České nemovitosti: Drahé bydlení, ale levná investice?

Vzhledem k průměrným příjmům domácností jsou české rezidenční reality nyní nadhodnocené. Poměr cen nemovitostí ke mzdám byl na konci roku 2017 vyšší než dlouhodobý průměr, a to konkrétně o 1,3násobek směrodatné odchylky. To je více než ve většině zemí EU i OECD. "Za výrazné zhoršení cenové dostupnosti bydlení pro domácnosti přitom považujeme nárůst poměru nad dlouhodobý průměr o více než jednu směrodatnou odchylku," říká Jan Bureš, ekonom z ČSOB.

I přes horší cenovou dostupnost mohou být ovšem investice do bydlení v průměru stále relativně atraktivní. Vzhledem k průměrným nájmům jsou nemovitosti o poznání méně drahé. Poměr cen nemovitostí k nájmům byl na konci roku 2017 vyšší než dlouhodobý průměr o 0,7násobek směrodatné odchylky. To je méně než průměr OECD. "Za výrazné zhoršení investiční atraktivnosti bydlení pro domácnosti považujeme obdobně nárůst poměru nad dlouhodobý průměr o více než jednu směrodatnou odchylku," podotýká Bureš.

Proč jsou ceny vysoké?

Růst cen a zhoršená cenová dostupnost bydlení jsou aktuálně především kombinací vysoké přirozené poptávky po rezidenčních nemovitostech a pomalé bytové výstavby.

Přirozená poptávka (tedy ne ta spekulativní) roste v posledních deseti letech kvůli celkovému růstu počtu obyvatel a souběžnému štěpení domácností na menší jednotky. Od roku 2008 vzrostl v důsledku toho počet domácností o bezmála 380 tisíc, a to především kvůli nárůstu počtu domácností takzvaných singles a párů bez dětí.

Přírůstky domácností sílily především v posledních pěti letech (+232 tisíc), kdy bylo celkově poskytnuto přes 350 tisíc hypoték na koupi nemovitosti. Nových bytů přitom za posledních pět let bylo dokončeno jen 40 tisíc. Výstavba zaostává oproti maximálním úrovním zejména v Praze, středních Čechách a na jižní Moravě.

Obrat v nedohlednu

"Přestože jsou ceny z pohledu příjmů domácností vysoké, neočekáváme na realitním trhu rychlý obrat ani pokles cen. Vysoké ceny by měly podle našich odhadů spolu s vyššími úrokovými sazbami a makroprudenčními opatřeními ČNB tlumit poptávku, což již ostatně v posledních měsících pozorujeme," komentuje ekonom z ČSOB.

Výstavba podle něj bude sílit jen velice pozvolna, takže demografický vývoj bude pravděpodobně ještě v nejbližších letech hrát realitnímu trhu do karet. Zadlužení českých domácností navíc i přes nárůst v posledních letech zůstává (v průměru) na rozumné výši. "I proto do budoucna sázíme pouze na zvolnění růstu cen rezidenčních nemovitostí. Špatná cenová dostupnost (poměr cen nemovitostí a mezd) se sice v nejbližší době nevylepší, měla by se však alespoň přestat zhoršovat," uzavírá Jan Bureš.