Rekordní výnosy nemovitostních fondů aneb Když vysoká inflace (tolik) nevadí

Většina akciových, dluhopisových a balancovaných fondů skončila v roce 2022 ve ztrátě kolem 10-20 %. Nemovitostní fondy naopak nabídly investorům rekordní výnosy. Podle specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz dosáhlo v průměru za rok 2022 čisté zhodnocení nemovitostních fondů 8,5 %. To je historicky nejvíce.

Aktuálně funguje v České republice 31 nemovitostních fondů zaměřených primárně na pronájem nemovitostí. Nejvyšší zhodnocení zaznamenaly loni fondy Jet Industrial Lease (18,4 %), WOOD & Company podfond Retail (17,5 %) a fond REALIA Retail Parks (15,2 %). Tyto tři nemovitostní fondy tak dokonce dokázaly udržet krok s inflací, která se v roce 2022 vyšplhala na 15 %.

Retailové fondy versus fondy kvalifikovaných investorů

Retailové nemovitostní fondy v uplynulém roce v průměru vydělaly 7,3 %. Fondy kvalifikovaných investorů dokonce 10,1 %. Dlouhodobě se průměrné výnosy u retailových fondů pohybují kolem 4-6 % ročně a u FKI zpravidla kolem 7-9 % ročně.

Vyšší inflace nahrává nemovitostním fondům

Ačkoli aktuálně prakticky všechny fondy zaostávají za inflací, vyšší inflace jako taková jim svědčí a dlouhodobě většina nemovitostních fondů svým zhodnocením růst spotřebitelských cen překonává.

Nemovitostní fondy mají zpravidla dlouhodobé nájemce s inflačními doložkami. S vyšší inflací jim tedy více rostou příjmy z pronájmů. A s rostoucími příjmy roste ve finále i ocenění nemovitostí.

Riziko představují vyšší úroky u úvěrů

Negativně se budou nyní do zhodnocení některých nemovitostních fondů propisovat vyšší úroky z úvěrů. Výsledky jednotlivých fondů se budou dost rozcházet v závislosti na tom, jak vysoké mají úvěrové zatížení a na jak dlouho a za jakých podmínek mají úroky fixované.

Fondy s nižším úvěrovým zatížením představují obecně bezpečnější investici, v současné situaci to pak platí dvojnásob. Z dlouhodobého hlediska ale naopak využívání cizího kapitálu (bankovních úvěrů) zvedá rentabilitu vlastního kapitálu, tedy zhodnocení pro investory.

Velké nemovitostní fondy navíc inkasují nájmy v eurech a mají také úvěry v eurech s výrazně nižšími úroky, takže se jim to stále vyplatí. Při rozumné míře LTV kolem 50 % je to navíc nadále relativně bezpečné.

Co čekat od roku 2023

Pro rok 2023 predikuje většina nemovitostních fondů o něco nižší výnosy než v uplynulém roce. Přesto by průměrné výnosy nemovitostních fondů měly být díky inflaci nadále velice zajímavé.

Dlouhodobě se výnosy nemovitostních fondů pohybují kolem 5-8 % ročně a s minimální volatilitou, a proto jsou mezi investory tyto nástroje obecně vnímány jako konzervativní investice se stabilními výnosy. Mnohé nemovitostní fondy, zejména fondy pro kvalifikované investory, mají ale horší likviditu a jsou vhodné pouze jako dlouhodobá investice.

_{Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a jsou platná k 31. 12. 2022, není-li uvedeno jinak.}