Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti? Ano, ale pozor na vlky z Wall Street
|

Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti? Ano, ale pozor na vlky z Wall Street

Samotný dlouhodobý investiční příběh nestačí, investice do půdy je především o tom, s kým do ní investujete. Překupníků a investičních bankéřů, kteří vám půdu zabalenou do neprůhledných a nescelených balíčků rádi prodají, je přitom na českém trhu stále více. Půdě, aby se z ní mohla stát skutečně zajímavá investice, je potřeba rozumět.

Nemovitosti Investiční alternativy Zemědělství Pozemky a půda

To, že půda dokáže dlouhodobě uchovávat hodnotu, podobně jako třeba zlato, ví většina investorské veřejnosti. Navíc mě v tom utvrdil můj oblíbený investor Jim Rogers, který považuje investice do zemědělské půdy za jeden z klíčů k bohatství. To, že půda dokáže konzervovat bohatství, je důležitá věc, ale to z ní ještě investici se zajímavým zhodnocením nedělá. O půdě je potřeba se hodně dozvědět, poznat její lokální i globální historii a potkat se s odborníky, kteří jsou denně v kontaktu se zemědělci a těmi, kdo s půdou obchodují.

Při investování do půdy je důležité zvážit řadu parametrů samotných pozemků, jako jsou výměra, nájemní vztahy, míra scelení, pozemkové úpravy, přístupnost pozemků, BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka – pětimístný kód vyjadřující hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na úrodnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení), vzdálenost od hranice například s Německem nebo Rakouskem, druh (orná půda vs. Pastvina) a podíl dotační plochy na celkové ploše. Důležitá je i řada vedlejších efektů, například zda přes pole vede silnice nebo zda jsou blízko stavební pozemky.

Samotné zhodnocení investic do české zemědělské půdy je potřeba vidět v několika rovinách.

Investice do půdy: Zhodnocení díky trendu

Vývoj na trhu s českou zemědělskou půdou lze rozdělit do několika období. V letech 2000 až 2008 došlo k většímu rozprodeji státní půdy. Většinou na 30leté bezúročné splátky za cenu 1 až 7 Kč za metr čtvereční. Zemědělská půda jako investice byla v té době málo likvidní, většina zemědělců půdu nekupovala a mezi zemědělci panovala relativně malá rivalita. Tržní ceny se v té době pohybovaly okolo 2 až 6 Kč za metr čtvereční.

Po roce 2004 se situace citelně změnila. Došlo k navýšení dotací z přibližně 2 000 Kč za hektar na 6 000 Kč za hektar. K tomu se přidal celosvětový růst cen komodit, svůj boom zažila biopaliva, například řepka, a po celém Česku se začaly hojně stavět bioplynové stanice. Navíc došlo k výraznému zvýšení konkurence mezi samotnými zemědělci. Realita roku 2014 představuje tržní ceny české zemědělské půdy v relativně širokém rozmezí 7 až 20 Kč za metr čtvereční. Tržní roční nájemné je pak například v pohraničí nebo na Hané od 2 000 Kč za hektar, v extrému až 6 000 Kč. Většina zemědělců však platí drobným majitelům za rok jen 500 až 2 000 Kč za hektar.

V horizontu deseti let by mělo docházet k posunu cen pronájmů na úroveň dotací (asi 6 000 Kč za hektar na rok), s ním pak i ke zvýšení výnosu na 2-2,5 %. Jedná se o reálný výnos, nikoli nominální, neboť pochází z reálného aktiva, které se samo zhodnocuje o inflaci. S tím je spojený předpokládaný růst tržní ceny české zemědělské půdy na úroveň 20 až 30 Kč za metr čtvereční. Průměrná cena půdy by se mohla odvíjet od jednoduchého vzorečku 5 000 / 0,025 = 200 000 Kč za hektar (20 Kč za metr čtvereční).

Nesmíme zapomínat na faktor, který by mohl cenu české půdy v horizontu pěti až osmi let zvednout, a tím je přiblížení cenám Německa (konvergence). Půda na české straně česko-německých hranic nyní stojí přibližně 0,75 eura za metr čtvereční, u německých sousedů jsou to 3 eura.

Investice do půdy: Zhodnocení obchodováním

V první dekádě nového milénia působily na českém trhu s půdou především italské investiční skupiny, které nakupovaly půdu za 3 až 6 Kč za metr čtvereční. Nyní ji postupně odprodávají za 18 až 30 Kč za metr čtvereční.

V posledních letech také vzrostl počet spekulativních obchodů s půdou, kde bylo dosahováno rychlých přeprodejních zisků na úrovni 50 až 150 %. Spekulanti na trhu s českou zemědělskou půdou sice zůstali, ale zisky jim klesají, protože je na trhu stále méně neinformovaných vlastníků. Svoji pozornost proto v současnosti obracejí hlavně k neinformovaným drobným investorům, kteří do půdy chtějí investovat. Za drobného investora považuji člověka, který investuje v řádu set tisíc, ale i zámožnější jedince s kapitálem několika milionů.

Někteří spekulanti vymysleli sofistikované způsoby, jak se půdy s velkou marží zbavit. Stačí najít spřízněný fond nebo investiční společnost, do kterých půdu přeprodají. Spokojeni jsou pak nejen spekulanti, ale i chamtiví správci fondů, které často zajímá jen to, kolik vydělají na poplatcích za správu majetku. Vše navléknou do líbivého marketingu, který půdu jako investici vynáší do nebes, a dělají z ní skoro až bezrizikovou investici. Samotná cena, za kterou investorům nakoupili, je netrápí, protože oni již vydělali. Stejně tak si příliš nelámou hlavu nad tím, že pozemky nejsou pořádně scelené, takže prostor pro jejich růst může být citelně omezen.

Investoři by tedy měli vědět, od koho půdu nakupují a za jaké ceny, a dobře vědět, kdo za podobnými investičními společnostmi, fondy nebo privátními skupinami stojí. Navenek regulovaný subjekt, klidně přímo nebo nepřímo dozorovaný ČNB, investora před předraženými nákupy do fondu často neuchrání. Když v jejím čele stojí bývalý bankéř nebo investiční specialista na podílové fondy, který se během roku stane expertem na českou zemědělskou půdu, mělo by to být pro investory velké varování.

Investice do půdy: Zhodnocení scelováním

Nejen v Česku, kde je vlastnictví půdy velmi roztříštěné, platí, že pro růst ceny půdy je kritické pozemky scelovat do větších celků. Obecně platí, že čím větší výměra, tím se platí vyšší cena za čtvereční metr. Najít větší celky je ale časově náročnější, v současnosti je navíc často problém najít novou lokalitu. Stále platí, že dokupovat se vyplatí, někdy lze zapracovat na směnách směřujících ke scelení, cestou je i řešení podílového spoluvlastnictví.

Některé pozemky také mohou mít specifickou hodnotu pro konkrétního lokálního zemědělce, který výrazně zvýší cenu, jen aby pozemek získal. Místní zemědělci ale také mohou držet ceny nízko, takže může být problém odprodat i relativně levně nakoupené pozemky. Tyto operace již vyžadují velice podrobnou znalost trhu s půdou a zemědělců samotných.

Investice do půdy: Alternativní volba

Zemědělská půda splňuje a vždy bude splňovat řadu parametrů alternativní investice, které je před samotným investováním potřeba pečlivě zvážit. Investor do zemědělské půdy musí být připraven na případnou horší likviditu, na delší časový horizont investice, širší rozptyl cen a na velké množství spekulantů a "vykutálených investičních poradců" na trhu s českou půdou.

Globálních důvodů, proč by cena zemědělské půdy měla pokračovat v růstu, je hodně. Stejně tak existuje řada domácích podpůrných argumentů, z nichž některé byly v článku zmíněny. Samotnou držbou se zemědělská půda investicí automaticky nestává. Drobný investor by k půdě určitě neměl přistupovat se strategií "kup a drž" a doufat, že se všechny optimistické předpovědi naplní.

Tím nejdůležitějším faktorem pro to, aby se půda stala kvalitní alternativní investicí, je samotná práce člověka, který půdu dokáže pro investora výhodně nakoupit, pole zajímavým způsobem scelit a s částí portfolia aktivně obchodovat. Proto před samotným investováním věnujte patřičnou energii výběru spolehlivého partnera, který vám pomůže pozemky vhodně začlenit do vašeho investičního portfolia. Vše se vám vrátí v bohaté úrodě, té investiční.

Investuji v rámci fondu soukromého kapitálu Česko-slovenský půdní fond a.s. Fond samotný je určen pro kvalifikované investory a uzavírá své upisovací kolo v září 2020.

Fintech Ant Group z historicky největšího IPO získá 34,5 miliardy USD…
Fintech Ant Group z historicky největšího IPO získá 34,5 miliardy USD…
před hodinou

Fintech Ant Group z historicky největšího IPO získá 34,5 miliardy USD, úpis firmu oceňuje na více než 313 miliard USD

Společnost Ant Group, která je finančně-technologickou divizí čínského internetového prodejce Alibaba a dominantním...
Asijské akcie Fintech Čína
Akcie německého softwarového obra SAP ve volném pádu, tržní…
Akcie německého softwarového obra SAP ve volném pádu, tržní…
11:28

Akcie německého softwarového obra SAP ve volném pádu, tržní kapitalizace firmy se zřítila o 25 miliard eur

Akcie německé softwarové společnosti SAP v pondělí dopoledne ztrácely více než 17 %. Tržní kapitalizace firmy se tak...
SAP Evropské akcie Panika na trzích
Průzkum ČNB: Banky hlásí zpřísnění poskytování úvěrů firmám
11:19

Průzkum ČNB: Banky hlásí zpřísnění poskytování úvěrů firmám

Pro čtvrté čtvrtletí letošního roku část bankovního trhu avizuje další zpřísnění poskytování úvěrů podnikům a naopak...
Banky Finanční sektor Úvěry
Podnikatelská nálada v Německu se v říjnu kvůli koronaviru zhoršila
Podnikatelská nálada v Německu se v říjnu kvůli koronaviru zhoršila
10:56

Podnikatelská nálada v Německu se v říjnu kvůli koronaviru zhoršila

Podnikatelská nálada v Německu se v říjnu zhoršila. Důvodem jsou obavy firem z rostoucího počtu případů nákazy...
Německo Index Ifo Byznys a podnikání
Asijské akcie v pondělí převážně zlevnily, dolů zamířila také ropa
Asijské akcie v pondělí převážně zlevnily, dolů zamířila také ropa
10:30

Asijské akcie v pondělí převážně zlevnily, dolů zamířila také ropa

Obchodování na asijských akciových trzích v pondělí skončilo převážně v minusu. V zelených číslech se udržela jen...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii
Bayer koupí americkou biotechnologickou firmu Asklepios
09:47

Bayer koupí americkou biotechnologickou firmu Asklepios

Německá společnost Bayer se dohodla na převzetí americké biotechnologické firmy Asklepios BioPharmaceutical....
Biotechnologie Evropské akcie Bayer
Akciím Pilulky se pondělní vstup na burzu vydařil, na trhu START…
Akciím Pilulky se pondělní vstup na burzu vydařil, na trhu START…
09:35

Akciím Pilulky se pondělní vstup na burzu vydařil, na trhu START přidaly téměř 18 % na 500 Kč

(AKTUALIZOVÁNO) Akcie lékárenské a technologické společnosti Pilulka v pondělí zahájily své působení na veřejném...
Pilulka Akcie ČR Pražská burza
Důvěra v ekonomiku po pěti měsících klesla, důvodem je covid-19
09:25

Důvěra v ekonomiku po pěti měsících klesla, důvodem je covid-19

Důvěra v českou ekonomiku po pětiměsíčním růstu v říjnu klesla meziměsíčně o 4,5 bodu na 86,4 bodu. Snížila se hlavně...
Spotřebitelská důvěra Česká ekonomika Koronavirus
Automobilka Hyundai se ve třetím čtvrtletí propadla do ztráty
08:30

Automobilka Hyundai se ve třetím čtvrtletí propadla do ztráty

Jihokorejská automobilka Hyundai Motor se ve třetím čtvrtletí propadla do čisté ztráty 336 miliard wonů (6,9 miliardy...
Asijské akcie Auta Výsledková sezóna
Coca-Cola European Partners nabízí za australskou stáčírnu Coca-Coly…
08:05

Coca-Cola European Partners nabízí za australskou stáčírnu Coca-Coly 9,28 miliardy AUD

Coca-Cola European Partners (CCEP), evropská stáčírna a plnírna nápojů Coca-Cola, nabízí za převzetí australského...
Coca-Cola Austrálie Fúze a akvizice
Co musíte ráno vědět (26. října)
Co musíte ráno vědět (26. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (26. října)

Jak uplynulý týden zakončily akcie v Evropě a na Wall Street, co si bývalý viceguvernér ČNB Mojmír Hampl myslí o...
Musíte vědět
Cenovus a Husky se spojí, vznikne třetí největší těžař v Kanadě
včera v 17:49

Cenovus a Husky se spojí, vznikne třetí největší těžař v Kanadě

Kanadská společnost Cenovus Energy převezme za 3,8 miliardy kanadských dolarů (66,4 miliardy Kč) rivala Husky Energy....
Kanada Těžba Ropa
S&P překvapivě zlepšila výhled úvěrového ratingu Itálie
včera v 16:28

S&P překvapivě zlepšila výhled úvěrového ratingu Itálie

Mezinárodní ratingová agentura S&P Global Ratings překvapivě zlepšila výhled hodnocení úvěrové spolehlivosti Itálie z...
Itálie Rating
Schillerová: Babiš navrhne úpravu daně z příjmů na 15 a 23 %
včera v 14:58

Schillerová: Babiš navrhne úpravu daně z příjmů na 15 a 23 %

Premiér Andrej Babiš (ANO) navrhne jako poslanec do úterka snížení daně z příjmů zaměstnancům na 15 %. Pro lidi s...
Daně Platy a osobní ohodnocení Politika
Ekonom: ČR žádný rozpočet nemá, odklad predikce je nezodpovědný
včera v 13:13

Ekonom: ČR žádný rozpočet nemá, odklad predikce je nezodpovědný

Česká republika podle ekonoma Mojmíra Hampla v současné době žádný rozpočet nemá. To, že ministerstvo financí...
Česká republika Česká ekonomika Rozpočet