Erste zvýšila cílovou cenu akcií CTP Group. Zrychlená expanze společnosti podle analytiků bude pokračovat

Podle Erste nebude trh průmyslových realit ve středoevropském regionu úplně imunní vůči očekávanému zpomalení ekonomického růstu či zvýšeným inflačním tlakům, navíc zesíleným ukrajinským konfliktem a s ním souvisejícími sankcemi. Zároveň ale nepředpokládá, že trh průmyslových nemovitostí bude čelit výraznějšímu oslabení poptávky v krátkodobém až střednědobém horizontu, což by spolu se stále nedostatečnou nabídkou mělo nadále umožňovat další zvýšení nájemného a bránit výraznějšímu poklesu výnosnosti developerských projektů. V rámci regionu Bernatek očekává průměrný růst nájmů o 3,5-4,5 % v letech 2022-2024 (jen o něco níže ve srovnání s předpoklady před ukrajinským konfliktem). Regionální míry neobsazenosti ke konci třetího kvartálu 2021 klesly ve srovnání s úrovněmi z konce roku 2020 na nová minima v rozmezí 1-7 % (s dolní hranicí pro Rakousko a horní hranicí pro Slovensko).

Vzhledem k pravděpodobnému zpřísnění měnové politiky ECB analytik o něco snížil odhady na vývoj výnosových měr nejatraktivnějších nemovitostí (prime yield) v sektoru. I tak ale stále vidí prostor pro pokles výnosů mezi roky 2022 a 2024 o 15-20 bazických bodů vzhledem k silné očekávané poptávce po této třídě nemovitostí v následujících letech a stále značném rozdílu ve výnosnosti oproti západní Evropě. Původní odhad byl na pokles výnosů o 25-45 bazických bodů.

Vzhledem k rozsáhlejším akvizicím CTP v loňském roce spolu s nedávným převzetím německé společnosti Deutsche Industrie REIT a zvýšeným developerským plánům na následující roky Erste zvyšuje odhad pro EPRA zisk na akcii pro CTP o 10/15/13 % na 0,62/0,80/0,91 EUR pro roky 2022/2023/2024. Po začlenění akvizice Deutsche Industrie REIT a po větším než očekávaném snížení výnosů z portfolia firmy o 50 bazických bodů oproti odhadovaným 15-30 bodům v loňském roce zvýšil Bernatek prognózu čisté hodnoty aktiv (NAV) na akcii o 18/19/18 % na 14,4/16,3/18,1 EUR pro roky 2022/2023/2024. Odhady pro NAV se zvýšily i přes uplatnění agresivnějších předpokladů týkajících se očekávaného nárůstu stavebních nákladů.

Díky konzervativní míře zadlužení, dobrému přístupu na dluhopisový trh i výhledům zdravého provozního cash flow Erste předpokládá, že CTP pravděpodobně nebude čelit vážnějším obtížím při financování svých projektů, zvětšování portfolia pozemků a jiných dodatečných aktiv a správě dluhu v následujících letech. K tomu by firma měla být schopna nabízet slušné dividendy s dividendovým výnosem v rozmezí 1,6 až 3,0% mezi roky 2022 a 2024.

CTP Group v roce 2021 zvýšila objem hrubé pronajímatelné plochy o 1,736 milionu m², což bylo o téměř o polovinu více, než Erste očekávala. Důvodem byla především výrazně větší než očekávaná akviziční aktivita, jež vedla k růstu hrubé pronajímatelné plochy o 835 tisíc m², zatímco vlastní developerská činnost zvýšila objem plochy o 900 tisíc m², což bylo o něco méně, než banka očekávala.

Celkový objem hrubé pronajímatelné plochy CTP tak ke konci roku 2021 dosahoval 7,63 milionu m², s meziročním růstem o téměř 30 % (nad odhady Erste) a s průměrnou mírou obsazenosti vysokých 95 %. Plány společnosti na rok 2022 a roky následující jsou ambicióznější, než Bernatek původně předpokládal. Se zahrnutím nedávno dokončené akvizice Deutsche Industrie REIT s 90 aktivy představujících přibližně 1,66 milionu m² hrubé pronajímatelné plochy v Německu Erste očekává, že portfolio nemovitostí CTP vzroste na 11,19 milionu/12,55 milionu/13,78 milionu m² hrubé pronajímatelné plochy na konci let 2022/2023/2024.

Nejvýznamnější rizikové faktory

• Menší než očekávaný růst investic do průmyslových parků v regionu střední Evropy
• Rychlejší a výraznější než očekávaný růst úrokových sazeb v EU snižující ceny realit v regionu
• Slabší než očekávaný růst HDP zemí ve střední Evropě snižující poptávku po nájmech prostor
• Slabší než očekávaný růst e-commerce v zemích střední Evropy
• Problémy se získáváním územních a stavebních povolení brzdící růst portfolia
• Problémy se získáním financování v požadovaném čase a objemu
• Silnější než očekávaný růst stavebních nákladů
• Komplikace s akvizicí nových atraktivních pozemků v dlouhodobém horizontu
• Výrazný růst konkurence v oblasti průmyslových nemovitostí

Odvětvové srovnání

Odvětvové srovnání ukazuje na to, že se akcie CTP na úrovni 1,02násobku P/NAV pro rok 2022 obchodují s 30% diskontem vůči průměru srovnávací skupiny firem z hlediska odvětví logistických nemovitostí, geografického působení a velikosti společnosti. Podle Erste by i viditelně vyšší násobek byl opodstatněný solidním EPRA ziskem na akcii, výhledem čisté hodnoty aktiv (NAV) na roky 2022-2024 i silnou rozvahou, díky dobrému přístupu k financování a konzistentní tvorbě provozního cash flow. Akcie se obchodují za 7,6násobek očekávaného zisku v roce 2022 oproti mediánu srovnávací skupiny firem na úrovni 30,3násobku, což představuje diskont 75 %. Ukazatel ROE je přitom u CTP pro odhadovaný zisk v roce 2022 na úrovni 18 % oproti mediánu srovnávací skupiny 7 %.

Ocenění na základě modelu DCF implikuje 12měsíční cílovou cenu 20,01 EUR na akcii. Tato hodnota je výsledkem váženého průměru dvou scénářů. První scénář s 25% váhou zahrnuje pouze realizované projekty a projekty s aktivní výstavbou a implikuje cílovou cenu 11,96 EUR. Druhý scénář se 75% váhou zahrnuje i projekty, jež zatím nejsou ve fázi aktivní výstavby, a zahrnuje i terminální hodnotu. Tento scénář implikuje cílovou cenu 22,7 EUR. Oba scénáře zahrnují odhadovanou cenu již nakoupených pozemků a dosud realizované kapitálové investice. Náklady WACC jsou uvažovány na úrovni 4,2-4,4 % mezi roky 2022 a 2024 a 5 % pro terminální hodnotu, kde je dále uvažována míra růstu 1,5 %.

Zdroj: Erste Group Bank