Dobrý nájem jako luxus? Na českém realitním trhu je (a bude) živo
Zatímco před dvěma lety se majitelé bytů prali o potenciální nájemníky, letos je situace opačná. Nedostupné hypotéky a válka na Ukrajině v kombinaci se zvyšujícími se cenami nemovitostí způsobily takový převis poptávky po nájmech nad nabídkou, že do budoucna se i dobrý nájem může jevit jako luxus.
Znalci českého realitního trhu tuší, že nejde o nový trend. Kvůli dlouhodobě rostoucím cenám bytů, které se pro střední třídu stávají nedostupnými, se i Češi, tradičně toužící po vlastním bydlení, přesunou do nájemních bytů. Taková byla nejčastější predikce posledních let. Jenže to, co mělo trvat roky, bude nakonec mnohem rychlejší.
Příčinou jsou v první řadě vysoké úrokové sazby, jimiž se Česká národní banka snaží srazit prudce rostoucí inflaci, stejně jako zpřísnění podmínek poskytování hypoték, které znemožňují tisícům Čechů dosáhnout na úvěr. Kvůli očekávanému zdražení hypoték se řada z nich vrhla do nakupování dříve, než bude pozdě, což znamenalo o desetinu více prodaných bytů než v předchozím roce. A logicky i další tlak na růst cen nemovitostí.
"V prvním kvartálu rostla poptávka, tedy zatím nikoli ještě transakce, každý měsíc v průměru o polovinu až 75 %. Teď roste asi o polovinu každý měsíc. Situace by se však nyní měla postupně obrátit. Domácnosti, které definitivně nedosáhnou na hypotéku, budou hledat nájemní byt," popisuje situaci na portálu Bezrealitky.cz jeho šéf Jan Škrabánek.
O polovinu méně
Situace je ale komplikovanější. Počet dostupných nájmů totiž zdaleka nedostačuje poptávce a příchod válečných uprchlíků z Ukrajiny situaci pouze zhoršil. "Výsledkem je, že nabídka bytů k pronájmu meziročně na celorepublikové úrovni poklesla téměř o třetinu. V Praze se nabídka v porovnání dubna 2021 a dubna 2022 ztenčila zhruba o polovinu a v krajských městech lze sledovat meziroční pokles počtu nabízených bytů o čtvrtinu," říká za společnost Deloitte CZ Petr Hána, senior manažer v oddělení zaměřeném na stavebnictví a nemovitosti.
To znamená, že zatímco dosud se podle statistiků stěhovalo do nájmu nebo měnilo nájemní byt za jiný zhruba 600 až 650 domácností denně, brzy budou podle Jana Škrabánka hledat nájemní bydlení ve stejné frekvenci skoro dva tisíce lidí. "To, co by se bývalo rozprostřelo do tří let, se zkoncentruje do jednoho roku," míní expert, který považuje dosavadní tuzemský poměr vlastního a nájemního bydlení 80 ku 20 za neudržitelný. Věří, že již na konci desetiletí se začne přibližovat evropskému průměru 70 ku 30.
V reakci na tento vývoj se logicky začala posouvat i průměrná výše nájemného. Nejrychleji rostlo podle dat společnosti Deloitte v Praze (růst o 19 % na 331 korun za metr čtvereční) a Jihlavě (růst o 18 % na 233 korun za metr čtvereční). Zvýšení se nicméně týkalo všech krajských měst.
Nutno dodat, že ceny nemovitostí rostly v meziročním porovnání ve většině krajských měst – s výjimkou Prahy a Zlína – rychleji než ceny nájmů. Například v Ostravě, Českých Budějovicích či Hradci Králové se vyšplhaly o 28 % výše, v Olomouci dokonce o 35 %.
Podle odborníků je ovšem růst nájemného stále na začátku a vše nasvědčuje tomu, že od druhého kvartálu se v některých regionech začne vykreslovat takzvaná cenová hokejka. "Nájmy v Česku jsou historicky velice levné, protože většinu fondu drží soukromí vlastníci, kteří nemají pronájem jako obživu, ale umořují příjmem například splátku hypotéky. Raději jsou za dlouhodobého spolehlivého nájemce, který sice platí málo, ale nejsou s ním problémy. To drží ceny dlouhodobě pod tržní hodnotou," vysvětluje Jan Škrabánek.
Zlevní nemovitosti?
Jenže majitelé, kteří byty koupili nově a nyní je nabízejí k pronájmu, již na cenu šlápnout musejí. A podobně je to s lidmi, kteří například koupili starší byt a nyní jej zrekonstruovali. "Každá nově podepsaná smlouva teď bude mít cenu výrazně vyšší, než je průměr," dodává Škrabánek. Aby se v Praze dařilo pokrýt aktuální hypotéku u investičního bytu, musely by podle jeho propočtů vzrůst nájmy takřka na dvojnásobek. S ohledem na zdražování energií si však majitelé skokové navyšování nájmů patrně nedovolí.
Naopak zpomalovat bude podle ekonoma Dominika Stroukala zdražování nemovitostí, což je vedle zvyšování nájmů další zprostředkovaný dopad inflace. "Na tu začaly reagovat centrální banky nejen růstem úrokových sazeb, ale i plánovaným kvantitativním utahováním, tedy cíleným odprodejem masy státních dluhopisů, což tlačí výnosy z investic vzhůru. A protože u nemovitostí je výnosem nájemné, musely jít nájmy vzhůru a ceny nemovitostí dolů," vysvětluje.
Byť je tedy růst výnosů z makroekonomického hlediska kýženým výsledkem, na nemovitostním trhu existuje oprávněná obava o to, aby tlak na růst výnosů nevedl ke zlevňování nemovitostí. Odstrašující příklad má Česko před očima. Ve Spojených státech po prudkém zvyšování sazeb v letech 2004 až 2006 začaly ceny nemovitostí v roce 2006 strmě padat. "O necelé dva roky později přišla nejhorší recese od Velké hospodářské krize na začátku 30. let," uzavírá Stroukal.
Zdroj: Estate.cz
