Opendoor mění způsob prodeje domů. Její akcie povstaly z popela, od července jsou dražší o 1 480 %

Opendoor je americká technologická firma, která se snaží změnit způsob, jakým se kupují a prodávají domy. Sama sebe označuje za e-commerce platformu pro rezidenční nemovitosti. V praxi to znamená, že lidem nabízí rychlý výkup jejich domu za hotovost a následně ho znovu prodá přes svou vlastní platformu.

Jde o takzvaný iBuyer model. Algoritmy ocení nemovitost, firma ji koupí, opraví a prodá dále. Majitel tak nemusí řešit realitního makléře, čekání na kupce nebo složité vyjednávání. V ideálním případě má hotové peníze během několika dnů. Na druhé straně ale jde o kapitálově náročný byznys. Opendoor musí domy držet na své rozvaze a nést riziko, že na prodeji nemovitostí nevydělá. Pro firmu jsou proto životně důležité vývoj cen bydlení, úrokové sazby a celková aktivita na trhu.

Společnost vznikla v roce 2014 v San Francisku a rychle se stala největším hráčem v tomto segmentu. Vrchol zažila během pandemie, kdy díky levným hypotékám a prudkému růstu cen domů expandovala napříč USA. Jakmile ale sazby vystřelily nahoru a trh s nemovitostmi zamrzl, byznys firmy se svezl do ztráty. Opendoor se proto trochu mění a vedle nákupů a prodejů domů buduje také platformu, která má fungovat jako realitní tržiště řízené umělou inteligencí. Méně kapitálově náročné a více zaměřené na transakční provize.

Kdo vyrobil meme titul?

Ještě na začátku letošního léta to vypadalo, že Opendoor čeká tichý konec. Akcie zlevnily pod jeden dolar a hrozilo jim vyřazení z burzy. Zlom ale nastal ve chvíli, kdy Eric Jackson z fondu EMJ Capital přišel s tvrzením, že by akcie firmy mohly stát až 82 dolarů. Podobně jako dříve u GameStopu nebo AMC se zpráva rozšířila na sociálních sítích, hlavně na fórech WallStreetBets a StockTwits. Drobní investoři začali akcie masivně nakupovat a vytvořili "pracovní skupinu" nazvanou $OPEN Army.

Během několika týdnů cena vyskočila o stovky procent a v médiích se začalo psát o znovuzrozené meme akcii. Jackson to ale odmítá. Podle něj nejde o krátkodobou spekulaci, ale o kultovní titul s fanouškovskou základnou, která věří v obrat.

Živá voda

Šílenství pokračovalo i během září. Firma oznámila, že se jejím novým šéfem stane Kaz Nejatian, bývalý provozní ředitel Shopify. Současně se do vedení vrátili zakladatelé Keith Rabois a Eric Wu. Rabois převzal roli předsedy představenstva a spolu s investiční firmou Khosla Ventures vložil do Opendoor dalších čtyřicet milionů dolarů.

Na burze to vyvolalo explozi optimismu. Akcie během jediného dne vystřelily o skoro 80 % výše a dostaly se na více než tříleté maximum. Změny ve vedení investoři přijali jako signál, že se firma může konečně odrazit ode dna. Nový management slibuje tvrdé škrty a posun k už zmíněné realitní platformě řízené umělou inteligencí. Rabois uvedl, že je firma "přebujelá" a namísto 1 400 lidí by jí stačilo jich zaměstnávat kolem dvou set. Podle jeho slov se Opendoor musí vrátit k podstatě, efektivitě a meritokracii (odměňování schopných lidi a rušení nepotřebných míst).

Retailoví investoři se k akcii vrátili a díky předchozímu vysokému objemu krátkých pozic se rozjel takzvaný short squeeze. Ten nastane, když cena silně shortované akcie začne rychle růst a investoři, kteří měli vsazeno na její pokles, jsou nuceni uzavírat své pozice nákupem akcií firmy, aby danou pozici pokryli. Tím živí poptávku a cena letí výše, často velice rychle. V případě Opendoor bylo výsledkem to, že se titul, který ještě v červenci paběrkoval u hranice jednoho dolaru, v září obchodoval i nad deseti dolary.

Výsledky za druhé čtvrtletí

Opendoor od dubna do června dosáhla tržeb 1,57 miliardy dolarů, což bylo o něco více, než očekávali analytici. Firma tak po dlouhé době mohla mluvit o pozitivním překvapení. Na úrovni čistého zisku sice zůstala v minusu, ale ztráta čtyři centy na akcii byla menší než ta loňská (13 centů). Opendoor se po dlouhé době dostala do plusu alespoň v základním provozu. Ukazatel EBITDA dosáhl 23 milionů dolarů, takže každodenní byznys konečně něco vydělal. Pozitivněji vyznělo i volné cash flow, které se z loňských -407 milionů přehouplo do plusu na 821 milionů dolarů. Počet prodaných domů narostl ve druhém kvartálu na 4 299.

Náladu investorům ale vzal výhled na třetí kvartál. Firma odhadla své tržby na asi 840 milionů dolarů, analytici čekali skoro o polovinu více. Společnost navíc očekává návrat k provozní ztrátě.

Rizika a příležitosti

Firmě teď hraje do karet politika americké centrální banky, která na zářijovém zasedání snížila úrokové sazby a chce v uvolňování měnové politiky, zdá se, pokračovat. A to nejen letos, ale možná i v příštím roce. To by mimo jiné stimulovalo realitní trh. A přidává se také politická podpora bydlení, o které mluví prezident Donald Trump i ministr financí Scott Bessent.

Rizik je na druhou stranu více než dost. Firma má stále dluh přes 2,5 miliardy dolarů, a pokud se trh s bydlením zadrhne, může to znamenat rychlý návrat k hlubokým ztrátám. Část investorů zůstává skeptická i k velkým slibům spojeným s umělou inteligencí, zatím jde podle nich spíše o příběh než o tvrdá čísla. Opendoor se tak může stát vítězem oživení amerického trhu s bydlením, ale stejně tak může dopadnout jako většina iBuying konkurence, která už z trhu zmizela.

Experti jsou opatrní

Optimisté zdůrazňují, že kombinace nového vedení a podpory zakladatelů je přesně to, co firma potřebovala. Eric Jackson z EMJ Capital nazval změny ve vedení "neuvěřitelným výsledkem pro všechny akcionáře". Předseda představenstva Keith Rabois mluví o návratu zakladatelské DNA a o tom, že se firma musí stát "AI-first" společností.

Na opačné straně stojí skeptici a není jich málo. Například Erik Gordon z University of Michigan upozorňuje, že sázka na umělou inteligenci je zatím spíše marketing než realita a že očekávání kolem AI mohou být přehnaná. Analytici ze společnosti S3 Partners označili Opendoor za "volatilní bitevní pole" a varují, že současná rally je z velké části tažená pouze short squeeze efektem. Nemalá část trhu považuje současný růst ceny za čistě spekulativní vlnu, která dříve či později vyprchá.

Na dalším možném vývoji ceny akcií nepanuje shoda. Namístě je proto vysoká opatrnost. Pokud by někdo chtěl Opendoor zařadit do portfolia, bude potřebovat značnou dávku odvahy a zároveň zvolit jen velice malou expozici, aby případný sesun kurzu nezpůsobil fatální ztráty.

Zdroj: Morningstar, Seeking Alpha, CNBC, Investopedia