Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?
|

Pod pokličkou českého (a pražského) trhu s byty: Co čekat v roce 2017?

Většině z nás před rokem asi ani nepřišlo na mysl, že v roce 2016 zažije trh s byty tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali a developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy se vlastně trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Nemovitosti Úrokové sazby Hypotéky Realitní trh Bydlení

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014, tedy v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s "developerskou lobby" za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu hodnoty koruny, byl právě její krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka ovlivnila trh s byty? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace české měny je zarazit pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok sazby u hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 index vykázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí úvěrem.

Vývoj úrokových sazeb u hypoték

Levné hypotéky však nebyly jediným impulzem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných za účelem investice.

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci českého realitního trhu specifická. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivu "expatů" do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy, a to zejména menších bytů 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitosti vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města nebo u metra.

Zrychlení prodejů v roce 2016

Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru (obvykle slabší měsíce roku). Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Již v roce 2015 developeři avizovali 7 000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky.

V roce 2016 se prodeje ještě zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatku zahajovaných bytů začala nabídka nových bytů v hlavním městě zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů růst rychleji.

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4 800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou je zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 – Karlín) najít byt 2+kk do 5 milionů Kč. Ani na největším realitním portálu dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je takzvané územní rozhodnutí (přesněji "rozhodnutí o umístění stavby"), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou – jde o rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic, které se staví proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je výrazný.

Česká národní banka chce zabrzdit růst cen

Hrozí přehřátí trhu? To ukáže rok 2017. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 přitom nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (loan to value, LTV) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly.

Jak se bude trh vyvíjet v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem pro letošní rok je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne.

Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autorem textu je Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.

Fed oznámil další nástroj na zvýšení dolarové likvidity
Fed oznámil další nástroj na zvýšení dolarové likvidity
před 12 minutami

Fed oznámil další nástroj na zvýšení dolarové likvidity

Americká centrální banka v úterý oznámila zřízení dalšího dočasného nástroje na podporu finančních trhů, jehož...
Fed Hotovost Americký dolar
Vláda: OSVČ postižené opatřeními dostanou jednorázově 25.000 Kč
před 24 minutami

Vláda: OSVČ postižené opatřeními dostanou jednorázově 25.000 Kč

Vláda vyplatí osobám samostatně výdělečně činným (OSVČ) postiženým šířením koronaviru jednorázovou částku 25.000...
Byznys a podnikání Koronavirus Podpora ekonomiky
TMR: Restrikce kvůli koronaviru mají díky sezónnosti zatím jen malý…
před 34 minutami

TMR: Restrikce kvůli koronaviru mají díky sezónnosti zatím jen malý dopad na tržby

Společnost Tatry Mountain Resorts (TMR), která je provozovatelem lyžařských středisek a zábavních parků na Slovensku,...
Tatry Mountain Resorts (TMR) Sport Turismus a cestovní ruch
Úterý na trzích (31. března 2020): Evropské akcie se odpoledne…
Úterý na trzích (31. března 2020): Evropské akcie se odpoledne…
před hodinou

Úterý na trzích (31. března 2020): Evropské akcie se odpoledne vyvíjely smíšeně, americké indexy smazaly úvodní ztráty a vystoupily nad nulu

Obchodování na evropských akciových trzích začalo v úterý v plusu. Nad nulou den zahájila i pražská burza. Náladu...
Shrnutí obchodování v USA Shrnutí obchodování v Evropě Shrnutí obchodování v ČR
Koronavirový plán G20 bude řešit dluhové potíže chudších zemí
před hodinou

Koronavirový plán G20 bude řešit dluhové potíže chudších zemí

Plán skupiny největších ekonomik světa G20 pro boj s hospodářskými důsledky koronaviru se bude zabývat řešením...
Podpora ekonomiky Koronavirus Emerging Markets
Pražská burza v úterý zpevnila, nahoru trh táhly akcie Avastu a…
Pražská burza v úterý zpevnila, nahoru trh táhly akcie Avastu a…
16:50

Pražská burza v úterý zpevnila, nahoru trh táhly akcie Avastu a skupiny ČEZ

Obchodování na pražské burze v úterý skončilo v zelených číslech. Index PX posílil o 2,52 % na 789,88 bodu....
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Volatilita na trzích neprospívá IPO
Volatilita na trzích neprospívá IPO
16:25

Volatilita na trzích neprospívá IPO

Není žádnou novinkou, že když se na trhu zvyšuje volatilita a nejistota společně s propady cen, dochází k omezení...
Primární úpis akcií (IPO) Světová ekonomika Koronavirus
Opatření české vlády na podporu firem a spotřebitelů v době…
Opatření české vlády na podporu firem a spotřebitelů v době…
16:01

Opatření české vlády na podporu firem a spotřebitelů v době koronavirové krize

Česká vláda se snaží podpořit spotřebitele a firmy, aby se ekonomika, kterou prudce zabrzdila preventivní opatření...
Česká republika Česká ekonomika Koronavirus
Realitní firmy: Zájem o nemovitosti klesl až o desítky procent
15:29

Realitní firmy: Zájem o nemovitosti klesl až o desítky procent

Zájem o nemovitosti se některým realitním firmám kvůli opatřením proti šíření koronaviru snížil až o desítky procent....
Nemovitosti Realitní trh Koronavirus
Huawei má navzdory americkým sankcím vyšší tržby i zisk
14:58

Huawei má navzdory americkým sankcím vyšší tržby i zisk

Čínský výrobce telekomunikačních zařízení Huawei Technologies loni zvýšil tržby o 19 % na 858,8 miliardy jüanů (tři...
Mobilní telefony Asijské akcie Výsledková sezóna
Ekonomiky Slovinska a Rakouska kvůli koronaviru letos klesnou
14:20

Ekonomiky Slovinska a Rakouska kvůli koronaviru letos klesnou

Ekonomiky Rakouska a Slovinska v letošním roce kvůli epidemii způsobené koronavirem klesnou. Vyplývá to z...
Rakousko Slovinsko HDP
Stavbaři: Obor letos kvůli koronaviru meziročně klesne o desetinu
13:11

Stavbaři: Obor letos kvůli koronaviru meziročně klesne o desetinu

České stavebnictví kvůli opatřením proti šíření koronaviru letos meziročně klesne o 10,1 %, příští rok o 3,1 %....
Stavebnictví Česká ekonomika Koronavirus
Junk bondy firem z amerického energetického sektoru jsou stále pod…
12:35

Junk bondy firem z amerického energetického sektoru jsou stále pod tlakem

Spready výnosů dluhopisů firem z amerického energetického sektoru, které nemají takzvaný investiční rating, jsou...
Ropa WTI Firemní dluhopisy Ropa
British Airways zatím nebudou létat z londýnského letiště Gatwick
British Airways zatím nebudou létat z londýnského letiště Gatwick
11:49

British Airways zatím nebudou létat z londýnského letiště Gatwick

Společnost British Airways kvůli dopadům koronaviru přeruší lety z londýnského letiště Gatwick. Šéf aerolinek Alex...
Evropské akcie Doprava Koronavirus
Inflace v eurozóně v březnu prudce zvolnila, činí 0,7 %
Inflace v eurozóně v březnu prudce zvolnila, činí 0,7 %
11:12

Inflace v eurozóně v březnu prudce zvolnila, činí 0,7 %

Růst spotřebitelských cen v eurozóně v březnu prudce zvolnil, meziroční inflace činila pouze 0,7 % a byla o polovinu...
Eurozóna Inflace Koronavirus
Dluhy českých domácnosti u bank v únoru stouply na 1,76 bilionu Kč
10:57

Dluhy českých domácnosti u bank v únoru stouply na 1,76 bilionu Kč

Dluhy českých domácností u bank a družstevních záložen v únoru meziměsíčně stouply o 7,4 miliardy na 1,76 bilionu Kč....
ČNB Úvěry Zadlužení
Nezaměstnanost v Německu v březnu bez vlivu viru mírně vzrostla
10:47

Nezaměstnanost v Německu v březnu bez vlivu viru mírně vzrostla

Počet lidí bez práce v Německu se v březnu podle sezonně upravených údajů zvýšil o 1000 na 2,267 milionu. Uvedl to v...
Německo Nezaměstnanost Koronavirus
ČNB je podle Rusnoka připravena dále snižovat sazby
10:46

ČNB je podle Rusnoka připravena dále snižovat sazby

Guvernér České národní banky Jiří Rusnok v rozhovoru pro Hospodářské noviny potvrdil připravenost centrální banky...
ČNB Úrokové sazby Česká ekonomika
Akciím v Asii pomohl optimismus na Wall Streetu a růst aktivity v…
Akciím v Asii pomohl optimismus na Wall Streetu a růst aktivity v…
10:32

Akciím v Asii pomohl optimismus na Wall Streetu a růst aktivity v čínských továrnách

Akcie v Asii a Tichomoří zakončily úterý opět smíšeně, když v záporu skončily akcie v Austrálii a Japonsku. Na...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii
VIG odložila valnou hromadu a rozhodnutí o dividendě
09:51

VIG odložila valnou hromadu a rozhodnutí o dividendě

Pojišťovnická skupina VIG odložila valnou hromadu plánovanou na 15. května. Společnost oznámí nové datum konání valné...
Vienna Insurance Group (VIG) Akcie ČR Pojišťovny