12 věcí, na které si dát pozor na realitním trhu aneb Je nemovitost dobrá investice?

Po finanční krizi se ceny nemovitostí vzpamatovaly z propadu mnohem rychleji než ekonomika a nyní v mnoha zemích opět atakují historická maxima. Spekuluje se o další realitní bublině, a neplatí to pouze pro USA, ČR, případně další rozvinuté země, ale i pro rozvíjející se trhy. Otázkou zůstává, zda i nyní, kdy ceny nemovitostí a bydlení začínají na některých trzích vykazovat známky zpomalení, je investice do realit nebo bydlení dobrým rozhodnutím.

Namísto omílání pochybných důkazů a rozšířených dezinformací má smysl se zaměřit na to, na co si při investici do nemovitostí dávat pozor.

1. Vlastnění nemovitostí není tak bezpečné, jak se zdá

Koupě domu je velká nediverzifikovaná investice s pákou, což pravděpodobně přináší větší riziko než investice do diverzifikovaného akciového portfolia. Přesto to tak mnoho lidí nevnímá. Je to zřejmě tím, že lidé znají hodnotu nemovitosti, v níž žijí.

Dalším faktorem je to, že cenu domu, ve kterém bydlíme, prakticky nesledujeme. Kdybychom každý den viděli, jak se hodnota nemovitosti mění (stejně jako u akcií), asi bychom se necítili tak jistě.

2. Nemovitost je dlouhodobá investice, její koupě na dobu kratší než 5-7 let se nevyplácí

Vysoké poplatky a náklady spojené s koupí a prodejem nemovitosti by měly být kompenzovány jejím zhodnocením, které ovšem není krátkodobé.

3. V dlouhodobém horizontu by měly ceny nemovitostí růst zhruba v souladu s HDP na osobu

Proč HDP na osobu? Jde o měřítko platební schopnosti. Například v USA za posledních 40 let vzrostly ceny domů na roční bázi o 4,3 % a HDP na hlavu o 4,5 %. Inflace přitom zaznamenala roční přírůstek jen 3,4 %. Krátkodobě mohou být pohyby cen rozdílné, ale v dlouhém horizontu je reálné očekávat růst cen nemovitostí zhruba o procentní bod vyšší než míra inflace.

4. Pozemek pod nemovitostí by se měl zhodnocovat, samotná stavba ne

Do domu je potřeba investovat, aby se neznehodnocoval tak rychle. Ročně jde v průměru zpravidla o 1-2 % hodnoty nemovitosti.

5. Zhodnocení nemovitosti bývá kráceno o transakční náklady, daně, pojištění a náklady na údržbu

Když všechny zmíněné náklady odečteme od teoretického zhodnocení nemovitosti, je možné, že po zahrnutí inflace nakonec "investice do domu" bude v mínusu.

6. Výhoda plynoucí z nákupu na úvěr bývá kompenzována náklady na úvěr

Majitel nemovitosti při nákupu na úvěr sice zaplatí nejprve ze svého jen zlomek ceny nemovitosti, případné zhodnocení domu je za předpokladu pozdějšího splacení úvěru celé jeho. Záleží ovšem na tom, o kolik nemovitost přeplatí kvůli úrokům z úvěru.

7. Úspora odečtu zaplacených úroků z daní se přeceňuje

Člověk, který u nás zaplatí na úrocích ročně 100 000 Kč, ušetří na dani 15 000 Kč, takže stejně zaplatí 85 000. S přibývajícími roky se navíc tato úspora snižuje společně s částkou placenou na úrocích. Zhodnocení nemovitosti i odpočty z daní u hypotéky tedy mohou být pro majitele domů zklamáním. Velkým bonusem je ovšem možnost bydlení ve vlastním, která znamená úsporu na nájemném. Nebo by snad bylo výhodnější dům pronajmout?

8. Majitelé hypoték s fixací by si měli přát vyšší inflaci

Inflace zvedá hodnotu domu a měla by vést i k růstu mezd, zatímco úroky u hypotéky zůstávají beze změny.

9. Všechny domy by měly nabízet stejný celkový výnos bez ohledu na region

Zní to poněkud neintuitivně. Celkovou návratnost by ale mělo tvořit zhodnocení nemovitosti plus hypotetické nájemné. Na trzích s vysokými cenami je přitom nájemné relativně nízké, takže celkové výnosy nejsou neobvykle vysoké.

10. Dům bez hypotéky je základ klidného důchodu

Splacení hypotéky výrazně sníží výdaje. Samotné splácení hypotéky, v podstatě takové nucené spoření, nakonec zajistí hodnotné aktivum. To pak může pomáhat s financováním důchodu, minimálně nižšími náklady na bydlení, případně třeba výměnou za menší bydlení.

11. Přestavba (nemyslí se oprava) je černá díra na peníze

Sice dojde ke zvýšení hodnoty domu, ale menšímu, než jaké jsou náklady.

12. Cílem realitního makléře není vyjednat nejlepší cenu pro klienta, ale přimět jej k rychlému jednání

Pokud klient čeká na lepší nabídky, nebo naopak hledá levnější dům, makléř sice dostane stejnou provizi, ale bude ho to stát více času. Nenechte se proto makléři uhánět. Pokud se vám podaří prodat dům o pár set tisíc dráže díky tomu, že jste měsíc nebo dva počkali, je to skvělé. Pokud naopak rychle koupíte dům, ve kterém se nebudete cítit dobře, udělali jste velkou chybu s malou možností nápravy.

Zdroj: HumbleDollar