Nemovitosti pro mladé: Jak na hypotéku s malým vlastním kapitálem

Většina bank v současnosti vyžaduje vlastní kapitál minimálně ve výši 10 % hodnoty nemovitosti, ideální je ale 20 %. Žadatelé mladší 36 let ale mohou získat hypotéku až do výše 90 % hodnoty nemovitosti, což znamená, že stačí zmíněných 10 %. Pro mladé zájemce je přitom důležité sledovat nabídky jednotlivých bank, protože podmínky financování se mění a mohou se lišit i o desítky tisíc korun.

Podle dat České národní banky byla průměrná cena bytu v roce 2024 v Praze kolem 130 000 Kč/m², což znamená, že za průměrný 60metrový byt zájemce musel zaplatit kolem 7,8 milionu Kč. Banky obvykle vyžadují minimálně 10 % vlastních prostředků, což v tomto případě znamenalo mít k dispozici 780 000 Kč.

Jaké možnosti mají lidé, kteří běžnou hypotéku získají jen těžko?

• Hypotéka s nízkou akontací (90% LTV): LTV (loan to value) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Standardní hypotéka obvykle vyžaduje 80% LTV, což znamená, že zájemce musí mít alespoň 20 % hodnoty nemovitosti ve vlastních prostředcích. Některé banky ale stále nabízejí hypotéky s 90% LTV. U vyššího LTV ale nastavují mírně vyšší úrokovou sazbu, a proto je dobré porovnat různé nabídky a zjistit, zda a kde se vyplatí tuto možnost využít.
• Zajištění hypotéky jinou nemovitostí: Pokud nemáte dostatek vlastních peněz, je možné použít jinou nemovitost jako zástavu. To znamená, že kromě kupovaného bytu zastavíte například nemovitost někoho z rodiny, čímž zvýšíte hodnotu zajištění úvěru. Výhoda je, že takto lze získat i 100% hypotéku, tedy koupit dům nebo byt bez vlastního počátečního kapitálu. Nevýhoda ale je, že pokud nebudete splácet, ohrožujete nejen svůj nový byt či dům, ale i ten další.
• Státní podpora pro mladé: Státní fond podpory investic (SFPI) nabízí lidem do 40 let zvýhodněné půjčky na bydlení. Úroková sazba může být výrazně nižší než u běžných hypoték. Některé banky a státní instituce nabízejí i speciální úvěry pro novomanžele, které lze využít k financování bydlení.
• Spolufinancování s investorem nebo rodinou: Další možností je spolufinancování s rodinou nebo investorem. Rodiče mohou pomoci nejen tím, že dají nemovitost do zástavy, ale také tím, že si vezmou hypotéku společně s vámi. Alternativou je najít investora nebo ručitele, tedy někoho, kdo pomůže s financováním nemovitosti výměnou za podíl na vlastnictví nebo budoucím zisku z pronájmu.

V mnohém ideální cestou mladého člověka k vlastnímu rodinnému bydlení ještě před třicítkou je brzký nákup malého startovacího bytu. Záleží samozřejmě i tak na určitém zázemí v rodině, ale pokud se to podaří, je to opravdu nadějný start. Hned po škole se vydáte s pracovní smlouvou na dobu určitou vybrat stavební spoření od rodičů a pořídíte si malý byt (1 + kk), který mladému pracujícímu člověku stačí. Tento byt pořídíte s 90% hypotékou. Během 5-10 let tento byt nabude na hodnotě. V případě potřeby většího bydlení se pak dá prodat se zhodnocením, splatit hypotéku a rozdíl (zisk) použít jako akontaci na byt větší.

• Družstevní bydlení aneb koupě bez hypotéky: Družstevní bydlení se vrací do módy. Místo kupování bytu na hypotéku zaplatíte pouze část kupní ceny (obvykle kolem 20-30 %) a zbytek splácíte družstvu formou nájmu. Výhodou je, že nemusíte řešit hypotéku a máte nižší počáteční investici. Problém je, že byt nevlastníte přímo, ale jste členy družstva. Nelze pak například ručit tímto družstevním podílem při sjednávání dalšího úvěru.
• Sdílené bydlení jako trend mezi mladými: Pokud nejste vázáni na koupi nemovitosti jen pro sebe, zvažte spolubydlení s přáteli. Je možné koupit větší byt nebo dům společně, čímž se sníží individuální náklady na hypotéku i provoz. Výhodou jsou nižší měsíční splátky, nevýhodou pak to, že potřebujete právní dohodu o majetkových právech mezi spoluvlastníky.

Trendy na hypotéčním trhu v roce 2025

Podle dat České národní banky byla průměrná úroková sazba hypoték ke konci roku 2024 kolem 4,8 % a má tendenci dále mírně klesat. S postupným poklesem inflace lze očekávat i další snižování úrokových sazeb, což usnadní lidem nákupy vlastního bydlení. Banky tak mohou v roce 2025 nabízet ještě výhodnější podmínky, což by mělo zvyšovat dostupnost hypoték pro mladé zájemce.

Přestože požadavek na vlastní kapitál může být pro mladé lidi překážkou, existuje řada možností, jak na něj dosáhnout. Klíčové je pečlivě sledovat nabídky bank, zvážit státní podporu a zároveň se připravit na další snižování sazeb, které může situaci (nejen) mladých kupců zlepšit.

Zdroj: VideoBydlení.cz