Trendy, které budou ovlivňovat realitní trh (nejen) v roce 2022

Po dlouhém období růstu evropských nemovitostních trhů, téměř nepřerušeného pandemií covidu-19, stojíme možná na prahu "třetího věku" této třídy aktiv. V prvním období do 80. let 20. století neexistovaly žádné spolehlivé indexy a proudilo jen minimum přeshraničních investic. Druhá éra, během níž se globální indexy staly standardem a nemovitosti se přetavily do finančních produktů prostřednictvím struktur, jako jsou hypotéční zástavní listy, trvala od konce 80. let do současnosti.

Budou samozřejmě stále platit ekonomické zákonitosti – rovnováha nabídky a poptávky, schopnost nájemců platit nájemné, amortizace a zastarávání, a dokonce i "wow" efekt, který nájemníka umí přimět k tomu, aby si nemovitost pronajal. Ze tří témat, jež budou působit na nemovitostní trh v roce 2022, je však pouze jedno "tradiční", a tím je inflace. Další dvě do značné míry mění pravidla hry a budou vyžadovat nové přístupy k realitám. Přinášejí náklady, rizika i příležitosti, důsledky jejich nesprávného posouzení přitom mohou být značné.

1. Inflační drak

Inflační drak, kterého centrální banky v posledních desetiletích "skolily", hrozí, že opět povstane. Pokud k tomu dojde, nemovitosti mohou s růstem cen držet krok, a poskytnout tak užitečné zajištění. Když ceny v ekonomice rostou obecně, příjmy firem (v nominálním, když ne i v reálném vyjádření) mají také tendenci růst a s nimi i nájemné. Zejména v kontinentální Evropě jsou prakticky všechny nájemní smlouvy automaticky indexovány na inflaci (obvykle měřenou indexem spotřebitelských cen), což může investorům do komerčních realit poskytnout dodatečný komfort.

Předpokládat však, že z takového scénáře budou těžit všechny nemovitosti, je nebezpečné, a to kvůli dvěma faktorům. Zaprvé, pokud nájemné na volném trhu v dané lokalitě neroste spolu s "indexovaným" nájemným, nájemníci po vypršení nájemní smlouvy budovu jednoduše opustí, aby využili levnějšího nájemného jinde. A zadruhé, nemovitosti v minulosti držely krok s mírným růstem cen, ale pokud se inflace vymkne kontrole (stoupne-li například nad 10 % ročně), nemovitosti mají tendenci být s ní méně korelované.

K udržení kroku s přetrvávající inflací bude potřeba investovat do kvalitních budov s vysokými ekologickými standardy, a to na trzích, kde není převis nabídky. Důležité je poskytovat prostory nájemcům s udržitelnými obchodními modely, u nichž nehrozí výpadky v platbách nebo nucené ukončování smluv.

2. Jiné využívání budov

Odborníci na nemovitosti si zvykli hovořit o určitých aspektech trhu téměř s jistotou. Třeba o tom, co dělá z budov nemovitosti prvotřídní a co druhořadé, zda jsou některá města vždy žádaná určitými typy společností (například finanční služby v Londýně) nebo kolik investic bude v budoucnu potřeba v rámci modernizace dané budovy (například životnost klimatizačních jednotek). Částečně to bylo způsobeno tím, že lidé měli tendenci využívat budovy stejným způsobem – všichni pracovali v kancelářích, zboží se vyrábělo v továrnách a ukládalo ve skladech, věci jsme nakupovali v obchodech.

V posledních letech se ale stále více nakupuje on-line a méně na hlavních třídách, velké sklady u dálnic se pak staly novými maloobchody. Nyní je otázkou, do jaké míry budou kanceláře ovlivněny novými hybridními pracovními modely po pandemii covidu-19. Způsobí tyto změny v chování trvale nižší strukturální poptávku? Stejně tak stále častěji využíváme technologie, a to nejen k nakupování, ale i ke komunikaci (on-line výuka, konference). To zvyšuje potřebu většího počtu efektivnějších datových center v blízkosti měst k zajištění spolehlivé rychlosti připojení na internet. A také jako lidstvo stárneme, takže potřebujeme více různých typů volnočasových aktivit, které nás udrží v kondici, různé typy bydlení a péče ve stáří a také více zdravotnických zařízení.

Žádný z těchto trendů není nový (dokonce i práce z domova narůstala před pandemií o zhruba 4-5 % ročně), ale všechny výrazně zrychlují s tím, jak se svět přizpůsobuje stavu po pandemii. Nákup a prodej nemovitostí trvá dlouho, takže je nutné začít diverzifikovat portfolia již nyní, a to tak, aby odpovídala moderní ekonomice, v níž lidé a podniky využívají budovy jinými způsoby než v minulosti. Realitní investiční fondy přitom ukazují, jakou cestou se může ubírat sektorové složení soukromých nemovitostních fondů.

Zdroj: Asreit (k 15. říjnu 2021, index Nareit nezahrnuje infrastrukturu), MSCI Global Annual Index (prosinec 2020)

3. Uhlíková neutralita

Nemovitosti mají hrát roli při dosahování cílů klimatické dohody z Paříže, jež si vzala za cíl omezit globální oteplování. Rychlá opatření za účelem snížení emisí – instalace účinného osvětlení, přidání inteligentních měřičů pro lepší řízení spotřeby energie nebo recyklace odpadu – jsou spíše okrajová, odvětví se musí orientovat nejen na odstranění plynových kotlů, ale také na to, čím je nahradit.

Nejlepší manažeři nemovitostních fondů byli v minulosti skvělými vyjednávači a odborníky na obchodní právo. Stručně řečeno, povinností pronajímatele bylo poskytnout budovu a povinností nájemce platit nájemné, přičemž tento vztah byl kompletně založen na nájemní smlouvě.

Situace se však mění. Co když nájemce nešetrně znečišťuje životní prostředí? Měl by se pronajímatel o to starat? A může vůbec něco dělat, pokud jinak nájemce plní své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy? A co nájemce, který je sám "čistý", ale ve svém dodavatelském řetězci má muniční společnost nebo těžaře uhlí? Historicky tyto oblasti neměly s pronajímatelem nic společného, nyní se však stávají podstatným faktorem toho, zda je budova úspěšnou investicí, protože investoři začínají požadovat, aby byl "dopad" (environmentální, ale i sociální) měřen, monitorován a zlepšován. Cesta k uhlíkové neutralitě musí být demonstrována jasným zlepšováním každý rok, nikoli jako pouhá fráze mířící na vzdálenou budoucnost.

Proto je přijatelné, aby se pronajímatelé zabývali environmentálními aktivitami, cíli nebo přístupy svých nájemníků bez ohledu na povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Většina cílů uhlíkové neutrality byla stanovena na roky 2035, 2040 nebo později, ale tyto cíle vyžadují opatření již nyní. Vzhledem k riziku toho, že by se budovy mohly časem stát "odepsanými" (například když nebudou splňovat přísnější "zelené" předpisy, a nebudou tak moci být dobře pronajímány), si investoři nemohou dovolit vyčkávat.

Sečteno a podtrženo, navzdory výzvám týkajícím se nákladů i samotných technologií platí, že být úspěšný zítra znamená začít přeskupovat svá aktiva již dnes, a to i v případě přechodu na nízkouhlíkovou ekonomiku. V krátkodobějším horizontu pak musejí být aktiva připravena zejména na inflaci a měnící se způsob využití budov.

Investiční fórum: Jak úspěšně investovat v roce 2022?

Zdroj: Fidelity International