že uvedené ceny se vztahují výlučně k nejatraktivnějším oblastem Chorvatska a průměrné ceny v ostatních částech země jsou zhruba poloviční. Nicméně skutečností je, že právě do těchto atraktivních lokalit, kde je velká konkurence zahraničního kapitálu, budou převážně směřovat kroky českých investorů.

dům na pláži

Ekonomická krize se nevyhnula ani Chorvatsku a zasáhla i ceny tamních nemovitostí. Cena za 1 m2 přímořského bytu klesla v průměru na 2 105 EUR, přičemž v severní části Jadranského pobřeží klesla na 1 918 EER a v jižní části pouze na 2 278 EUR. Celkově se jedná o pokles cen bytů v řádu 10% oproti cenám minulého roku. Menší pád cen – 3% zaznamenaly domy u moře, kde jejich cena za 1 m2 se pohybuje na úrovni 1 546 Euro.

Aktuální ceny nemovitostí podle jednotlivých žup, najdete také zde

Pokles cen je nesrovnatelný například s Bulharskem, Španělskem a Řeckem, kde se ceny nemovitostí propadly až o 40%.

O tom, jak se dále budou vyvíjet ceny nemovitostí, rozhodne ekonomická situace v zemích, z nichž pochází většina kupujících, tedy hlavně v Německu, Maďarsku a Rakousku.

Nabídka nemovitostí

Chorvatsko nabízí širokou paletu nemovitostí ke koupi, počínaje ostrovy, přes hrady, zámky, hotely až po byty a pozemky u Jaderského moře. Širokou nabídku najdete v realitních časopisech umístěných na webu. jako např. www.foto-nekretnine.hr, www.info-nekretnine.com, www.oglas.hr, www.nekretnine365.com, www.oglasnik-nekretnina.com, www.nekretnine24.com. Nabídku luxusních nemovitosti najdete například: www.crem-magazine.com, www.eurovila.hr.

Plovoucí dům

Plovoucí domy

Většina kupujících si přeje minimálně dům s výhledem na moře, případně co nejblíže k moři. Nemovitosti v první linii od moře jsou již dnes buď nedostupné, nebo velice předražené.

Zajímavou alternativou jsou plovoucí domy. Jejich cena se odvíjí od velikosti domu a jeho vybavení, Cena začíná od 1 000 USD za 1 m2. Montují se například v černohorském přístavu Bar, odkud se dají remorkérem převést do jakéhokoliv přístavu v Chorvatsku.

Na co si dát pozor při výběru nemovitosti v Chorvatsku

Nejpopulárnějším sportem v Chorvatsku je fotbal. V přímořských oblastech mu tvrdě konkuruje prodej nemovitostí. Obchodem s nemovitostmi se tam zabývá prakticky každý. Mezi realitními agenty narazíte na spoustu místních „žraloků“, jejichž jediným cílem je připravit Vás o peníze.

Jak vypadá tvorba prodejní ceny?

K ceně prodávajícího si připočtou minimálně 10 000 Eur a ještě si účtují provizi ve výši 3% od obou stran (kupujícího i prodávajícího). V Chorvatsku neexistuje exkluzivita, takže tutéž nemovitost najdete v nabídce mnoha realitních kanceláří a samozřejmě, že s různými cenami.

Realitní agenti, aby získali provizi, snaží se dát Vám podepsat doklad o tom, které nemovitosti Vám ukázali. Některé z nich vybírají i 50 Eur za to, že Vás po nemovitostech provezou. Domluvíte-li si koupi téže nemovitosti v jiné realitní kanceláři, můžete platit provizi dvakrát. Pozor na to, co podepisujte!

Než se vůbec pojedete na jakoukoliv nemovitost podívat, trvejte na tom, aby Vám ukázali všechny doklady k nemovitosti. Pokud je v pořádku nemají, je osobní prohlídka škoda času. Z vlastní více než osmileté zkušenosti je spíše výjimkou, kdy starší nemovitosti měla kompletní dokumentaci a "doklady" v pořádku. Vše se musí na místě ověřovat, dohledat a chybějící doklady nechat zpracovat! Počítejte tu s výdajem v řádu 200 - 300 Eur.

Klíčové doklady k nemovitostem v Chorvatsku

1) Výpis z Katastru nemovitostí (www.katastar.hr),

2) Výpis ze Zemských knih (http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/main.jsp)

3) Stavební povolení. Bez platného stavebního povolení Vám mohou chorvatské úřady nechat koupenou nemovitost kdykoliv zbourat, a to i na Vaše náklady! Jsou celé ostrovy, jako je například Vir, kde stavebné povolení má minimum nemovitostí a ostatní jsou „černé stavby“. Může se pak stát, že přijede bagr a nemovitost zbourá.

Pro podrobnější orientaci: chorvatský Katastr spadá pod Geodetický úřad a zápis v něm přesně definuje pouze nemovitost a pozemek. Zemské knihy spadají pod Místní soudy, kde se ověřuje platnost kupní smlouvy, která se pak zapíše do Zemské knihy. Výpis ze Zemské knihy ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitostí a zda na ní případné neváznou dluhy a věcná břemena vůči třetím osobám (např. hypotéka). Jinými slovy Zápis v Zemské knize je dokladem k vlastnictví nemovitosti.

Realitní kancelář by Vám měla předložit výpis ze Zemské knihy, Katastru a ukázat stavební povolení. Pokud tyto doklady nemovitost nemá, okamžitě přestaňte uvažovat o její koupi. Nejčastějšími slovy, které uslyšíte jsou: „sve u redu“ (vše v pořádku) a „nema problema“. Pakliže by bylo „sve u redu“ a případné chybějící doklady by nebyl problém“ obstarat, určitě by je měli k dispozici a mohli je Vám ukázat.

Necháte-li se do této pasti vtáhnout, můžete překonat dosud známý rekord, kdy do Chorvatska jel český kupec 15krát, než se koupě uskutečnila. Chorvaté, jako všichni jižané, toho mnoho naslibují a málo udělají. Abyste se nestali onou pověstnou oškubávanou „zlatou husou“, plaťte za jejich služby jen minimální zálohy a zbytek, až je realizovaná, jinak přijdete o nervy i „o kalhoty“.

Financování chorvatských nemovitostí

Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti chorvatské banky cizincům neposkytují. Máte-li v hotovosti alespoň 50% kupní ceny nemovitosti, můžete požádat o hypotéční úvěr v sousedním Rakousku. Disponujete–li požadovanými příjmy, velice pravděpodobně jej získáte.

Jiná situace nastane, chcete-li nemovitost stavět. Stačí založit si společnost podle chorvatských zákonů a ta už hypotéční úvěr dostane. Od této společnosti si postavenou nemovitost následně odkoupíte. Na koupi pozemku můžete vlastní společnosti půjčit peníze a jím ručit bance za hypotéční úvěr. Samozřejmě zástavní právo na pozemek v prvním pořadí připadne bance. O dlužné částky pak bude kupní cena dokončené nemovitosti snížena a Vy si ji můžete koupit od společnosti jako soukromá osoba.

Koupě nemovitostí v Chorvatsku

Cizinec může nemovitost v Chorvatsku od 1. 2. 2009 koupit bez jakéhokoliv omezení, a to budˇ jako:

• soukromá osoba;

• založit si v Chorvatsku obchodní společnost, která je Vámi 100% vlastněna a jejím prostřednictvím, nemovitost koupit. Minimální základní jmění "s.r.o." činí 20 000 Kun.

Aktuální kurz chorvatské kuny

12:00

Investorský magazín: Na dividendové vlně aneb Hledá se dojná kráva

Jak se postavit riziku recese a poklesu ziskovosti firem? Odpovědí jsou dividendové akcie, kterým je věnován aktuální...
Americké akcie Investiční strategie Coca-Cola
13. 9. 2019 12:00

Cesta k lepšímu školství? Není to (jen) o penězích, říká jeden z nejlepších učitelů u nás

(Kvalitních) učitelů není v Česku dost, a to nejen kvůli penězům. Ke zlepšení situace by určitě přispěla menší...
Česká republika Vzdělání Rozhovor
10. 9. 2019 18:00

Nízké sazby jsou novým normálem západního světa, shodují se experti

Nízké (nikoli záporné) sazby jsou novým normálem, na kterém se ani v nekrizových dobách nejspíše nebude mnoho měnit....
Úrokové sazby Výnosy Dluhopisový trh
10. 9. 2019 15:00

Kvalitní žák vs. kvalitní pedagog aneb Co (ne)chybí českému školství

Učitelé v českých školách často vystupují autoritativně, čímž ničí zvědavost a lásku k vědění. Možná i proto, že...
Vzdělání Děti Rozhovor
9. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Možná ohniska příští krize, podzim na trzích a rady od Buffetta

Kdy přijde další finanční krize? Tato otázka se na trzích pravidelně opakuje. Že nakonec přijde, je jasné, aktuální...
Finanční krize Dluhová krize Ekonomické a politické hrozby
8. 9. 2019 16:00

Úspěch na trhu práce zítřka? Škola musí učit flexibilitě, zdůrazňuje Kupka

České školství ve stále menší míře zvládá připravovat studenty na potřeby firem, sladit nabídku s poptávkou v tomto...
Vzdělání Pracovní trh Rozhovor
5. 9. 2019 18:00

10 průlomových technologií současnosti

Technologie budou hrát v řešení problémů světa zásadní roli, ať jde o klimatickou změnu, nebo třeba příjmovou...
Technologie Informační technologie Světová ekonomika
3. 9. 2019 15:00

Kvalita školství není přímo úměrná množství peněz. Bez nich to ale ne(pů)jde, říká ekonom

České školství je dlouhodobě podfinancované, což potvrzuje i srovnání se zeměmi s nejúspěšnějšími vzdělávacími...
Česká republika Vzdělání Rozpočet
2. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Zaostřeno na emisní povolenky, dolarové milionáře a kapesné amerického prezidenta

Kdysi nepopulární emisní povolenky se staly jednou z nejlepších investic na světě. Jak tento netradiční nástroj...
Emisní povolenky Energetika ČEZ
31. 8. 2019 18:00

Dva ekonomové optimisticky o robotizaci

Robotizace smaže z trhu práce řadu pracovních pozic, nová místa ale během související přeměny ekonomiky budou vznikat...
Ekonomické a politické hrozby Technologie Pracovní trh
29. 8. 2019 15:00

Co z vás (u)dělá dobrého šéfa?

Příruček a návodů na to, jak vést pracovní týmy, je více než poliček ve vaší knihovně. A proto přijměte pár poznámek...
Management Byznys a podnikání Mezilidské a pracovní vztahy
28. 8. 2019 18:00

Anketa: Na co se letos na podzim (ne)těšit na trzích?

Letošní podzim podle všeho nudný nebude. Chystá se (tvrdý) brexit, ECB připravuje nová opatření na podporu ekonomiky...
Světové akcie Ján Hájek Petr Koblic
27. 8. 2019 12:00

Petr Sklenář (J&T Banka): Evropa (nejen) technologicky zaspala a dále ztrácí, i tak se tu ale bude žít dobře

Těžiště inovací a technologického rozvoje se po století páry postupně přesunulo do USA a také do (jiho)východní Asie....
Evropa Evropská ekonomika Inovace
26. 8. 2019 12:00

Investorský magazín: (Inverzní) výnosová křivka od A do Z

Inverzní neboli převrácená výnosová křivka. Graf, který v současnosti znervózňuje i jinak celkem otrlé investory. Je...
Americké státní dluhopisy Státní dluhopisy Úrokové sazby
25. 8. 2019 16:00

Personalizace vs. automatizace aneb Kudy se (také) mohou vydat byznys a vzdělávání

Vlastní tempo, zohlednění preferencí, zdůraznění silných stránek ano, odtržení od sociální reality a absence...
Vzdělání Informační technologie Rozhovor
22. 8. 2019 18:00

Ray Dalio: Měli byste mít zainvestováno v Číně. Copak byste kdysi nechtěli mít vsazeno třeba na průmyslovou revoluci?

Zakladatel hedgeového fondu Bridgewater Associates Ray Dalio je přesvědčený, že by investoři měli část portfolia ...
Čína Spojené státy americké (USA) Světová ekonomika
20. 8. 2019 15:00

Potřeba systémové (r)evoluce ve vzdělávání aneb Jak by školy (ne)měly hodnotit studenty

Znát žáka či studenta a dát mu možnost dlouhodobě projevovat talent a zájem. Tudy může vést cesta k lepším studijním...
Vzdělání Rozhovor Pracovní trh
19. 8. 2019 12:00

Investorský magazín: Zlato jako sázka roku a výběr kvalitních akcií v kostce

Obavy o budoucnost světové ekonomiky a očekávané snižování sazeb ze strany centrálních bank letos pomáhají vracet...
Zlato Stříbro Vzácné kovy
16. 8. 2019 12:00

Jak si (i) kvůli hedgeovým fondům nafukujeme bubliny a podřezáváme větve, na kterých sedíme (a bydlíme)

Nehlídané přeshraniční toky financí opakovaně působí lokální problémy, na něž paradoxně doplácejí i ti, kteří...
Nemovitosti Realitní trh Rozhovor
15. 8. 2019 15:00

12 kroků k úspěchu podle Byrona Wiena

Slavný investor a také pilný rádce jiných investorů a podnikatelů. To je Byron Wien. Jeho každoročních 10 možných...
Úspěch Byznys a podnikání Životní úroveň