Hypotéční trh po roce boomu: Dvojciferný růst cen nemovitostí by mohl letos skončit

Kdo chtěl bydlet ve vlastním, na nic nečekal a nemovitost koupil. A neodradilo ho ani dvouciferné procentuální tempo růstu ceny. I banky loňský zájem o hypotéky překvapil. "Čekali jsme růst kolem 15–20 %. Realita se ale hodně lišila, hlavně ve druhé polovině roku. Když to zaokrouhlím, meziroční růst byl nakonec 50%," popisuje rok 2025 Martin Vašek z ČSOB Hypoteční banky.

Za boomem stojí kombinace dvou hlavních faktorů. Jedním je odložená poptávka ze z hlediska hypoték "zamrzlých" let 2022 a 2023, druhým pak rychlý růst cen nemovitostí. Ten totiž podle Vaška mnoho lidí přesvědčil, že není na co čekat. "Řekli si, že když budou dále čekat, ten vlak jim ujede ještě více," říká.

Hypotéka jen pro bohaté? 

Rychlý růst cen vyvolává otázku, jestli se vlastní bydlení nestává výsadou vyšších příjmových skupin. Podle dat ČSOB Hypoteční banky to tak zatím prý není. "Polovina našich klientů je mladších 36 let. Jsou to běžně zaměstnaní lidé nebo podnikatelé s lehce nadprůměrnými příjmy, ne nějak extrémně bohatí," vysvětluje Vašek s tím, že hypotéku si bere zhruba 20 % populace.

Zásadní roli hrají i rostoucí mzdy v Česku. Poměr mezi cenami bytů a příjmy zůstává podle Vaška relativně stabilní. Co ale hru proměnilo, jsou úrokové sazby. Ty byly před pěti lety na minimech, zatímco teď se pohybují kolem 4,5 %.

I ceny nemovitostí mají hranici

"Je fér říci, že v některých městech, jako jsou Brno, Plzeň, Hradec Králové a samozřejmě Praha, jsou ceny opravdu vysoké a narážejí na to, že si je střední třída nemůže dovolit zaplatit," upozorňuje Martin Vašek na rozdíly v regionech. Podle něj se tak v některých lokalitách mírně utlumí poptávka.

Nabídka ale pořád nebude dostatečná, a proto byty a domy nebudou zlevňovat. Nemusely by ale zdražovat tak rychle jako doteď. "Věřím, že ta dynamika letos nebude dvojciferná, ale pouze jednociferná. Očekáváme růst cen mezi 5 a 8 procenty," odhaduje Vašek. To by bylo výrazné zpomalení oproti roku 2025, kdy první čísla ukazují, že ceny poskočily o skoro 15 %.

Sazby: Stabilita místo zázraků

Ti, kdo sní o návratu levných hypoték, asi tuší, že se nejspíše jen tak nedočkají. Česká národní banka už se snižováním úrokových sazeb příliš nespěchá a další důvody ke zlevnění úvěrů na bydlení také nejsou. "Rozhodně si ale nemyslím, že budou úroky růst, jak tu někteří předpovídají, konkurence to prostě nedovolí. Pokud se uklidní situace s inflací, tak je možná šance třeba v druhé polovině roku, že by mohly sazby ještě mírně klesat," doplňuje Martin Vašek. Připomíná ale, že to neznamená, že by si lidé půjčovali na bydlení za méně než 4 %.

• Jaký je názor šéfa ČSOB Hypoteční banky na regulaci investičních hypoték?
• Jak se s vysokými cenami nemovitostí mění preference lidí?
• Přetrvá trend takzvaných mikrobytů?
• Co si Vašek myslí o hypotékách on-line?

Pusťte si celý rozhovor.