Český realitní trh: Skutečný stav, výhled a perspektiva investování

Rok 2008: Krize poptávky

Podle studie byla příčina poklesu někde jinde: Ochlazení na trhu rezidenčních nemovitostí bylo možné označit především jako krizi poptávky. Primárně šlo o odčerpání části poptávky z následujících let již v roce 2007 a uspokojení bytové potřeby silných populačních ročníků.

Administrativní zásah v podobě zvýšení DPH na byty v roce 2007, přesněji řečeno nejistota a rozporuplnost informací provázející zavedení tohoto opatření, vedl k předzásobení trhu, a tím i k prudkému růstu cen bytů, nedostatku stavebních materiálů a pracovníků, a v neposlední řadě rovněž k výraznému vyčerpání poptávky po bytové výstavbě v následujících letech, kdy byl uvedený propad v důsledku předzásobení trhu provázen navíc následky globální finanční krize následované hospodářskou recesí.

Důsledky globální krize tak byly spíše druhotné a projevily se jednak v odlivu spekulativních investorů (domácích i zahraničních), jednak v očekávání kupujících ohledně snížení ceny bytů a obavě před snížením příjmu domácnosti, například v důsledku ztráty zaměstnání. Finanční krize následovaná globální ekonomickou recesí jen přerušila určitou setrvačnost trhu, umožnila potřebné pročištění trhu, korekci cen i změnu nastavení očekávání.

Rok 2009: Propad cen mírnější, než se čekalo

Pokles nové rezidenční výstavby v roce 2009 byl mírnější, než se očekávalo. Panika z očekávaného vývoje rezidenčního trhu na konci roku 2008 se zastavila, trh se pomalu stabilizoval. Propad hypotečního trhu byl mírnější, než se očekávalo. Také počet zahajovaných bytů předčil očekávání, počet dokončovaných bytů dokonce mírně rostl.

Většina developerů se naučila žít v nových podmínkách, k žádnému hromadnému pádu developerských společností nedocházelo. Rezidenční trh se stabilizoval i na nové cenové hladině. Optimističtější než před rokem byly jak finanční a developerské společnosti, tak kvalifikovaná veřejnost. Česká republika dohnala v některých ukazatelích vyspělé trhy západní Evropy. Například počtem jednotek na obyvatele nebo intenzitou bytové výstavby byly dokonce překonány takové země, jako jsou Velká Británie nebo Nizozemsko.

Intenzita bytové výstavby přesto nedosáhla ani 50 % hodnot z vrcholu v sedmdesátých letech. Zatímco v objemu bytového fondu se Česká republika přiblížila úrovni srovnatelných západoevropských zemí, pozadu zůstala v kvalitě bytového fondu a jeho stáří. Ve srovnání ročních spotřebitelských výdajů na opravy a údržbu bytů Česká republika výrazně zaostávala za západní Evropou.

Rizikem neobnovovaného a nedostatečně udržovaného bytového fondu v kombinaci s nízkým příklonem k nahrazování zastaralých budov novými hrozí vytváření ghett.

V České republice zůstal v porovnání se srovnatelnými zeměmi západní Evropy relativně nízký podíl nájemního bydlení. Počet domácností v nájemních bytech na 1 000 obyvatel například dosahoval pouze 37 % úrovně Německa nebo 64 % úrovně Rakouska.

Právě rozvoj segmentu nájemního bydlení může být hybatelem bytového trhu v dalších letech. Klíčová však bude schopnost státu zatraktivnit tento segment pro privátní i institucionální investory.

Jak již bylo řečeno, propad cen byl loni mírnější, než se očekávalo. Sami developeři uvádějí snížení cenové hladiny přibližně o 13 % v Praze a 18 % v regionech. Zatímco v předchozích letech rostly ceny bytů téměř plošně, poklesy uplynulého roku byly výrazně diferencované v závislosti na kvalitě, lokalitě a velikosti bytu.

Rok 2010: Stabilizace cenové hladiny na úrovni roku 2006?

Obecně se pro rok 2010 očekává stagnace cen rezidenčních nemovitostí. Předpokládá se postupné podstatnější zvyšování rozdílu mezi cenou nových bytů a nezrekonstruovaných bytů ve staré, zejména panelové zástavbě (u nichž byl v minulých letech zaznamenán až nereálný nárůst cen a v roce 2009 rovněž největší cenový pokles). Odhaduje se stabilizace cenové hladiny rezidenčního trhu na úrovni roku 2006.

Aktuálním tématem k diskusi je nový dlouhodobě udržitelný koncept rozvoje bydlení v České republice s akcentem na významnou úlohu rezidenční výstavby v české společnosti jako sociálně-stabilizačního faktoru české společnosti a stimulátoru ekonomiky, kde rezidenční výstavba, resp. pozemní stavitelství má významný multiplikační efekt na ekonomiku i zaměstnanost.

Článek vyšel v magazínu Béháčko, který vydává společnost BH Secutities