Jak investovat do nemovitostí  v Chorvatsku
|

Jak investovat do nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko se stalo pro Čechy i Slováky zemí turisticky zaslíbenou. Nelze se divit tomu, že si zde koupilo nemovitosti odhadem 35 000 Čechů a Slováků.

K naší smůle má Chorvatsko takříkajíc „monopol“ na nejbližší moře. Odmyslíme-li Balt, pak bez moře jsou Němci, Češi, Slováci, Rakušané, Maďaři a de facto i Slovinci. Poptávka po nemovitostech u moře je natolik velká, že Chorvatům umožňuje dlouhodobě držet vysoké ceny realit. Navíc jim pomáhá i příroda: mořský proud směřující od Černé Hory omývá Chorvatsko a všechny nečistoty, „sebrané po cestě“, ukládá až u italských břehů. Chorvatské moře je proto velice čisté, a to je i druhým důvodem, proč si zde nemovitosti udržují vysokou cenu.

Cenový vývoj nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko bylo jednou z válčících stran v Jugoslávském konfliktu. Kdo koupil nemovitost těsně po válce, udělal „trefu do černého“. V oblastech zasažených válkou se 1 m2 stavebního pozemku prodával za neuvěřitelných 50 centů (0,5 Eur) a ceny domů na pobřeží se pohybovaly od 20 000 Eur výše. Byla-li koupě tehdy výhodná, dnes už to zdaleka neplatí. Současné ceny nemovitostí v Dubrovníku jsou téměř srovnatelné s Francouzskou riviérou a ceny na Makarské se pomalu, ale jistě přibližují španělské Andalusii.

Přehledný vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku před krizí najdete zde

Jen pro ilustraci: cena 1 m2 nově stavěného bytu v přímořské oblasti se pohybovala mezi 2 000 až 2 500 Eur. V exkluzivních lokalitách typu Dubrovník jste už museli počítat s cenou mezi 3 – 5 000 Eur za 1 m2 nově stavěného, nebo rekonstruovaného bytu. Obdobná situace byla i v komerčních nemovitostech.

Cena přízemních, obchodních prostor se např. ve Splitu pohybuje okolo 10 000 Eur za 1 m2 a v Záhřebu okolo 8 000 Eur za 1 m2. Zdůrazňujeme, že uvedené ceny se vztahují výlučně k nejatraktivnějším oblastem Chorvatska a průměrné ceny v ostatních částech země jsou zhruba poloviční. Nicméně skutečností je, že právě do těchto atraktivních lokalit, kde je velká konkurence zahraničního kapitálu, budou převážně směřovat kroky českých investorů.

dům na pláži

Ekonomická krize se nevyhnula ani Chorvatsku a zasáhla i ceny tamních nemovitostí. Cena za 1 m2 přímořského bytu klesla v průměru na 2 105 EUR, přičemž v severní části Jadranského pobřeží klesla na 1 918 EER a v jižní části pouze na 2 278 EUR. Celkově se jedná o pokles cen bytů v řádu 10% oproti cenám minulého roku. Menší pád cen – 3% zaznamenaly domy u moře, kde jejich cena za 1 m2 se pohybuje na úrovni 1 546 Euro.

Aktuální ceny nemovitostí podle jednotlivých žup, najdete také zde

Pokles cen je nesrovnatelný například s Bulharskem, Španělskem a Řeckem, kde se ceny nemovitostí propadly až o 40%.

O tom, jak se dále budou vyvíjet ceny nemovitostí, rozhodne ekonomická situace v zemích, z nichž pochází většina kupujících, tedy hlavně v Německu, Maďarsku a Rakousku.

Nabídka nemovitostí

Chorvatsko nabízí širokou paletu nemovitostí ke koupi, počínaje ostrovy, přes hrady, zámky, hotely až po byty a pozemky u Jaderského moře. Širokou nabídku najdete v realitních časopisech umístěných na webu. jako např. www.foto-nekretnine.hr, www.info-nekretnine.com, www.oglas.hr, www.nekretnine365.com, www.oglasnik-nekretnina.com, www.nekretnine24.com. Nabídku luxusních nemovitosti najdete například: www.crem-magazine.com, www.eurovila.hr.

Plovoucí dům

Plovoucí domy

Většina kupujících si přeje minimálně dům s výhledem na moře, případně co nejblíže k moři. Nemovitosti v první linii od moře jsou již dnes buď nedostupné, nebo velice předražené.

Zajímavou alternativou jsou plovoucí domy. Jejich cena se odvíjí od velikosti domu a jeho vybavení, Cena začíná od 1 000 USD za 1 m2. Montují se například v černohorském přístavu Bar, odkud se dají remorkérem převést do jakéhokoliv přístavu v Chorvatsku.

Na co si dát pozor při výběru nemovitosti v Chorvatsku

Nejpopulárnějším sportem v Chorvatsku je fotbal. V přímořských oblastech mu tvrdě konkuruje prodej nemovitostí. Obchodem s nemovitostmi se tam zabývá prakticky každý. Mezi realitními agenty narazíte na spoustu místních „žraloků“, jejichž jediným cílem je připravit Vás o peníze.

Jak vypadá tvorba prodejní ceny?

K ceně prodávajícího si připočtou minimálně 10 000 Eur a ještě si účtují provizi ve výši 3% od obou stran (kupujícího i prodávajícího). V Chorvatsku neexistuje exkluzivita, takže tutéž nemovitost najdete v nabídce mnoha realitních kanceláří a samozřejmě, že s různými cenami.

Realitní agenti, aby získali provizi, snaží se dát Vám podepsat doklad o tom, které nemovitosti Vám ukázali. Některé z nich vybírají i 50 Eur za to, že Vás po nemovitostech provezou. Domluvíte-li si koupi téže nemovitosti v jiné realitní kanceláři, můžete platit provizi dvakrát. Pozor na to, co podepisujte!

Než se vůbec pojedete na jakoukoliv nemovitost podívat, trvejte na tom, aby Vám ukázali všechny doklady k nemovitosti. Pokud je v pořádku nemají, je osobní prohlídka škoda času. Z vlastní více než osmileté zkušenosti je spíše výjimkou, kdy starší nemovitosti měla kompletní dokumentaci a "doklady" v pořádku. Vše se musí na místě ověřovat, dohledat a chybějící doklady nechat zpracovat! Počítejte tu s výdajem v řádu 200 - 300 Eur.

Klíčové doklady k nemovitostem v Chorvatsku

1) Výpis z Katastru nemovitostí (www.katastar.hr),

2) Výpis ze Zemských knih (http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/main.jsp)

3) Stavební povolení. Bez platného stavebního povolení Vám mohou chorvatské úřady nechat koupenou nemovitost kdykoliv zbourat, a to i na Vaše náklady! Jsou celé ostrovy, jako je například Vir, kde stavebné povolení má minimum nemovitostí a ostatní jsou „černé stavby“. Může se pak stát, že přijede bagr a nemovitost zbourá.

Pro podrobnější orientaci: chorvatský Katastr spadá pod Geodetický úřad a zápis v něm přesně definuje pouze nemovitost a pozemek. Zemské knihy spadají pod Místní soudy, kde se ověřuje platnost kupní smlouvy, která se pak zapíše do Zemské knihy. Výpis ze Zemské knihy ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitostí a zda na ní případné neváznou dluhy a věcná břemena vůči třetím osobám (např. hypotéka). Jinými slovy Zápis v Zemské knize je dokladem k vlastnictví nemovitosti.

Realitní kancelář by Vám měla předložit výpis ze Zemské knihy, Katastru a ukázat stavební povolení. Pokud tyto doklady nemovitost nemá, okamžitě přestaňte uvažovat o její koupi. Nejčastějšími slovy, které uslyšíte jsou: „sve u redu“ (vše v pořádku) a „nema problema“. Pakliže by bylo „sve u redu“ a případné chybějící doklady by nebyl problém“ obstarat, určitě by je měli k dispozici a mohli je Vám ukázat.

Necháte-li se do této pasti vtáhnout, můžete překonat dosud známý rekord, kdy do Chorvatska jel český kupec 15krát, než se koupě uskutečnila. Chorvaté, jako všichni jižané, toho mnoho naslibují a málo udělají. Abyste se nestali onou pověstnou oškubávanou „zlatou husou“, plaťte za jejich služby jen minimální zálohy a zbytek, až je realizovaná, jinak přijdete o nervy i „o kalhoty“.

Financování chorvatských nemovitostí

Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti chorvatské banky cizincům neposkytují. Máte-li v hotovosti alespoň 50% kupní ceny nemovitosti, můžete požádat o hypotéční úvěr v sousedním Rakousku. Disponujete–li požadovanými příjmy, velice pravděpodobně jej získáte.

Jiná situace nastane, chcete-li nemovitost stavět. Stačí založit si společnost podle chorvatských zákonů a ta už hypotéční úvěr dostane. Od této společnosti si postavenou nemovitost následně odkoupíte. Na koupi pozemku můžete vlastní společnosti půjčit peníze a jím ručit bance za hypotéční úvěr. Samozřejmě zástavní právo na pozemek v prvním pořadí připadne bance. O dlužné částky pak bude kupní cena dokončené nemovitosti snížena a Vy si ji můžete koupit od společnosti jako soukromá osoba.

Koupě nemovitostí v Chorvatsku

Cizinec může nemovitost v Chorvatsku od 1. 2. 2009 koupit bez jakéhokoliv omezení, a to budˇ jako:

• soukromá osoba;

• založit si v Chorvatsku obchodní společnost, která je Vámi 100% vlastněna a jejím prostřednictvím, nemovitost koupit. Minimální základní jmění "s.r.o." činí 20 000 Kun.

Aktuální kurz chorvatské kuny

21. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Je česká zemědělská půda stále zajímavou investicí?

Česká zemědělská půda stále patří mezi velice žádané alternativní investice. Je likvidní a v porovnání s okolními...
Pozemky a půda Nemovitosti Investiční alternativy
19. 5. 2018 18:00

Dividendy, rating, zadlužení: Jak si ČEZ stojí ve srovnání s konkurencí?

Energetická společnost ČEZ odměňuje své akcionáře dividendami, v rámci odvětví přitom nabízí nebývalou stabilitu a...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
17. 5. 2018 15:00

Novák (ČEZ): Dividendovou politiku neměníme, investorům chceme peníze vyplácet dlouhodobě

Energetická společnost ČEZ plánuje z loňského zisku vyplatit dividendu 33 korun na akcii. S finančním ředitelem...
ČEZ Akcie ČR Dividendy
16. 5. 2018 18:00

První START Day na pražské burze očima emitentů a šéfa parketu v Rybné

Pražská burza za sebou má historicky první START Day. Své akcie během něj úspěšně upsaly dva ze tří podniků, které...
Pražská burza Akcie ČR Fillamentum
14. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: IPO společnosti Fillamentum a názory legend

Burzovní parket v Rybné ulici již brzy oživí také jedna velice průbojná česká technologická firma. Co společnost...
Fillamentum Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
14. 5. 2018 09:00

Novák (ČEZ): Celoroční výsledky mohou být pozitivně ovlivněny akvizicemi, prodej bulharských aktiv by měl být dokončen ještě letos

Hospodářské výsledky společnosti ČEZ za první kvartál mírně zaostaly za odhady analytiků. Finančního ředitele...
ČEZ Akcie ČR Energetika
12. 5. 2018 18:00

Forex: Jaká literatura by vás mohla inspirovat?

Ondřej Hartman z FXstreet.cz v rámci ABCD začínajícího investora nabídl začínajícím obchodníkům ke studiu vlastní...
FX Forex Opce
8. 5. 2018 07:00

Co hýbe forexem: Stále má smysl sledovat centrální banky

Pro technického tradera je podstatné, aby se hlavně něco dělo. Klíčové jsou pohyby kurzu, až v druhé řadě jsou...
Forex FX EUR/USD
7. 5. 2018 12:00

Investorský magazín: Sell in May and Go Away?!

Začal květen, měsíc, ke kterému se váže slavné tržní pořekadlo. Jak moc se letos mají investoři tímto rčením řídit,...
Burzovní almanach Světové akcie Americké akcie
5. 5. 2018 12:00

Miroslav Plojhar (ČS): Obchodování s eurokorunou má smysl, pro větší klid si nechte cenové rozpětí

Vyšší korunové sazby oproti těm v eurozóně umožňují nakupovat EUR/CZK za lepší forwardový kurz, než je ten spotový....
FX Forex EUR/CZK
2. 5. 2018 07:00

Trader vs. stratég: Co čekat od měnového páru EUR/USD?

Sazby centrálních bank by měly nahrávat posilování amerického dolaru vůči euru. Kurz se dlouho držel nad 1,20 EUR/USD...
Euro Americký dolar FX
1. 5. 2018 07:00

V investování preferuji likviditu. Skvělý produkt nemusí být dobrá investice, říká Ondřej Jonáš

Češi své peníze nenechávají příliš pracovat. V rozhovoru s investičním bankéřem Ondřejem Jonášem z původního tématu,...
Investování Chyby v investování Ponaučení pro investory
30. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Drony na pražské burze a světlejší zítřky pro bitcoin

Investorský magazín pokračuje v představování společností, jejichž akcie již brzy najdete v kurzovém lístku pražské...
Primoco UAV Akcie ČR Pražská burza
26. 4. 2018 12:00

Ondřej Jonáš: Proč pražská burza (ne)má budoucnost?

Jak ovlivnily začátky obchodování na pražské burze v 90. letech (stovky titulů, malé znalosti investorů, mnohdy...
Pražská burza Akcie ČR Rozhovor
23. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Prabos na pražské burze a investice do ruských akcií

Tradiční český výrobce pracovní, vojenské a volnočasové obuvi se chystá se svými akciemi na pražskou burzu. Čím se...
Prabos plus Akcie ČR Primární úpis akcií (IPO)
16. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: NaSTARTujte své obchody na pražské burze

Pražská burza začala jako magnet přitahovat malé české firmy a měla by k pomyslnému burzovnímu parketu v Rybné ulici...
Akcie ČR Pražská burza Petr Koblic
9. 4. 2018 12:00

Investorský magazín: Kryptoměny v roce 2018 a lekce o volatilitě

Kryptoměnový trh letos zatím zrovna nezáří. Co stáhlo cenu bitcoinu pod sedm tisíc dolarů a co čekat ve světě...
Kryptoměny Bitcoin Volatilita
2. 4. 2018 07:00

Investorský magazín: Investice s největší dividendou

Jaké investice mohou přinést nejlepší dividendu, ale na kurzovém lístku je nenajdete? Řeč je o investicích takzvaně...
Vzdělání Zaměstnání Ján Hájek
29. 3. 2018 12:00

Havlíček (AMSPŽ ČR): Čeští politici jsou jako hokejisté, chybí jim agresivnější tah na branku

Čeští politici jsou mistry floskulí, ale málokdy se odhodlají zavádět opatření, která by mohla ohrozit jejich příští...
Politika
28. 3. 2018 09:00

Martin Novák (ČEZ): Tyto faktory ženou ceny elektřiny výše, dividendový výplatní poměr neměníme

Po zveřejnění hospodářských výsledků ČEZ za rok 2017 jsme se finančního ředitele společnosti Martina Nováka zeptali...
ČEZ Akcie ČR Dividendy