Proč úroky z hypoték neklesají tak svižně jako sazby ČNB?

Mám dojem, že se postupně daří do širšího povědomí prosadit základní obecnou logiku, že vzhledem k obvyklé několikaleté fixaci hypotéčních sazeb se nastavení těchto řídí primárně nikoli čtrnáctidenní repo sazbou ČNB, nýbrž obdobně několikaletými sazbami na mezibankovním trhu, takzvanými úrokovými swapy neboli IRS. Z toho plyne, že když repo sazba ČNB zřetelně klesá (či roste), nemusí to nutně vést ke stejně zřetelným poklesům (nárůstům) průměrné hypotéční sazby. A obráceně, průměrná hypotéční sazba může růst (či klesat) i v době, kdy repo sazba klesá (roste).

Určitá, byť daleko menší rozvolněnost ovšem platí i ve vztahu sazeb z nových hypoték vůči výše zmíněným víceletým mezibankovním sazbám. Jinými slovy, celková marže, kterou banky připočítávají k mezibankovním sazbám, aby dospěly k sazbě z nových hypoték, se v čase mění.

A je to logické. Marže musí pokrýt sumu různých nákladů a rizik spojených s poskytováním hypoték a tato suma se v čase mění s tím, jak se mění ekonomická situace, finanční a třeba i personální situace v samotných bankách, legislativa, regulace bankovního byznysu a podobně. A protože rozhodnutí o výši úrokové sazby je rozhodnutím na celou dobu fixace, tedy obvykle na několik let, velkou roli hraje nejen aktuální situace, ale také očekávání toho, co se bude dít v oněch dalších několika letech.

Vše uvedené lze označit za fundamentální faktory ovlivňující marži. Jednotlivé banky mohou marži na přechodnou dobu zvýšit nad nebo snížit pod fundamentálně odvozenou úroveň, aby zkusily zvýšit svou ziskovost nebo tržní podíl. V srpnu tato "jednoduchá" marže hypotéčních sazeb nad pětiletým IRS dosahovala 1,67 procentního bodu, přičemž dlouhodobý průměr od roku 2010 je 1,29 procentního bodu.

Každá banka potřebuje k rozhodnutí o nastavení úrokových sazeb z hypoték určitý čas, čímž vzniká zpoždění, a navíc bude obvykle reagovat nikoli na úplně poslední vývoj IRS, nýbrž spíše na nějaký trend z poslední doby. Relevantní u úrokových sazeb z nových hypoték je tedy marže nikoli vůči aktuální hodnotě IRS, ale spíše oproti průměru IRS za několik měsíců (například tři), a to před několika měsíci (například dvěma). V srpnu takto počítaná "upravená" marže činila 0,96 procentního bodu, kdežto dlouhodobý průměr od roku 2010 je 1,3 procentního bodu.

Jednoduchá marže je tedy zřetelně nad svým dlouhodobým průměrem, upravená pod ním. Letos je sice hodně populární namísto předtím obvyklé pětileté fixace spíš fixace tříletá, ale i v jejím případě je situace podobná. Rozdíl v obou druzích marže je dán především letošním rozkolísaným vývojem sazeb IRS, které (po zřetelném růstu na počátku roku) od konce jara poměrně prudce klesly.

Vedle srovnání (upravené) marže s jejím průměrem lze uvést ještě dva důvody (vedle obvykle skloňované bankovní hamižnosti a nízké konkurence na trhu), proč banky se snižováním sazeb z hypoték váhají.

Zaprvé, hypotéční trh ožívá rychleji, než banky předpokládaly, takže zvýšená marže je způsob, jak rozložit poptávku do delšího období, než se bankám podaří dostatečně posílit své hypotéční týmy. A jistou, byť možná jen marginální roli může hrát také interakce vývoje ekonomiky a legislativy. Prožíváme období klesajících úrokových sazeb, kdy klienti mohou mít tendenci předčasně splatit svou stávající hypotéku čerpáním nové hypotéky s nižší sazbou. V důsledku zákonného zastropování doplatku z takového předčasného splacení můžou bankám z těchto předčasných odchodů klientů plynout ztráty, a možná i proto banky drží a budou držet marže na zvýšené úrovni.