Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?
|

Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?

Většině z nás před rokem asi ani nepřišlo na mysl, že v roce 2016 zažije trh s byty tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali a developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy se vlastně trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Nemovitosti Úrokové sazby Hypotéky Realitní trh Bydlení

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014, tedy v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s "developerskou lobby" za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu hodnoty koruny, byl právě její krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka ovlivnila trh s byty? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace české měny je zarazit pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok sazby u hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 index vykázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí úvěrem.

Vývoj úrokových sazeb u hypoték

Levné hypotéky však nebyly jediným impulzem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných za účelem investice.

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci českého realitního trhu specifická. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivu "expatů" do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy, a to zejména menších bytů 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitosti vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města nebo u metra.

Zrychlení prodejů v roce 2016

Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru (obvykle slabší měsíce roku). Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Již v roce 2015 developeři avizovali 7 000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky.

V roce 2016 se prodeje ještě zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatku zahajovaných bytů začala nabídka nových bytů v hlavním městě zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů růst rychleji.

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4 800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou je zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 – Karlín) najít byt 2+kk do 5 milionů Kč. Ani na největším realitním portálu dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je takzvané územní rozhodnutí (přesněji "rozhodnutí o umístění stavby"), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou – jde o rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic, které se staví proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je výrazný.

Česká národní banka chce zabrzdit růst cen

Hrozí přehřátí trhu? To ukáže rok 2017. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 přitom nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (loan to value, LTV) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly.

Jak se bude trh vyvíjet v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem pro letošní rok je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne.

Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autorem textu je Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.

Co musíte ráno vědět (22. října)
Co musíte ráno vědět (22. října)
00:00

Co musíte ráno vědět (22. října)

Jak se ve středu dařilo akciím v Evropě a v USA, jak se šéfka ECB snaží naslouchat veřejnosti a v čem je covid-19...
Musíte vědět
Automobilce Tesla ve třetím čtvrtletí stoupl zisk o 131 % na 331…
včera v 23:11

Automobilce Tesla ve třetím čtvrtletí stoupl zisk o 131 % na 331 milionů dolarů

Americkému výrobci elektromobilů Tesla ve třetím čtvrtletí stoupl čistý zisk o 131 % na 331 milionů dolarů. Za...
Tesla Auta Výsledková sezóna
Americké akcie ve středu klesly kvůli nejistotě stran podpůrného…
Americké akcie ve středu klesly kvůli nejistotě stran podpůrného…
včera v 22:30

Americké akcie ve středu klesly kvůli nejistotě stran podpůrného balíku pro ekonomiku

Americké akcie ve středu mírně oslabily. Investoři s obavami vyhlíží, jak dopadne jednání o dalším stimulačním balíku...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Fed: Ekonomická aktivita na většině území USA ožívá pozvolna
včera v 20:33

Fed: Ekonomická aktivita na většině území USA ožívá pozvolna

Ekonomická aktivita na většině území Spojených států nyní po prvotním odrazu ožívá pozvolna. Vyplývá to z pravidelné...
Americká ekonomika Spojené státy americké (USA) Fed
Putin slíbil, že další tvrdá omezení kvůli koronaviru nebudou
včera v 20:11

Putin slíbil, že další tvrdá omezení kvůli koronaviru nebudou

Ruská vláda se kvůli koronaviru nechystá zavést tvrdá omezující opatření, ujistil ve středu ruský prezident Vladimir...
Rusko Koronavirus
Purdue Pharma zaplatí kvůli opiátové krizi v USA 8 miliard dolarů
včera v 18:57

Purdue Pharma zaplatí kvůli opiátové krizi v USA 8 miliard dolarů

Americká farmaceutická společnost Purdue Pharma, výrobce návykového analgetika OxyContin, ve středu přiznala u...
Farmacie Americká ekonomika
MMF zhoršil odhad poklesu HDP Asie na 2,2 procenta
včera v 18:43

MMF zhoršil odhad poklesu HDP Asie na 2,2 procenta

Mezinárodní měnový fond zhoršil svůj odhad vývoje hrubého domácího produktu Asie v letošním roce kvůli očekávanému...
Asijská ekonomika Mezinárodní měnový fond Hospodářský růst
Lagardeová se snaží do transformace ECB zapojit i veřejnost
včera v 18:29

Lagardeová se snaží do transformace ECB zapojit i veřejnost

Prezidentka Evropské centrální banky Christine Lagardeová zahájila veřejné "naslouchací" turné, v rámci kterého se...
ECB Evropská ekonomika
Ekonomika podle odhadů kvůli novým opatřením klesne více
včera v 18:10

Ekonomika podle odhadů kvůli novým opatřením klesne více

Kvůli novým opatřením vlády proti šíření koronaviru lze letos očekávat propad ekonomiky o zhruba 8,5 procenta....
Česká ekonomika HDP Koronavirus
Evropské akcie ve středu klesly potřetí v řadě
Evropské akcie ve středu klesly potřetí v řadě
včera v 18:00

Evropské akcie ve středu klesly potřetí v řadě

Akcie na západoevropských trzích pokračují v propadech, index STOXX Europe 600 se ve středu dostal na třítýdenní...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Sněmovna schválila 500 Kč denně podnikatelům s uzavřenými provozy
včera v 17:29

Sněmovna schválila 500 Kč denně podnikatelům s uzavřenými provozy

Podnikatelé, jejichž podnikání omezila nebo znemožnila vláda svými aktuálními opatřeními proti šíření covidu-19,...
Česká republika Podpora ekonomiky Byznys a podnikání
O příspěvek zatím podnikatelé podle správy žádat nemohou
včera v 17:11

O příspěvek zatím podnikatelé podle správy žádat nemohou

Finanční správa upozornila, že o příspěvek, tzv. kompenzační bonus, v souvislosti s novými vládními opatřeními není...
Česká republika Podpora ekonomiky Byznys a podnikání
Svaz průmyslu: HDP kvůli opatřením klesne o 10 až 12 %
včera v 17:04

Svaz průmyslu: HDP kvůli opatřením klesne o 10 až 12 %

Kvůli dalším restriktivním opatřením proti šíření koronaviru může být celkový propad české ekonomiky letos okolo 10...
Česká ekonomika HDP Koronavirus
Pražská burza dál ztrácí, ve středu oslabila většina hlavních emisí
Pražská burza dál ztrácí, ve středu oslabila většina hlavních emisí
včera v 16:50

Pražská burza dál ztrácí, ve středu oslabila většina hlavních emisí

Pražská burza ve středu dál ztrácela, index PX klesl o 1,42 % na 857,71 bodu. Oslabily nebo stagnovaly téměř všechny...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
PayPal umožní platby v kryptoměnách, i jejich prodej a nákup
včera v 15:59

PayPal umožní platby v kryptoměnách, i jejich prodej a nákup

Americká platforma pro digitální převody peněz PayPal Holdings umožní svým klientům kupovat, prodávat a držet...
Bitcoin Kryptoměny
ČEZ přestane v teplárně Dvůr Králové nad Labem spalovat uhlí
včera v 15:41

ČEZ přestane v teplárně Dvůr Králové nad Labem spalovat uhlí

Společnost ČEZ chystá v teplárně Dvůr Králové nad Labem na Trutnovsku odstavení dvou uhelných kotlů a jejich...
ČEZ Energetika
Ericsson se ve třetím čtvrtletí vrátil k zisku, těžil z kontraktů v…
včera v 15:08

Ericsson se ve třetím čtvrtletí vrátil k zisku, těžil z kontraktů v Číně

Švédský výrobce telekomunikačních zařízení Ericsson ve třetím čtvrtletí hospodařil s čistým ziskem 5,6 miliardy...
5G sítě Evropské akcie Výsledková sezóna
MF prodalo dluhopisy za osm miliard korun, zájem byl větší
včera v 14:51

MF prodalo dluhopisy za osm miliard korun, zájem byl větší

Ministerstvo financí ve středu prodalo ve třech aukcích státní dluhopisy za osm miliard korun. Vyplývá to z údajů na...
Česká republika České státní dluhopisy
Inflace v Kanadě v září překvapila
včera v 14:40

Inflace v Kanadě v září překvapila

Spotřebitelské ceny v Kanadě v září meziročně vzrostly o 0,5 %. Po růstu o 0,1 % v srpnu analytici očekávali růst o 0...
Kanada Inflace