Tohle jsou hlavní důvody, proč nemovitosti v Česku (hned tak) nezlevní

1. Český evergreen: Pomalé povolování nových staveb

V délce procesu vyřízení stavebního povolení se i přes postupnou novelizaci stavebních předpisů stále nacházíme na spodních příčkách světového žebříčku, někde kolem 160. místa, ve společnosti ekonomicky zaostalých zemí. Například na vyřízení stavebního povolení na výstavbu bytového domu v Praze je možné čekat i více než deset let. Dlouhodobě jde o stav, kdy se ročně začíná stavět sotva polovina bytů, které by trh pojal.

2. Nízká nabídka nemovitostí ke koupi

Z důvodu nízkých úrokových sazeb (zejména v posledních dvou letech) a rovněž kvůli covidem podpořenému trendu ukládání úspor do nemovitostí coby bezpečného investičního nástroje, k němuž přistoupila řada investorů, se výrazně zvýšil nepoměr nabídky a poptávky. Vysoká poptávka hnala ceny vzhůru závratnou rychlostí. Na trhu tak vznikl zásadní nedostatek bytů, rodinných domů i pozemků na výstavbu.

3. Dramatický růst cen stavebních materiálů a jejich nedostatek

Výpadkem v obchodních řetězcích a zdražením energií a emisních povolenek došlo k poměrně masivnímu zdražování některých stavebních materiálů. Jedná se prakticky o všechny suroviny, tedy i produkty z nich vyráběné. V posledním roce bylo mnohdy otázkou ne za kolik, ale zda vůbec daný materiál dokážete na trhu v určité chvíli obstarat. Současně rostly i ceny stavebních prací.

To vše samozřejmě znamená průběžné zvyšování cen staveb. Je zřejmé, že marže developerů nejsou nekonečné. A protože asi nikdo nedokáže v současnosti sjednat pevně danou cenu stavby na období delší než pár měsíců, musí se zvyšování nákladů promítnout i do cen novostaveb. Obdobně jako u jiných komodit jsou i ceny starších nemovitostí navázány na ceny novostaveb. Pokud tedy cena novostaveb roste, stoupá i cena starších nemovitostí, byť to vždy nemusí být stejným tempem.

4. Ztížení dostupnosti hypotéčních úvěrů vs. růst cen nájmů

Hůře dostupné hypotéky jistě naženou spoustu lidí do nájemního bydlení. Logicky tak dojde (i s ohledem na dále popsané důsledky migrační vlny z Ukrajiny) k poměrně značnému zvýšení poptávky po nájmech. To požene ceny nájmů výše, a to rozhodně rychleji, než budou růst ceny nemovitostí. Tím se nemovitosti k pronájmu stanou pro investory ještě zajímavějšími a při strmějším růstu cen nájmů začne opět dávat větší smysl i pořízení vlastního bydlení na hypotéku, neboť rostoucí ceny nájmů se budou více blížit splátkám hypoték. Celkově lze tedy po jistém (kratším) období v řádu měsíců očekávat zvýšený zájem o koupi nemovitostí.

5. Válka na Ukrajině

Válečný konflikt na Ukrajině se projevuje ve vícero oblastech trhu:

• Razantní zvyšování cen stavebních materiálů původně dovážených z Ukrajiny či Ruska, jako jsou například dřevo, ocel a produkty z nich (dřevovláknité desky, OSB desky, ocelové výztuže do základových desek a další) znamená zvyšování nákladů na výstavbu nemovitostí. Kromě jiného je důsledkem války i odliv části stavebních dělníků. Nedostatek stavebních materiálů se bude projevovat jistě i po skončení konfliktu, jakmile začne obnova zničených staveb a infrastruktury. To může mít dopad nejen do cen stavebních materiálů, ale i do kapacit stavebních dělníků.
• Příliv uprchlíků z Ukrajiny, kde se již projevil (či lze do budoucna očekávat) vliv na:

- Trh nájemního bydlení, který se v průběhu roku 2020 z důvodu pandemie covidu-19 výrazně propadl v důsledku zastavení cestovního ruchu a prakticky nulové poptávce po krátkodobém ubytování, k němuž byla v ČR využívána poměrně velká část nemovitostí v turisticky zajímavých lokalitách. Jelikož drtivá většina majitelů nemovitostí ke krátkodobým pronájmům změnila svůj záměr a poskytla tyto nemovitosti na trh střednědobých nájmů, došlo nejprve k významnému převisu nabídky nad poptávkou spojenému s poklesem průměrného nájemného. V průběhu roku 2021 se však situace na trhu nájemního bydlení do značné míry stabilizovala a ceny nájmů se postupně vrátily k předchozí výši. V současné době poptávka po nemovitostech k pronájmu razantně vzrostla a s ní rostou i ceny. Nájemních bytů na trhu dramaticky ubývá, což má za následek zvyšování nájmů.

- Trh nemovitostí ke koupi, jehož se migrační krize dotkne hned ve dvou aspektech. Nejprve ve formě zvýšeného zájmu o investiční byty k pronájmu, následně pak v dalším růstu cen, který bude způsoben i poptávkou ukrajinských rodin, jež se nakonec rozhodnou v Česku zůstat natrvalo. V důsledku toho se zvýší nedostatek bytů a rodinných domů na trhu, což rozhodně není předpoklad pro pokles jejich cen.

Jaký závěr z toho všeho vyplývá? Letos ani v dalších letech rozhodně nelze očekávat pokles cen nemovitostí. V následujících několika málo měsících může trh stagnovat. To se ale projeví spíše v délce doby prodeje, nikoli v poklesu cen. Není tedy důvod ani k panice investorů, ani k nadšení potenciálních zájemců o koupi bytu či rodinného domu. Trh nemovitostí má totiž poměrně velkou setrvačnost a nedochází na něm k překotným změnám. Bude docházet k postupnému, byť možná již ne tak závratnému nárůstu cen, a to jak prodávaných, tak i pronajímaných nemovitostí. Nejpomaleji porostou prodejní ceny v Praze a Brně, nejrychleji pak v lokalitách s nejnižšími cenami, například v Ústeckém či Karlovarském kraji.

Se zvyšujícími se cenami nemovitostí i nákladů na jejich provoz dochází ke změně kritérií při výběru bydlení. Lidé více vyhledávají nemovitosti s menší užitnou plochou a ve stále větší vzdálenosti od velkých měst. To vede i k postupnému osidlování obcí s nulovou občanskou vybaveností, která byla dříve jedním z hlavních kritérií při výběru budoucího domova.