Komerční nemovitosti v regionu CEE: Růst investic o 29 % navzdory globálnímu poklesu

Objem investic zůstává pod dlouhodobým průměrem

I přes nárůst byl objem investic za prvních šest měsíců roku stále jen zhruba na polovině desetiletého průměru, i tak ale vývoj svědčí o obnově aktivity na trhu. Za celý rok 2024 by objem investic v regionu mohl dosáhnout přibližně 5,5 miliardy eur.

Silná pozice českých investorů

Nejaktivnější byl kapitál ze zemí CEE-6 (Česká republika, Polsko, Maďarsko, Slovensko, Rumunsko, Bulharsko), který tvořil téměř 50 % celkových investic v regionu. Český kapitál dominoval s podílem 36 %.

"Jak české institucionální fondy, tak české fondy soukromého kapitálu disponují neinvestovaným kapitálem a transakce v CEE jim vyhovují díky geografické blízkosti a určité podobnosti daňového a právního rámce. Mnoho dalších zahraničních investorů navíc není v současnosti v CEE tak aktivních a raději soustředí své úsilí do jiných regionů. Podíl českého kapitálu proto přirozeně hraje dominantnější roli," vysvětluje Omar Sattar, ředitel investic ve společnosti Colliers.

Výzvy: Cenový nesoulad a vysoké náklady financování

Na trhu nadále panuje nesoulad v představách kupujících a prodávajících o cenách, a to zejména v segmentu prémiových nemovitostí. To komplikuje uzavírání obchodů. Náklady na financování zůstávají vysoké, což souvisí s nadále vyššími úrokovými sazbami.

V porovnání s trhy v západní Evropě, jako je ten německý, byla cenová korekce v CEE za posledních 12-18 měsíců menší. To společně s dalšími faktory může vést ke zpomalení transakční aktivity v letošním roce.

Objemy transakcí se řadí k nejnižším v historii

Přestože objemy transakcí v oblasti komerčních nemovitostí v první polovině roku v regionu CEE patřily k nejnižším v historii, vykazovaly ve srovnání s aktivitou v uplynulém roce a s celoevropskými a globálními výsledky pozitivní trend.

Polsko si s téměř 50 % udrželo největší podíl na regionálních objemech investic, a to zejména díky výraznému nárůstu aktivity ve druhém čtvrtletí. V regionu jsou ale patrné značné rozdíly, od 55% poklesu investiční aktivity na Slovensku po 150% růst v Rumunsku.

"Vedle dostupných příležitostí a rozdílu v cenách byly rozdíly do značné míry způsobeny načasováním neuskutečněných nebo úspěšně dokončených transakcí. Tyto trhy jsou relativně menší, a tak vliv (ne)uskutečnění konkrétních transakcí může mít za následek to, že údaje poměrně výrazně kolísají," poznamenává Sattar.

Segment kancelářských nemovitostí zaznamenal pokles a jeho podíl na celkových transakcích v CEE klesl na 31 %. Maloobchodní nemovitosti si naopak udržely největší podíl (32 %). Segment skladů a logistiky měl podíl 24 %.

V regionu CEE se letos uskutečnily zatím jen tři transakce nad 200 milionů eur. Ta největší se týkala portfolia kancelářských prostor a další dvě portfolia retailových parků a nákupního centra.

Smíšené prognózy

Data z prvního pololetí ukazují, že kombinace zpomalující nabídky a stabilní poptávky spolu s inflací a stabilizujícími se náklady vedly v uplynulých dvanácti měsících až na několik výjimek k relativně stabilnímu růstu nájemného. V mnoha případech jde ale o pomalejší tempo než v předchozím období.

Prognózy na následujících 6-12 měsíců jsou smíšené. Některé trhy by mohly zaznamenat další růst nájemného, zejména v nejvyhledávanějších lokalitách s novými projekty splňujícími požadavky ESG, v jiných by se mohly ceny stabilizovat.

Trh komerčních nemovitostí v CEE prochází významnými změnami. Navzdory pozitivnímu meziročnímu růstu investic se stále potýká s výzvami, jako jsou nesoulad v cenových očekáváních a vysoké náklady na financování. Další vývoj bude záviset na změnách ekonomického prostředí, přičemž klíčovou roli budou hrát faktory jako inflace, úrokové sazby a poptávka po kvalitních nemovitostech. Region CEE však zůstává atraktivní investiční destinací s růstovým potenciálem.