Nosál (WOOD & Company): Výnosy z komerčních nemovitostí jsou vyšší než u rezidenčních realit. A dostupné jsou už za jednu stokorunu

Jak se vyvíjí trh nemovitostí v Česku? Budou ceny bytů klesat?

Vzhledem k inflaci a růstu úroků z hypotéčních úvěrů je logické, že trh rezidenčních nemovitostí asi nezažívá úplně nejlepší období. Ceny bytů stagnují nebo v některých regionech klesají, poptávka po hypotéčních úvěrech se propadla. Z investičního úhlu pohledu, když si spočítáme výnos z nájemného a odečteme náklady na financování, na servis a starosti s bytem, nejsou již byty pořizované pro vlastní bydlení tak atraktivní. V oblasti komerčních nemovitostí, kancelářských a obchodních prostor v zajímavých lokalitách a s inflačně indexovaným nájemným je situace úplně jiná.

Kdo by měl investovat do realitních fondů? A kdo naopak ne?

Realitní fondy by měly být v portfoliu každého dlouhodobého investora, který chce diverzifikovat své portfolio. Do realitních fondů by neměl investovat někdo, kdo má již velkou část svého majetku investovanou přímo do nemovitostí, kdo pracuje v oblasti nemovitostí a zbytečně by zvyšoval svou expozici vůči případnému poklesu trhu (kombinace ztráty zaměstnání a poklesu hodnoty investic do nemovitostí), a také ten, kdo chce hodně riskovat a sleduje pouze krátkodobý výnos.

Podle čeho vybírat realitní fond?

Podle zaměření fondu, sektoru a trhu, ve kterém se pohybuje. Obecnými kritérii pro výběr nemovitostního fondu jsou hlavně kvalita a profesionalita týmu (a tedy i podkladových aktiv fondu), historické výsledky a likvidita. Důležité jsou i poplatky a minimální částka investice a možnost pravidelného investování (například prostřednictvím trvalého příkazu).

V čem jsou specifické fondy, které neinvestují do bytů (rezidenčních nemovitostí), ale do komerčních a obchodních realit?

Investice do komerčních nemovitostí představují pro investora diverzifikaci v rámci portfolia majetku. Hodně lidí již vlastní byt, dům, případně chalupu, a proto je logické, aby další investice směřovaly do jiného segmentu trhu s nemovitostmi. Výnos z komerčních nemovitosti je navíc v současnosti vyšší než u rezidenčních nemovitostí a investice do těchto fondů představuje diverzifikaci a stabilitu. Investice do nemovitostních fondů je jednoduchá a pohodlná, bez každodenních starostí o provoz, servis a nájemníky. Drobný investor má navíc prostřednictvím těchto fondů možnost investovat do velkých komerčních nemovitostí, jako jsou nákupní centra a kancelářské budovy. Přímá investice do těchto nemovitostí by přitom jinak byla pro drobné investory prakticky nedostupná.

Na co je zaměřen WOOD & Company Realitní – OPF?

WOOD & Company Realitní –OPF investuje do velkých kancelářských budov a nákupních center v Praze, Varšavě a Bratislavě. Do budoucna nevylučujeme investice do dalších segmentů realitního trhu (logistické nebo výrobní prostory, rezidenční nemovitosti), ale jen za předpokladu, že návratnost investic a výnosy v těchto segmentech se budou alespoň blížit cíleným výnosům fondu, což je 7–9 % ročně.  Portfolio budov je pravidelně přeceňované renomovanými znalci za použití obecně uznávané a konzistentní metodiky. Výnosy fondu jsou udávané v čisté hodnotě, po odečtení všech nákladů.

V čem se zmíněný fond liší od fondů kvalifikovaných investorů z dílny WOOD & Company? Ty v poslední době dosahují velice atraktivních výnosů.

Náš otevřený podílový fond se liší v tom, že má podstatně nižší minimální investici (100 Kč). Zároveň věříme, že dokážeme dosáhnout podobných výnosů jako fondy pro kvalifikované investory. Kromě toho má v porovnání s některými fondy i lepší likviditu ve formě měsíční frekvence prodeje a odkupu podílových listů. Fond zároveň podléhá přísnější regulaci ze strany ČNB, pokud jde o investiční limity a držení hotovosti. To snižuje riziko pro investory.

Jaké bude portfolio nemovitostí ve fondu?

Po krátkém období rozjezdu fondu se bude portfolio (v souladu s investiční strategii) skládat z investic do jednotlivých nemovitostních projektů (společností), akcionářských úvěrů poskytnutých těmto společnostem, cenných papírů souvisejících se strategií a nástrojů peněžního trhu (z důvodu řízení likvidity pro vydávání a zpětný odkup podílových listů).

Věříte, že dosáhnete alespoň výnosu 7–9 % za rok, který je výrazně nad průměrem českých retailových nemovitostních fondů?

Při investování do jednotlivých realitních projektů spolupracujeme se sesterským fondem kvalifikovaných investorů WOOD & Company SICAV, který měl za posledních 6 let průměrný roční výnos asi 12 %, a proto věříme, že náš fond bude schopen generovat nadprůměrné výnosy vzhledem ke standardům trhu.

Jaké nevýhody má diskutovaný fond?

Pokud porovnáváme fond s konkurencí (podobné nemovitostní fondy pro drobné investory), mnoho nevýhod nevidíme. Co se týká jiných investičních nástrojů, je to měsíční likvidita (nákup a prodej podílových listů), což je logické vzhledem k investicím do velkých nemovitostí, které se nedají rychle prodat nebo koupit. Další nevýhodou se může zdát fakt, že fond není vhodný pro krátkodobé spekulace. Je určený pro dlouhodobé a pravidelné investování.

Jak velký by měl být fond do roka a kolik peněz je v něm již zainvestováno?

Očekáváme, že fond bude mít na konci roku 2023 ve správě několik stovek milionů korun. Vzhledem k tomu, že fond jsme založili a začali nabízet teprve nedávno, objem prostředků je v současnosti několik desítek milionů korun a rychle roste.

A jak dlouho bude trvat období, kdy lze do fondu investovat bez vstupních a výstupních poplatků?

Období pro investování bez vstupních a výstupních poplatků si obvykle stanovuje distributor fondu. Pro on-line investice na platformě opPORTUnity počítáme s tím, že bez vstupních a výstupních poplatků půjde investovat minimálně do konce května 2023.

Kompletní rozhovor najdete na webu Portu.cz.