Jak investovat do nemovitostí  v Chorvatsku
|

Jak investovat do nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko se stalo pro Čechy i Slováky zemí turisticky zaslíbenou. Nelze se divit tomu, že si zde koupilo nemovitosti odhadem 35 000 Čechů a Slováků.

K naší smůle má Chorvatsko takříkajíc „monopol“ na nejbližší moře. Odmyslíme-li Balt, pak bez moře jsou Němci, Češi, Slováci, Rakušané, Maďaři a de facto i Slovinci. Poptávka po nemovitostech u moře je natolik velká, že Chorvatům umožňuje dlouhodobě držet vysoké ceny realit. Navíc jim pomáhá i příroda: mořský proud směřující od Černé Hory omývá Chorvatsko a všechny nečistoty, „sebrané po cestě“, ukládá až u italských břehů. Chorvatské moře je proto velice čisté, a to je i druhým důvodem, proč si zde nemovitosti udržují vysokou cenu.

Cenový vývoj nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko bylo jednou z válčících stran v Jugoslávském konfliktu. Kdo koupil nemovitost těsně po válce, udělal „trefu do černého“. V oblastech zasažených válkou se 1 m2 stavebního pozemku prodával za neuvěřitelných 50 centů (0,5 Eur) a ceny domů na pobřeží se pohybovaly od 20 000 Eur výše. Byla-li koupě tehdy výhodná, dnes už to zdaleka neplatí. Současné ceny nemovitostí v Dubrovníku jsou téměř srovnatelné s Francouzskou riviérou a ceny na Makarské se pomalu, ale jistě přibližují španělské Andalusii.

Přehledný vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku před krizí najdete zde

Jen pro ilustraci: cena 1 m2 nově stavěného bytu v přímořské oblasti se pohybovala mezi 2 000 až 2 500 Eur. V exkluzivních lokalitách typu Dubrovník jste už museli počítat s cenou mezi 3 – 5 000 Eur za 1 m2 nově stavěného, nebo rekonstruovaného bytu. Obdobná situace byla i v komerčních nemovitostech.

Cena přízemních, obchodních prostor se např. ve Splitu pohybuje okolo 10 000 Eur za 1 m2 a v Záhřebu okolo 8 000 Eur za 1 m2. Zdůrazňujeme, že uvedené ceny se vztahují výlučně k nejatraktivnějším oblastem Chorvatska a průměrné ceny v ostatních částech země jsou zhruba poloviční. Nicméně skutečností je, že právě do těchto atraktivních lokalit, kde je velká konkurence zahraničního kapitálu, budou převážně směřovat kroky českých investorů.

dům na pláži

Ekonomická krize se nevyhnula ani Chorvatsku a zasáhla i ceny tamních nemovitostí. Cena za 1 m2 přímořského bytu klesla v průměru na 2 105 EUR, přičemž v severní části Jadranského pobřeží klesla na 1 918 EER a v jižní části pouze na 2 278 EUR. Celkově se jedná o pokles cen bytů v řádu 10% oproti cenám minulého roku. Menší pád cen – 3% zaznamenaly domy u moře, kde jejich cena za 1 m2 se pohybuje na úrovni 1 546 Euro.

Aktuální ceny nemovitostí podle jednotlivých žup, najdete také zde

Pokles cen je nesrovnatelný například s Bulharskem, Španělskem a Řeckem, kde se ceny nemovitostí propadly až o 40%.

O tom, jak se dále budou vyvíjet ceny nemovitostí, rozhodne ekonomická situace v zemích, z nichž pochází většina kupujících, tedy hlavně v Německu, Maďarsku a Rakousku.

Nabídka nemovitostí

Chorvatsko nabízí širokou paletu nemovitostí ke koupi, počínaje ostrovy, přes hrady, zámky, hotely až po byty a pozemky u Jaderského moře. Širokou nabídku najdete v realitních časopisech umístěných na webu. jako např. www.foto-nekretnine.hr, www.info-nekretnine.com, www.oglas.hr, www.nekretnine365.com, www.oglasnik-nekretnina.com, www.nekretnine24.com. Nabídku luxusních nemovitosti najdete například: www.crem-magazine.com, www.eurovila.hr.

Plovoucí dům

Plovoucí domy

Většina kupujících si přeje minimálně dům s výhledem na moře, případně co nejblíže k moři. Nemovitosti v první linii od moře jsou již dnes buď nedostupné, nebo velice předražené.

Zajímavou alternativou jsou plovoucí domy. Jejich cena se odvíjí od velikosti domu a jeho vybavení, Cena začíná od 1 000 USD za 1 m2. Montují se například v černohorském přístavu Bar, odkud se dají remorkérem převést do jakéhokoliv přístavu v Chorvatsku.

Na co si dát pozor při výběru nemovitosti v Chorvatsku

Nejpopulárnějším sportem v Chorvatsku je fotbal. V přímořských oblastech mu tvrdě konkuruje prodej nemovitostí. Obchodem s nemovitostmi se tam zabývá prakticky každý. Mezi realitními agenty narazíte na spoustu místních „žraloků“, jejichž jediným cílem je připravit Vás o peníze.

Jak vypadá tvorba prodejní ceny?

K ceně prodávajícího si připočtou minimálně 10 000 Eur a ještě si účtují provizi ve výši 3% od obou stran (kupujícího i prodávajícího). V Chorvatsku neexistuje exkluzivita, takže tutéž nemovitost najdete v nabídce mnoha realitních kanceláří a samozřejmě, že s různými cenami.

Realitní agenti, aby získali provizi, snaží se dát Vám podepsat doklad o tom, které nemovitosti Vám ukázali. Některé z nich vybírají i 50 Eur za to, že Vás po nemovitostech provezou. Domluvíte-li si koupi téže nemovitosti v jiné realitní kanceláři, můžete platit provizi dvakrát. Pozor na to, co podepisujte!

Než se vůbec pojedete na jakoukoliv nemovitost podívat, trvejte na tom, aby Vám ukázali všechny doklady k nemovitosti. Pokud je v pořádku nemají, je osobní prohlídka škoda času. Z vlastní více než osmileté zkušenosti je spíše výjimkou, kdy starší nemovitosti měla kompletní dokumentaci a "doklady" v pořádku. Vše se musí na místě ověřovat, dohledat a chybějící doklady nechat zpracovat! Počítejte tu s výdajem v řádu 200 - 300 Eur.

Klíčové doklady k nemovitostem v Chorvatsku

1) Výpis z Katastru nemovitostí (www.katastar.hr),

2) Výpis ze Zemských knih (http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/main.jsp)

3) Stavební povolení. Bez platného stavebního povolení Vám mohou chorvatské úřady nechat koupenou nemovitost kdykoliv zbourat, a to i na Vaše náklady! Jsou celé ostrovy, jako je například Vir, kde stavebné povolení má minimum nemovitostí a ostatní jsou „černé stavby“. Může se pak stát, že přijede bagr a nemovitost zbourá.

Pro podrobnější orientaci: chorvatský Katastr spadá pod Geodetický úřad a zápis v něm přesně definuje pouze nemovitost a pozemek. Zemské knihy spadají pod Místní soudy, kde se ověřuje platnost kupní smlouvy, která se pak zapíše do Zemské knihy. Výpis ze Zemské knihy ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitostí a zda na ní případné neváznou dluhy a věcná břemena vůči třetím osobám (např. hypotéka). Jinými slovy Zápis v Zemské knize je dokladem k vlastnictví nemovitosti.

Realitní kancelář by Vám měla předložit výpis ze Zemské knihy, Katastru a ukázat stavební povolení. Pokud tyto doklady nemovitost nemá, okamžitě přestaňte uvažovat o její koupi. Nejčastějšími slovy, které uslyšíte jsou: „sve u redu“ (vše v pořádku) a „nema problema“. Pakliže by bylo „sve u redu“ a případné chybějící doklady by nebyl problém“ obstarat, určitě by je měli k dispozici a mohli je Vám ukázat.

Necháte-li se do této pasti vtáhnout, můžete překonat dosud známý rekord, kdy do Chorvatska jel český kupec 15krát, než se koupě uskutečnila. Chorvaté, jako všichni jižané, toho mnoho naslibují a málo udělají. Abyste se nestali onou pověstnou oškubávanou „zlatou husou“, plaťte za jejich služby jen minimální zálohy a zbytek, až je realizovaná, jinak přijdete o nervy i „o kalhoty“.

Financování chorvatských nemovitostí

Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti chorvatské banky cizincům neposkytují. Máte-li v hotovosti alespoň 50% kupní ceny nemovitosti, můžete požádat o hypotéční úvěr v sousedním Rakousku. Disponujete–li požadovanými příjmy, velice pravděpodobně jej získáte.

Jiná situace nastane, chcete-li nemovitost stavět. Stačí založit si společnost podle chorvatských zákonů a ta už hypotéční úvěr dostane. Od této společnosti si postavenou nemovitost následně odkoupíte. Na koupi pozemku můžete vlastní společnosti půjčit peníze a jím ručit bance za hypotéční úvěr. Samozřejmě zástavní právo na pozemek v prvním pořadí připadne bance. O dlužné částky pak bude kupní cena dokončené nemovitosti snížena a Vy si ji můžete koupit od společnosti jako soukromá osoba.

Koupě nemovitostí v Chorvatsku

Cizinec může nemovitost v Chorvatsku od 1. 2. 2009 koupit bez jakéhokoliv omezení, a to budˇ jako:

• soukromá osoba;

• založit si v Chorvatsku obchodní společnost, která je Vámi 100% vlastněna a jejím prostřednictvím, nemovitost koupit. Minimální základní jmění "s.r.o." činí 20 000 Kun.

Aktuální kurz chorvatské kuny

včera v 12:00

Investorský magazín: Proč a jak investovat do nemovitostního fondu

Počet nemovitostních fondů v České republice roste, do některých lze přitom investovat již v řádu stovek korun. Více...
Podílové fondy Nemovitosti Investování
21. 10. 2018 16:00

Hnát & Kysilka: Technologická (r)evoluce mění vítězné modely, Česko na to musí reagovat

Do dvaceti let je možné na západě čekat pokles poptávky po autech o 90 %. Probíhající technologická revoluce, která...
Auta Průmysl Česká ekonomika
20. 10. 2018 07:00

Moldan: Nové technologie potřebují zavádět do praxe, s dotacemi se to ale nesmí přehnat

Státy musejí podpořit zavádění nových technologií, které pomohou vypořádat se s degradací životního prostředí. Nesmí...
Ekologie Životní prostředí Rozhovor
16. 10. 2018 07:00

Bedřich Moldan: Konec používání fosilních paliv se blíží

V těžbě a využívání fosilních paliv dojde (nejen) v důsledku degradace životního prostředí v příštích dvaceti nebo...
Komodity Ropa Uhlí a koks
15. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Domácí fotovoltaika aneb Jak ušetřit na výdajích za elektřinu

Na světě jsou jen dvě jistoty – daně a smrt. Tento citát Benjamina Franklina lze možná doplnit o třetí jistotou, a...
Nemovitosti Bydlení Elektřina
13. 10. 2018 07:00

Kysilka (6D Academy): Data o zákaznících jsou zlato 21. století, Česko k nim má stále daleko

Česko není montovna, to je klišé, ale je v rámci globálních řetězců někde uprostřed, a tím pádem není prodejcem...
Česká republika Česká ekonomika Informační technologie
10. 10. 2018 18:00

Kupka & Novák: Nástup nového čínského průmyslu je impozantní

Struktura čínské ekonomiky se mění, stále významnější je výroba s vyšší přidanou hodnotou. Typickým příkladem jsou...
Čína Emerging Markets Světová ekonomika
9. 10. 2018 07:00

Pavel Kysilka (6D Academy): Auta využíváme ze 7 %, technologie to změní

Poptávka po osobních vozech na západě by do dvaceti let mohla propadnout na deset procent stávající produkce. České...
Auta Technologie Sdílená ekonomika
8. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Český vodík si razí cestu srdcem USA

Vodík má nakročeno stát se palivem budoucnosti. Technologie, které ho jednou dostanou i pod kapotu vašeho auta,...
Investorský magazín Investiční alternativy Investování
7. 10. 2018 15:00

START Day č. 3: Primoco UAV a UDI CEE od investorů získaly více než 320 milionů Kč. Jak úpis akcií hodnotí jejich zástupci?

V úterý proběhl na trhu START pražské burzy pro malé a střední podniky úpis akcií výrobce bezpilotních letadel...
Akcie ČR Pražská burza Technologie
6. 10. 2018 18:00

Jeff Bezos v roce 1997: Nejbohatší muž světa byl i v začátcích svého byznysu o krok napřed

Zakladatel Amazonu Jeff Bezos je nejbohatší člověk na světě. Nebylo to tak vždy, vlastně ještě celkem nedávno ne....
Amazon Nejbohatší investoři a byznysmeni Byznys a podnikání
6. 10. 2018 12:00

Česko v síti globálních řetězců: Vláda může udělat hodně, bojovat s globalizací ale nemá smysl, tvrdí ekonom

České firmy v obchodních a dodavatelských řetězcích umějí uspět. Nejsou sice zpravidla na vrcholu, ale dokáží se...
Česká republika Česká ekonomika Globalizace
5. 10. 2018 12:00

David Bárta (CityOne): Státy a města musejí podporovat inovace pro lepší život

Lidé se stále více zajímají o to, v čem žijí. Brzdou pro Česko a další středoevropské a východoevropské země je...
Technologie Informační technologie Spotřebitelé
4. 10. 2018 15:00

Pavel Kohout: Riziko amerického penzijního systému a ukolébaná Evropa plná regulace

Americký penzijní systém je z velké části založen na tom, že zaměstnancům spoří jejich zaměstnavatelé. Velké...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Penzijní fondy
2. 10. 2018 12:00

Politolog Strejček: Politiku Donalda Trumpa Evropa nepochopila

Na přelomu 19. a 20. století byla globálním hospodářským hegemonem Velká Británie a na paty jí začínalo šlapat...
Mezinárodní obchod Ekonomické a politické hrozby Donald Trump
1. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Průvodce světem akcií

Pokud máte rádi akcie, aktuální Investorský magazín je přesně pro vás. Svět akcií přibližuje začátečníkům, ale také...
Akciový trh Pravidla a doporučení pro investování Ponaučení pro investory
25. 9. 2018 07:00

Chytrá města: Technologie nás mohou dovést zpět k tradičním hodnotám a výrobkům, věří expert

Chytrá města ukazují, jak je podstatné posilovat demokracii, informovanost a vzdělanost lidí. Poté je možné...
Technologie Informační technologie Spotřebitelé
24. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Předpověď podzimního burzovního počasí v Praze, opční obchody a úspěšné děti

V aktuálním Investorském magazínu se zaměřujeme na podzimní vyhlídky akcií nejen z pražské burzy, poradíme, jak...
Akcie ČR Střední a východní Evropa Rozhovor
22. 9. 2018 07:00

Schneider (Aspen Institute): Otevřenost ekonomiky znamená výhody i rizika, Češi by si to měli více uvědomovat

Osmdesát procent českého zahraničního obchodu je se zeměmi Evropské unie, a mělo by proto smysl odpovídající podíl...
Česká republika Evropská unie Ekonomické a politické hrozby
20. 9. 2018 07:00

Toto je největší výzva pro čínskou ekonomiku, říká ekonom

Nová, bohatší generace Číňanů již nemusí mít takovou chuť tvrdě pracovat, jakou měli ještě jejich rodiče. To by pro...
Čína Emerging Markets Ekonomické a politické hrozby