Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?

Bude růst cen nemovitostí pokračovat?

Vladimír Zuzák, ředitel poradenské společnosti Home Institute, věří, že trh nadále poroste. Bude ale nutné si uvědomit, že ani loni růst neproběhl plošně. "Průměrná čísla přicházející od ČSÚ a z dalších zdrojů v sobě skrývají podle našich analýz dramatické rozdíly mezi lokalitami a také mezi byty o různých dispozicích," vysvětluje Zuzák. "Ceny rostou zejména v Praze a několika dalších výjimečných lokalitách v ČR. Ani v Praze ale není růst plošný. Průměrný růst o 1,7 % v sobě skrývá velmi odlišná konkrétní čísla."

Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, věří, že trendem letošního roku bude další zvyšování podílu bytů prodaných na investici. "Vysoká nabídka bytů v superlevných projektech, rostoucí česká ekonomika, ale i rekordně nízké úroky u hypoték přispějí k nárůstu počtu prodaných nových bytů v Praze zhruba o 10 %," upřesňuje svá očekávání Korec.

Úroky jsou supernízké, ČNB ale hrozí omezením 100% hypoték

ČNB potvrdila, že základní sazba zůstane na úrovni technické nuly až do roku 2016. Úrokové sazby hypoték budou tedy nadále velmi nízké.

S klesajícími sazbami hypotečních úvěrů roste chuť lidí investovat do nemovitostí obecně. "Nezřídka se setkáváme s variantou, že i když má člověk hotovost, preferuje hypotéku. Své peníze pak investuje jinam, takže v podstatě ještě vydělá," říká Milan Zavadil, generální ředitel M&M reality.

Důsledků omezení čerpání 100% úvěrů po vzoru Švédska a Slovenska pro český nemovitostní trh by se Vladimír Zuzák z Home Institute nebál. "Omezení zřejmě nebude mít takový vliv na odklon kupujících, protože ti si chybějící prostředky budou půjčovat z jiných typů úvěrů. Poptávka bude tedy tlačit ceny nemovitostí nahoru."

Tip na financování nemovitosti Vladimíra Zuzáka zní jasně. "Využijte možná poslední šanci na získání hypotečního úvěru s velmi nízkou úrokovou sazbou a využijte hypotéku jako páku – vlastní finanční prostředky rozdělte, doplňte je úvěrem a pořiďte si byty dva namísto jednoho. Jakého výnosu s nimi dosáhnete, můžete zjistit například v investiční kalkulačce Home Institute".

Jaké byty jdou na dračku?

"Nejrychleji se zvyšují ceny nemovitostí o dispozicích 2+kk nebo 3+kk v lokalitách, jako jsou Praha 1, Praha 2 nebo také Praha 5 a 6," tvrdí Zuzák. Rostou ceny bytů v cihlových i panelových domech a Zuzák zdůrazňuje, že lokalita začíná být důležitější než materiál. "Nejpomaleji rostou (nebo dokonce stagnují) ceny v okrajových lokalitách, jako jsou Letňany nebo Černý most."

Odlišný názor má ředitel EKOSPOL Korec, který pozoruje po bytech v superlevných projektech, na něž se jeho společnost zaměřuje, vysokou poptávku. "Nejvýhodnější investiční příležitosti budou představovat malé byty 1+kk a 2+kk do 50 metrů plochy v atraktivních lokalitách za cenu do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Všechny byty v našich projektech bývají vyprodány dlouho před svým dokončením, a to i v dnešní době, kdy je na pražském trhu dlouhodobě neprodaných téměř 2 tisíce dokončených bytů," vysvětluje.

Nadále rostoucí poptávku po nových bytech v Praze v roce 2015 očekává i další významný developer Central Group. "Nově nepůjde pouze o levné byty na okrajích metropole - ty se budou dobře prodávat stále -, ale také o cenově dostupné projekty v centru města," uvádí Milan Jankovský, tiskový mluvčí Central Group. Společnost doporučuje vsadit na novostavby v centru za dostupné ceny, jejichž nabídka bude podle odhadů developera v letošním roce pravděpodobně nejlepší za několik posledních let. "V aktuálně největším rezidenčním projektu v centru Prahy, Residenci Garden Towers na Žižkově, se jen za první měsíc prodalo přes 100 bytů," uvádí.

Nemovitost jako investice: Rezidenční, nebo komerční?

Zuzák doporučuje pro tento rok vsadit na rezidenční nemovitosti díky jejich nižší pořizovací ceně a jistějšímu výnosu, a to v takových kategoriích a lokalitách, které se nyní ještě dají sehnat za přijatelnou cenu, ale do budoucna zdraží. "S výnosem se můžete dostat nad 5 % ročně, i když si necháte zaplatit správu nemovitosti, což doporučuji jako nutný krok k tomu, aby nebyl výnos zaplacen příliš draze vaším časem," vysvětluje Zuzák.

Doplňuje i konkrétní tip. "Na investici doporučuji v současné chvíli byt 2+kk v lokalitách, jako jsou například Smíchov, Dejvice, Letná, Vršovice nebo Vinohrady. 2+kk je ideální varianta, protože garsonka je příliš drahá na metr čtvereční, ale 3+kk má zase příliš vysokou pořizovací cenu vzhledem k tomu, jaký nájem budete moci inkasovat." Ve zmíněných lokalitách podle Zuzáka musíte umět vytipovat vhodný byt za dobrou cenu a nejképe ještě vyjednat slevu, aby vám výnos vycházel, jak potřebujete.

"Investičních příležitostí je celá řada, je však potřeba si uvědomit, kolik jsme ochotni investici věnovat času," upozorňuje generální ředitel M&M reality Milan Zavadil. "Je naivní si myslet, že nemovitost koupím, pronajmu a budu jen inkasovat nájem." Šance natrefit na spolehlivého nájemníka je podle něj zhruba 50 na 50.

Jako v současnosti oblíbený tip Zavadil uvádí investice do půd, které se předělávají na byty, případně do starých nerekonstruovaných bytů v centrech měst, kde se provede celková rekonstrukce a pak se se ziskem buď prodají, nebo pronajímají.

Podle generálního ředitele M&M reality ale nemůže investor koupí bytu v kterémkoli krajském městě udělat chybu. Velmi dobrou investicí jsou podle něj také reality v okresních městech, u kterých stojí velké podniky, jako Mladá Boleslav, Kolín nebo Frýdek-Místek. "Zde je velmi dobrá šance byty pronajmout za slušný nájem," dodává Zavadil.

A co komerční nemovitosti?

Martin Skalický, předseda představenstva REICO České spořitelny, která se na trh s komerčními nemovitostmi zaměřuje, uvádí, že zejména v oblasti prémiových nemovitostí je český trh likvidní. "Celkové investice v roce 2014 přesáhnou potřetí za posledních deset let 2 miliardy eur," uvedl Skalický těsně před koncem loňského roku. "I když byli investoři aktivní ve všech třech hlavních sektorech realitního trhu (kanceláře, logistika a maloobchod), zejména industriální sektor zaznamenal výrazný nárůst v počtu transakcí v porovnání s předchozím rokem."

Zároveň se podle něj zvyšuje dodávka nových budov na trh a dochází k růstu míry neobsazenosti, která by měla nadále mírně růst. "V roce 2015 by měla dosáhnout zhruba 16-16,5 % (nyní 15,4 %). V roce 2015 rovněž očekáváme pokračování 'rozevírání nůžek' mezi prémiovými nemovitostmi a nemovitostmi nižšího investičního stupně (B a C)," odhaduje Skalický.

Zatímco výnosová míra u prémiových nemovitostí by podle něj měla zůstat nezměněna, případně mírně klesat, u nemovitostí nižšího investičního stupně by měl podle odhadů REICO ČS pokračovat její růstový trend, tedy pokles cen nemovitostí. "U prémiových nemovitostí industriálního sektoru očekáváme přetrvávající mírný růst cen (odhad poklesu míry výnosnosti: 0,25 procentního bodu). U kancelářského i maloobchodního sektoru čekáme u prémiových nemovitostí stagnaci cen (současný výnos se v průměru pohybuje okolo 6 %)," doplňuje Skalický.

Z pohledu výše nájemného na trhu s kancelářemi REICO ČS očekává s ohledem na plánovanou dodávku nových nemovitostí na trh pokles nájemného, a to zejména v Ostravě a v Brně, ale i v některých částech Prahy (například Nové Butovice, Stodůlky, Dejvice - Evropská nebo Holešovice). Naopak v centru města a na ose Smíchov-Anděl počítá se stejnými úrovněmi nájemného jako v roce 2014. "Jediný sektor, u kterého očekáváme mírný nárůst nájemného, jsou průmyslové nemovitosti (maximálně 4,50 EUR za metr čtvereční). U maloobchodního sektoru by hladiny nájemného měly zůstat na podobných úrovních jako v roce 2014," uzavírá Skalický.