Jak investovat do nemovitostí  v Chorvatsku
|

Jak investovat do nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko se stalo pro Čechy i Slováky zemí turisticky zaslíbenou. Nelze se divit tomu, že si zde koupilo nemovitosti odhadem 35 000 Čechů a Slováků.

K naší smůle má Chorvatsko takříkajíc „monopol“ na nejbližší moře. Odmyslíme-li Balt, pak bez moře jsou Němci, Češi, Slováci, Rakušané, Maďaři a de facto i Slovinci. Poptávka po nemovitostech u moře je natolik velká, že Chorvatům umožňuje dlouhodobě držet vysoké ceny realit. Navíc jim pomáhá i příroda: mořský proud směřující od Černé Hory omývá Chorvatsko a všechny nečistoty, „sebrané po cestě“, ukládá až u italských břehů. Chorvatské moře je proto velice čisté, a to je i druhým důvodem, proč si zde nemovitosti udržují vysokou cenu.

Cenový vývoj nemovitostí v Chorvatsku

Chorvatsko bylo jednou z válčících stran v Jugoslávském konfliktu. Kdo koupil nemovitost těsně po válce, udělal „trefu do černého“. V oblastech zasažených válkou se 1 m2 stavebního pozemku prodával za neuvěřitelných 50 centů (0,5 Eur) a ceny domů na pobřeží se pohybovaly od 20 000 Eur výše. Byla-li koupě tehdy výhodná, dnes už to zdaleka neplatí. Současné ceny nemovitostí v Dubrovníku jsou téměř srovnatelné s Francouzskou riviérou a ceny na Makarské se pomalu, ale jistě přibližují španělské Andalusii.

Přehledný vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku před krizí najdete zde

Jen pro ilustraci: cena 1 m2 nově stavěného bytu v přímořské oblasti se pohybovala mezi 2 000 až 2 500 Eur. V exkluzivních lokalitách typu Dubrovník jste už museli počítat s cenou mezi 3 – 5 000 Eur za 1 m2 nově stavěného, nebo rekonstruovaného bytu. Obdobná situace byla i v komerčních nemovitostech.

Cena přízemních, obchodních prostor se např. ve Splitu pohybuje okolo 10 000 Eur za 1 m2 a v Záhřebu okolo 8 000 Eur za 1 m2. Zdůrazňujeme, že uvedené ceny se vztahují výlučně k nejatraktivnějším oblastem Chorvatska a průměrné ceny v ostatních částech země jsou zhruba poloviční. Nicméně skutečností je, že právě do těchto atraktivních lokalit, kde je velká konkurence zahraničního kapitálu, budou převážně směřovat kroky českých investorů.

dům na pláži

Ekonomická krize se nevyhnula ani Chorvatsku a zasáhla i ceny tamních nemovitostí. Cena za 1 m2 přímořského bytu klesla v průměru na 2 105 EUR, přičemž v severní části Jadranského pobřeží klesla na 1 918 EER a v jižní části pouze na 2 278 EUR. Celkově se jedná o pokles cen bytů v řádu 10% oproti cenám minulého roku. Menší pád cen – 3% zaznamenaly domy u moře, kde jejich cena za 1 m2 se pohybuje na úrovni 1 546 Euro.

Aktuální ceny nemovitostí podle jednotlivých žup, najdete také zde

Pokles cen je nesrovnatelný například s Bulharskem, Španělskem a Řeckem, kde se ceny nemovitostí propadly až o 40%.

O tom, jak se dále budou vyvíjet ceny nemovitostí, rozhodne ekonomická situace v zemích, z nichž pochází většina kupujících, tedy hlavně v Německu, Maďarsku a Rakousku.

Nabídka nemovitostí

Chorvatsko nabízí širokou paletu nemovitostí ke koupi, počínaje ostrovy, přes hrady, zámky, hotely až po byty a pozemky u Jaderského moře. Širokou nabídku najdete v realitních časopisech umístěných na webu. jako např. www.foto-nekretnine.hr, www.info-nekretnine.com, www.oglas.hr, www.nekretnine365.com, www.oglasnik-nekretnina.com, www.nekretnine24.com. Nabídku luxusních nemovitosti najdete například: www.crem-magazine.com, www.eurovila.hr.

Plovoucí dům

Plovoucí domy

Většina kupujících si přeje minimálně dům s výhledem na moře, případně co nejblíže k moři. Nemovitosti v první linii od moře jsou již dnes buď nedostupné, nebo velice předražené.

Zajímavou alternativou jsou plovoucí domy. Jejich cena se odvíjí od velikosti domu a jeho vybavení, Cena začíná od 1 000 USD za 1 m2. Montují se například v černohorském přístavu Bar, odkud se dají remorkérem převést do jakéhokoliv přístavu v Chorvatsku.

Na co si dát pozor při výběru nemovitosti v Chorvatsku

Nejpopulárnějším sportem v Chorvatsku je fotbal. V přímořských oblastech mu tvrdě konkuruje prodej nemovitostí. Obchodem s nemovitostmi se tam zabývá prakticky každý. Mezi realitními agenty narazíte na spoustu místních „žraloků“, jejichž jediným cílem je připravit Vás o peníze.

Jak vypadá tvorba prodejní ceny?

K ceně prodávajícího si připočtou minimálně 10 000 Eur a ještě si účtují provizi ve výši 3% od obou stran (kupujícího i prodávajícího). V Chorvatsku neexistuje exkluzivita, takže tutéž nemovitost najdete v nabídce mnoha realitních kanceláří a samozřejmě, že s různými cenami.

Realitní agenti, aby získali provizi, snaží se dát Vám podepsat doklad o tom, které nemovitosti Vám ukázali. Některé z nich vybírají i 50 Eur za to, že Vás po nemovitostech provezou. Domluvíte-li si koupi téže nemovitosti v jiné realitní kanceláři, můžete platit provizi dvakrát. Pozor na to, co podepisujte!

Než se vůbec pojedete na jakoukoliv nemovitost podívat, trvejte na tom, aby Vám ukázali všechny doklady k nemovitosti. Pokud je v pořádku nemají, je osobní prohlídka škoda času. Z vlastní více než osmileté zkušenosti je spíše výjimkou, kdy starší nemovitosti měla kompletní dokumentaci a "doklady" v pořádku. Vše se musí na místě ověřovat, dohledat a chybějící doklady nechat zpracovat! Počítejte tu s výdajem v řádu 200 - 300 Eur.

Klíčové doklady k nemovitostem v Chorvatsku

1) Výpis z Katastru nemovitostí (www.katastar.hr),

2) Výpis ze Zemských knih (http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/main.jsp)

3) Stavební povolení. Bez platného stavebního povolení Vám mohou chorvatské úřady nechat koupenou nemovitost kdykoliv zbourat, a to i na Vaše náklady! Jsou celé ostrovy, jako je například Vir, kde stavebné povolení má minimum nemovitostí a ostatní jsou „černé stavby“. Může se pak stát, že přijede bagr a nemovitost zbourá.

Pro podrobnější orientaci: chorvatský Katastr spadá pod Geodetický úřad a zápis v něm přesně definuje pouze nemovitost a pozemek. Zemské knihy spadají pod Místní soudy, kde se ověřuje platnost kupní smlouvy, která se pak zapíše do Zemské knihy. Výpis ze Zemské knihy ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitostí a zda na ní případné neváznou dluhy a věcná břemena vůči třetím osobám (např. hypotéka). Jinými slovy Zápis v Zemské knize je dokladem k vlastnictví nemovitosti.

Realitní kancelář by Vám měla předložit výpis ze Zemské knihy, Katastru a ukázat stavební povolení. Pokud tyto doklady nemovitost nemá, okamžitě přestaňte uvažovat o její koupi. Nejčastějšími slovy, které uslyšíte jsou: „sve u redu“ (vše v pořádku) a „nema problema“. Pakliže by bylo „sve u redu“ a případné chybějící doklady by nebyl problém“ obstarat, určitě by je měli k dispozici a mohli je Vám ukázat.

Necháte-li se do této pasti vtáhnout, můžete překonat dosud známý rekord, kdy do Chorvatska jel český kupec 15krát, než se koupě uskutečnila. Chorvaté, jako všichni jižané, toho mnoho naslibují a málo udělají. Abyste se nestali onou pověstnou oškubávanou „zlatou husou“, plaťte za jejich služby jen minimální zálohy a zbytek, až je realizovaná, jinak přijdete o nervy i „o kalhoty“.

Financování chorvatských nemovitostí

Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti chorvatské banky cizincům neposkytují. Máte-li v hotovosti alespoň 50% kupní ceny nemovitosti, můžete požádat o hypotéční úvěr v sousedním Rakousku. Disponujete–li požadovanými příjmy, velice pravděpodobně jej získáte.

Jiná situace nastane, chcete-li nemovitost stavět. Stačí založit si společnost podle chorvatských zákonů a ta už hypotéční úvěr dostane. Od této společnosti si postavenou nemovitost následně odkoupíte. Na koupi pozemku můžete vlastní společnosti půjčit peníze a jím ručit bance za hypotéční úvěr. Samozřejmě zástavní právo na pozemek v prvním pořadí připadne bance. O dlužné částky pak bude kupní cena dokončené nemovitosti snížena a Vy si ji můžete koupit od společnosti jako soukromá osoba.

Koupě nemovitostí v Chorvatsku

Cizinec může nemovitost v Chorvatsku od 1. 2. 2009 koupit bez jakéhokoliv omezení, a to budˇ jako:

• soukromá osoba;

• založit si v Chorvatsku obchodní společnost, která je Vámi 100% vlastněna a jejím prostřednictvím, nemovitost koupit. Minimální základní jmění "s.r.o." činí 20 000 Kun.

Aktuální kurz chorvatské kuny

26. 3. 2020 06:37

Sklenář (Saxo Bank): Podpora ekonomiky by mohla být pro stříbro jako průmyslový kov další vzpruhou

Cena trojské unce stříbra kvůli obavám z dopadů pandemie koronaviru rychle spadla, v posledních dnech ale našla...
Stříbro Komodity Průmyslové kovy
25. 3. 2020 09:16

Sklenář (Saxo Bank): Barel ropy okolo 25 USD dává smysl, počítejte ale s velkou volatilitou

Aktuální ceny barelu ropy mohou lákat kupce finančních nástrojů, například certifikátů, které mají černé zlato jako...
Ropa Komodity Ropa WTI
24. 3. 2020 06:26

Pilíšek (ZLATÉ REZERVY): Zlato srazily níže maržové obchody, vyhlížím kurz 2 000 USD za unci

Dolarová cena zlata až do začátku března rostla, a zdálo se tak, že žlutý kov potvrzuje pověst bezpečné investice v...
Zlato Investiční alternativy Komodity
23. 3. 2020 13:00

Investorský magazín: České nemovitosti v době (po)koronavirové

Co čeká české nemovitosti, až skončí karanténa? Scénářů je několik, ale ani jeden zatím neslibuje rychlý návrat...
Nemovitosti Realitní trh Česká republika
21. 3. 2020 07:06

Tlak na trhu s dluhopisy: Pohled portfoliomanažera

Výnosy některých vládních dluhopisů v souladu s defenzivním charakterem těchto cenných papírů v posledních týdnech...
Dluhopisový trh Státní dluhopisy Firemní dluhopisy
20. 3. 2020 06:35

Pražská burza: Oporou v krizi je po výsledcích ČEZ. Bankám by svědčil jiný přístup ČNB, říká makléř

Akcie ČEZ jsou v současnosti pro českou burzu oporou, investoři se mohou těšit možná i na dvojí dividendu v letošním...
Akcie ČR Panika na trzích Koronavirus
18. 3. 2020 12:19

Vácha (Conseq IM): Černí pasažéři v indexech, kteří se svezli vzhůru, mohou teď mít o to větší problémy

Poslední jedenáct let šly nahoru ceny většiny aktiv. V současných turbulencích se může jako problém ukázat například...
ETF Medvědí trh Uber
18. 3. 2020 06:23

Michal Šnobr (J&T Banka): ČEZ má potenciál zvyšovat dividendu, ve hře je i mimořádná výplata

Hospodaření ČEZ se podle očekávání vyvíjí solidně. Cena akcií tomu po plošných hlubokých výprodejích na trzích...
ČEZ Dividendy Akcie ČR
17. 3. 2020 09:45

Sýkora & Jaroš (WOOD & Company): Pandemii koronaviru zvládneme, nejvíce jsou teď na trhu potřeba klid a trpělivost

Prožili jsme hluboké krize, třeba bankrot Ruska nebo pád Lehman Brothers. Propady byly značné, důvěra v trhy se ale...
Koronavirus Světové akcie Medvědí trh
16. 3. 2020 12:11

Nový jaderný blok v Česku nic nevyřeší. Politici lžou, říká Šnobr

Spoléhání se na rozvoj jaderné energetiky v Česku působí jako nesmysl. Cena, ze kterou politici uvažují postavit nový...
Česká republika Česká ekonomika Energetika
13. 3. 2020 09:00

Investorský magazín: Černé pondělí a konec býka v Americe pohledem burzovního veterána

Akciové trhy po celém světě v druhém březnovém týdnu prudce oslabovaly. Začalo to výraznými pondělními propady, které...
Světové akcie Americké akcie Panika na trzích
13. 3. 2020 06:35

Vácha (Conseq IM): Výprodeje z posledních týdnů otevírají příležitosti, zajímavé jsou emerging markets

To, co zažíváme, je minimálně v rámci tržního momenta přehnaná reakce. Propady mohou pokračovat, to je jasné, ale...
Emerging Markets Investiční tipy Panika na trzích
11. 3. 2020 08:54

Tětek (TopMonks): Bitcoin bude za rok výše, volatilita ale může být výrazná

Výkon bitcoinu v letošním roce je zatím výrazně lepší než výkon amerických akcií, ale i zlata. V květnu navíc může...
Bitcoin Kryptoměny Výhled na rok 2020
10. 3. 2020 12:13

Jak (ne)reagovat na tržní výplach?

Diverzifikace je základ, uvedl zkraje března v rámci cyklu ABCD investora Lukáš Vácha z Conseq Investment Management....
Investiční strategie Diverzifikace investic Korekce na trzích
10. 3. 2020 06:39

Dva akciové sektory, které vás mohou (částečně) chránit před zvýšenou volatilitou

Síťové společnosti a telekomunikační firmy v Evropě nabízejí oproti zbytku trhu atraktivní dividendy, které především...
Sektory Investiční tipy Evropské akcie
9. 3. 2020 11:50

Investorský magazín: Jak hrát volatilitu na trzích?

Volatilita je v krátkodobém horizontu postrachem zejména konzervativnějších investorů. Těm, kteří se jí nebojí, ale...
Volatilita Diverzifikace investic Investiční strategie
7. 3. 2020 17:15

Petr Koblic: Jak investovat 5, 50 nebo 500 tisíc korun?

Jak investovat 5 000, 50 000 a 500 000 korun? Zeptali jsme se generálního ředitele Burzy cenných papírů Praha Petra...
Investiční strategie Diverzifikace investic Alokace investic
5. 3. 2020 08:48

Další velké měnové uvolnění jako nová dávka pro tržní narkomany?

Jakýkoli výraznější pokles na akciových trzích u investorů spouští volání po podpůrných opatřeních ze strany...
Koronavirus Světové akcie Korekce na trzích
4. 3. 2020 17:21

Experti: Brexit je šance na odraz Evropy ode dna. Další země z EU chtít nebudou, dokud bude Německo platit

Během letošního roku ještě mohou výnosy bezpečných evropských dluhopisů klesat kvůli nejistotě ohledně dohody...
Spojené království Ekonomické a politické hrozby Výnosy
3. 3. 2020 14:34

Propady na pražské burze kvůli koronaviru souvisí s likviditou titulů, v USA došlo ke zreálnění valuací

Propady na pražské burze způsobené zprávami kolem šíření wuchanského koronaviru by pro dlouhodobé investory neměly...
Akcie ČR Pražská burza Americké akcie