Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti
Nejen světoznámý investor Jim Rogers vnímá půdu jako dlouhodobou růstovou investici, která poráží inflaci a na rozdíl od dluhopisů a akcií nevykazuje známky spekulativní bubliny. Co mluví ve prospěch růstu ceny půdy v Česku? A jaká rizika s touto alternativní investicí jsou spojena?
Zemědělská půda se v posledních letech těší velké oblibě investorů. Důvodem je především skutečnost, že zatímco v Německu stojí 1 metr čtverečný půdy kolem 1 eura, v ČR se stále dá pořídit za 4 až 8 korun. Po roce 2000 začaly nakupovat zemědělskou půdu zahraniční subjekty, zatímco čeští investoři se zaměřili na nákupy půdy od Pozemkového fondu s výhodnými bezúročnými splátkami rozvrženými do 30 let.
V letech 2005 až 2008 pak trh s půdou akceleroval, když se do nákupu půdy vrhlo mnoho malých i velkých investorů a pod jejich tlakem i většina zemědělců. Díky těmto faktorům vzrostla cena půdy za posledních 10 let zhruba 2-3násobně. Krize zastavila růst cen, neboť investorů ubylo a mnoho majitelů se rozhodlo své pozemky odprodat. V roce 2012 se trh s půdou opět rozhýbal a na základě vysoké aktivity lze usuzovat na další postupný růst cen směrem k západoevropským, především německým úrovním.
Fundament investice do půdy
Proč, kdy a na jakou úroveň by měla cena půdy vzrůst? Nejedná se jen o spekulaci? Čím je podložena hodnota půdy? Fundamentem půdy je zemědělská výroba. Při současné efektivitě a dotacích činí tržní nájemné zhruba 3 000 Kč za hektar ročně. Pokud budeme předpokládat kapitalizaci 2 % (běžnou v západní Evropě), dostaneme se na cenu 15 korun na metr čtverečný.
Kapitalizace ve výši 2 % se může zdát nízká, avšak na rozdíl od rezidenčních a komerčních nemovitostí se půda neopotřebovává, nájem je stabilní a o půdu není potřeba se starat. Dále je výhodou, že půda na rozdíl od dluhopisů odolává inflaci. Konečně, růst poptávky po zemědělských komoditách a růst produktivity vedou i k dlouhodobému růstu nájemného, a tedy i ceny půdy.
Musíme zároveň upozornit na nereálná očekávání spjatá s přepočtem německých cen na české za současného měnového kurzu. Vzhledem k tomu, že při konvergenci české ekonomiky k německé bude docházet k posilování koruny zhruba na úroveň parity kupní síly, kterou odhadujeme na 15 až 20 EUR/CZK, lze za "cílovou" hodnotu pro zemědělskou půdu považovat opět zhruba 15 korun za metr čtverečný. Této hodnoty by mohlo být dosaženo v horizontu deseti let.
Rizika spojená s investicí do půdy
Investování do zemědělské půdy je obecně považováno za bezpečné a konzervativní. Přesto zde hrozí řada rizik, která mají společný jmenovatel – nákup půdy za vysokou cenu.
Prvním rizikem je jednoduše neznalost kupujícího, který nakoupí půdu za ceny inzerované na realitních serverech, které jsou v 90 % předražené.
Druhým problémem je vztah s nájemcem, tedy zemědělskou společností (obvykle bývalým "JZD") nebo soukromým farmářem. V některých případech jsou nájemní smlouvy velmi dlouhodobé s nízkým nájemným.
Třetím nebezpečím je míra rozptýlenosti nebo scelení pozemků. Většina zemědělských pozemků je historicky extrémně rozptýlena, což zvýhodňuje původní "JZD" oproti vlastníkům a má zásadní vliv na hodnotu pozemku.
Investuji v rámci fondu soukromého kapitálu Česko-slovenský půdní fond a.s. Fond samotný je určen pro kvalifikované investory a uzavírá své upisovací kolo v září 2020.
