Proč vznikla hypotéční a finanční krize: Příčiny, důsledky a odpovědi - 2. díl

Hypotéční boom – americký sen se stává realitou

Obrovská nabídka volných peněz a snižující se sazby FEDu vedly k poklesu úroků hypotéčních úvěrů. Během čtyř let se propadla sazba 30-leté fixní hypotéky z 8,5 procent na 5,6 procenta. Díky snižujícím se úrokům z hypoték se zvyšovala poptávka po domech a to vedlo k růstu cen. Průměrná cena domu vzrostla od roku 2000 do roku 2005 ze 150 tisíc dolarů na 250 tisíc dolarů.

Americký sen se stává realitou. Američané bohatnou a zároveň si prostřednictvím refinancování úvěrů snižují náklady na splátky hypoték. To jim otevřelo cestu k dalšímu financování, zejména pak spotřebního zboží. Vzhledem k tomu, že růst bohatství byl založen na nerealistických předpokladech živených hypotéčním boomem, ne na růstu příjmů, američtí spotřebitelé se stávali předluženými.

Podíváme-li se na celý problém v makro číslech, uvidíme obrovský nárůst objemu dluhových instrumentů, jejichž objem vzrostl od konce devadesátých let do roku 2007 více než dvojnásobně na téměř 50 bilionů dolarů. Největší podíl nárůstu dluhu tvořily hypotéky, které se za uvedené desetiletí téměř ztrojnásobily.

Exploze jménem subprime

Kola hypotéčního boomu se rozjíždějí, ale většina kredibilních Američanů již domy vlastnila a bylo tedy potřeba rozšířit řady nových klientů. Proto se banky rozhodly zaměřit se i na segment rizikovějších klientů a snížily své nároky na kredit dlužníků. Vznikly tak tzv. podřadné hypotéky (subprime).

Jak je možné, že banky akceptovaly vznik tak obrovského počtu rizikových hypoték? Banky reflektovaly společensko-politickou poptávku a v souladu s všeobecným optimismem věřily, že růst cen nemovitostí bude korigovat riziko držitelů hypoték. Klíčovým faktorem bylo to, že banky dokázaly ošetřit své riziko spojené s podřadnými hypotékami tím, že je vyvedly ze své bilance, ať již formou prodeje nebo pojištěním proti úpadku dlužníka. Přetvořily hypotéky do cenných papírů, prostřednictvím kterých je prodaly na finančním trhu (Mortgage backed bonds), nebo se zajistily proti jejich nesplacení (Credit Default Swapy). Přestal tedy fungovat standardní systém, kdy banka drží úvěr ve své bilanci a zkoumá důkladně rizikovost dlužníka. Banky se přeměnily na prodavače hypotéčních úvěrů za fixní provizi, aniž by si příliš lámali hlavu s tím, jak kvalitní je hypotéka. Důležitý byl zejména objem poskytnutých úvěrů a s tím spojená provize.

Systém hypotéčního financování však šel ještě dál, když prodej hypoték ve stále větší míře zajišťovali nezávislí finanční zprostředkovatelé. Ti nejenže nenesli žádné riziko, jelikož stejně jako banky hypotéky prodávali, ale navíc už ani nebyli pod bankovním dozorem. Hypotéky se začaly doslova prodávat na ulici. Jako příklad typického hypotéčního zprostředkovatele uveďme společnost s příznačným názvem Money Shop (Obchod na peníze), který prodával rizikovým klientům 125 procentní hypotéku s proměnlivou fixací úrokové sazby.

Američané jednoduše pojali hypotéční trh jako bezednou kasičku, do které si mohou kdykoliv šáhnout.

Podřadné hypotéky byly nejen podhodnoceny z hlediska rizika majitele a hodnoty jistiny, ale navíc v sobě obsahovaly další časované bomby. První byla tzv. teasers, která umožňovala nižší splátky po dobu prvních let hypotéky, které byly po několika letech změněny na progresivnější úroveň. Druhým nástrojem byla tzv. adjustable rate loan, která znamenala, že výše splátek hypotéky se odvíjela od aktuálních krátkodobých sazeb hypotéčních úroků.

V případě růstu sazeb hypotéčního financování, rostly ekvivalentně i splátky, což v kombinaci s progresivním nárůstem splátek jistiny představovalo pro majitele hypoték smrtící koktejl.

Agresivní prodejní politika ve spojení s atraktivními podmínkami vedla k masivnímu nárůstu podřadných hypoték z 200 miliard dolarů v roce 2001dolarů na 650 miliard dolarů v roce 2005.