Thomas Smid: Zpověď insidera amerického nemovitostního trhu
|

Thomas Smid: Zpověď insidera amerického nemovitostního trhu

Hypotéční a kreditní krize a následná ekonomická recese zanechaly na americkém nemovitostním trhu velké škody. Na jejich odstraňování se však mohou za velmi atraktivní úrok podílet i čeští investoři, říká Čechoameričan Thomas Smid, výkonný ředitel Nemovitostivusa.cz a Pipreality.cz, s nímž jsme kromě praktických možností investic do amerických nemovitostí probírali aktuální politickou situaci a pocity běžných Američanů z vývoje ekonomiky a situace na Wall Street.

Nemovitosti Krize Hypotéky
Nemovitosti v USA - ilustrační foto

IW: Jaká je podle vás nálada ve Spojených státech?

Thomas Smid (TS): Nálada je špatná. Lidé jsou znepokojeni celkovou situací ve Státech. Problémy na Wall Street, rozšiřování ropné skvrny v Louisině, problémy s imigranty...

IW: Popularita nového prezidenta Obamy nyní padá stejně rychle, jako rostla před volbami. Čím si to vysvětlujete? Udělal za přibližně rok v úřadě nějakou velkou chybu? Čím to je, když americká ekonomika podle řady parametrů zažívá určité zotavení a růst nezaměstnanosti se zastavil?

TS: Obama zatím nesplnil nic z toho, co slíbil. Vše je pouze politika. Wall Street určuje, co se má a nemá dělat, a lidé jsou z toho rozhořčení. Důkazem byly před několika týdny primární volby v některých státech, které ukázaly, že lidé chtějí někoho, kdo opravdu bude na straně lidu, ne lobbyistů.

IW: Nedávno zasáhl parket newyorské burzy bodově největší jednodenní pokles v historii? Jak si tento pokles vysvětlují řadoví Američané?

Wall Street určuje, co má a nemá dělat americký prezident. A lidé jsou z toho rozhořčeni

TS: Těžko se mi to hodnotí – mám pouze zprávy ze zákulisí a vypadá to čistě na podvod na akcionářích. Ačkoli se o tom nahlas nemluví, bylo to politicky a lobbyisticky motivované.

IW: Jak se promítly ekonomické kroky Obamovy administrativy do reálného života Američanů? Pomohl bilionový záchranný balíček?

TS: Nepromítly se nikde. Obyčejní lidé mají stále problémy. Balíček pomohl pouze bankovnímu sektoru k vydělávání peněz. Drobní podnikatelé mají stále velmi těžkou pozici, například když žádají o půjčku nebo chtějí jinak rozvíjet svůj byznys. Veškeré záchranné balíčky šly na ruku velkým bankám a nadnárodním společnostem.

IW: Jak vnímají Američané současnou uvěrovou krizi v Evropě, především zadlužení zemí skupiny PIIGS, a také to, že neschopnost splácet dluh může jednou postihnout také Spojené státy? Připouštějí si to vůbec?

TS: Běžní Američané neví a neřeší, co děje za hranicemi Spojených států. Analytici samozřejmě tyto věci sledují, ale jaký to bude mít dopad, záleží na tom, kolik amerických bank a investorů bylo nějak zainteresováno v Řecku.

IW: Především v prodejích stávajících domů je vidět na americkém nemovitostním trhu oživení a rostoucí poptávka, roste také cenový index S&P/Case Shiller. Odrážejí podle vás tyto nemovitostní indikátory reálnou situaci realitním trhu v USA?

oživení amerického nemovitostního trhu je jen statistika, se kterou zahýbal program HUD, který však již skončil

TS: Ne, je to pouze statistika, která neodráží současný trh. Oživení bylo způsobeno tím, že zde byl program, který částečně umožňoval nákup nemovitostí z programu HUD (HOME URBAN DEVELOPMENT), tzn. za dobrých podmínek. Tento program však ke 30. dubnu skončil. Pokud běžný občan nemá hotovost či možnost zaplatit alespoň 30 % jako zálohu a zároveň dobrý kredit (pozn. úvěrovou historii), nemá šanci koupit jakýkoliv dům. IW: V důsledku hypotéční krize přišly o střechu nad hlavou miliony Američanů. Co se vlastně stalo s jejich domy?

Florida

TS: Nejen v důsledku krize, ale při celkové neschopnosti splácet jakýkoliv úvěr je nemovitost vždy zastavena bankou. Banky tyto zástavy poté prodávají, aby uspokojily alespoň část pohledávky. Je běžné, že banka raději prodělá peníze, než aby držela nemovitost delší dobu. Je to pro ni krajně nevýhodné, protože to stojí peníze (údržba, opravy, daně). V současné době je v zástavě (foreclosure) okolo 3,9 milionu nemovitostí.

IW: I přes tak vysoké číslo, o kterém mluvíte, je přece jen pravděpodobné, že nehorší má trh rezidenčního bydlení za sebou. Často se však mluví o tom, že je v USA na spadnutí krize na trhu komerční realit...

TS: Komerční reality se nacházejí ve stejném stavu, v jakém byly rezidenční nemovitosti před dvěma lety. Prostě lidé méně utrácejí, tudíž podnikatelé mají nižší obrat a nemohou si dovolit platit nájem. Z toho důvodu je řada vlastníků komerčních nemovitosti ve stavu, jako byli rezidenti, tedy propadu zástavy bance.

komerční reality jsou v podobném stavu, v jakém bylo rezidenční bydlení před dvěma lety

IW: Jsou oblasti v USA, kde ceny nemovitosti stále padají?

TS: Ano, a stále budou ve většině států. Nebudou to však propady o 30 až 40 %, ale v jednociferných hodnotách – 3,5 až 7 %. Vše se odvíjí od toho, kde je největší vlna propadlých zástav. Pro případné investory je potřeba odlišit, zda chtějí koupit nemovitost na zisk, nebo na bydlení. To jsou velmi podstatné rozdíly.

IW: Jaký je rozdíl mezi investicí za účelem zhodnocení a například přímou koupí domu na Floridě?

investor musí kupovat nemovitost, která má EQUITY, tedy rozdíl mezi jeho nákupní a reálnou cenou domu

TS: Pokud má investor za cíl vydělat peníze, je nutné, aby je investoval tam, kde je to reálné. To znamená, že musí koupit nemovitost, která má equity (rozdíl mezi nákupní a reálnou hodnotou) minimálně 35 procent. Jinými slovy nakupuje dům v hodnotě 100 000 USD za 65 000 USD. Zároveň by měl mít jasno, co s nemovitostí učiní, až bude vlastníkem, protože se musí o nemovitost starat, a to je docela obtížné dělat na dálku. Proto se vše většinou řeší okamžitým prodejem na bázi rent to own s garantovanou návratností do tří let. Pokud chce někdo dům na rekreaci nebo celoroční využití, je samozřejmě Florida v současné době jednou z nejlepších variant, ale pozor – koupě na Floridě ze zástavy za např. 60 000 USD nedává kupci žádnou equity. Kupuje prostě za reálnou cenu.

IW: Jaké možnosti má český investor při investicích do amerických nemovitostí?

TS: Český investor má několik reálných možností, jak vstoupit na americký realitní trh. Za A. jako přímý majitel nemovitosti, která má investiční kritéria (tzn. nutnost min. 35procentní zálohy), nebo za B. jako spolupodílník investiční společnosti. IW: Jaký investiční model nabízíte svým klientům? V čem je zajímavý a jaká jsou jeho rizika?

TS: Oba výše uvedené modely jsou podle mě velmi atraktivní. Záleží na investorovi samotném, co hledá a co mu vyhovuje. Oba modely mají jedno společné, a to že nabídnou investorovi jistotu, protože mají možnost výstupu z transakce, pokud nastane nepříznivá situace. V případě A. je to právě equity, kdy v případě investorovy potřeby vystoupit z transakce stále existuje prostor na uskutečnění rychlého prodeje a vyplacení jeho investice, samozřejmě bez záruky zhodnocení, pokud vystoupí z transakce dříve, než je původně domluveno. Důležité však je, že neprodělá. Varianta B. je obdobná – vykoupením akcií investor získá prostředky zpět. Opět nedosáhne garantovaného zhodnocení, ale o své prostředky nepřijde. To jsou však krajní řešení, protože se nám ještě nestalo, aby někdo vystoupil z průběhu transakce. Vše je navíc domluveno a smluvně vázáno.

IW: Mohl byste to vysvětlit na skutečné transakci?

TS: Investor koupí nemovitost za 30 000 USD. Zaplatí poplatky za převod, daň z nemovitosti, pojištění a zprostředkovatelskou provizi. Vše do maximální výše cca 5 000 USD. Celková výše investice je tedy 35 000 USD. Nemovitost, kterou koupil, má však reálnou současnou hodnotu 60 000 USD, což znamená, že equity je 71 %. Nemovitost je obratem (obvykle během 4 až 8 týdnů) prodána finálnímu kupci za reálnou hodnotu 65 000 USD. Tuto smluvní částku splácí běžnými měsíčními splátkami ve výši běžného měsíčního nájmu, za rok splatí 8 400 USD (700 USD měsíčně), poté doplatí 51 600 USD. Pokud to bude do dvou let, je prodejní cena nastavena na 65 000 USD, pokud do tří let, tak na 75 000 USD. Postup splátek a vyplacení je obdobné.

IW: Jsou i jiné možnosti investic s menším vstupním kapitálem?

TS: Ano, například tak, že investor vstoupí do společnosti jako spolupodílník s minimálním vkladem 5 000 USD. Tady má garanci, že obdrží za 12 měsíců 20 % P.A. plus podíl z celkového obratu společnosti (bez započítání vkladu).

IW: Jaké oblasti, státy, města ve Spojených státech považujete za investorsky nejatraktivnější?

V současné době investujeme především v oblastech států Arizona, Tennessee, Pensylvánie, Indiana, Kansas a Ohio.

14. 2. 2019 09:00

Stárnoucí populace méně investuje. Pro Česko to může být problém, varuje ekonomka

Japonská demografická klatba Česku (nejspíše) nehrozí, stárnutí populace ale i pro nás znamená výzvy. Jednou z nich...
Česká republika Česká ekonomika Demografie
13. 2. 2019 09:00

Vácha (Conseq IM): Vyšší sazby jsou příležitostí ke snížení rizikovosti portfolia

Recese podobná té z roku 2008 se nechystá, ale ekonomika se přibližuje sestupné fázi cyklu. Investoři by v době, kdy...
Investiční tipy Fondy peněžního trhu Dluhopisový trh
12. 2. 2019 15:00

Kde ve vyúčtování za energie hledat prostor k úsporám

Chcete platit méně za elektřinu nebo zemní plyn? Aleš Jelínek ze společnosti EGO energie na lednovém Investičním fóru...
Komodity Spotřebitelé Energetika
12. 2. 2019 09:00

Zamrazilová: Bez (penzijní) reformy budeme za deset let čelit hlubokým problémům

Stárnutí české populace si žádá revizi veřejných financí, které napříště musejí reflektovat narůstající počet osob...
Česká republika Česká ekonomika Penzijní reforma
11. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Co hýbalo letošním Davosem?

Nestihli jste letos zajet na největší setkání světových státníků a byznysmenů? Nevadí, to nejlepší z letošního...
Světová ekonomika Globalizace Ekonomické a politické hrozby
9. 2. 2019 12:00

Jaromír Šindel (Citibank): Co čeká českou ekonomiku v roce 2019

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Česká republika Česká ekonomika Výhled na rok 2019
8. 2. 2019 07:00

Uherík (Save & Capital): Na trzích se chystají hubenější dekády, investoři by měli řešit náklady

Po třiceti letech historicky nadprůměrných výnosů by investoři měli být připraveni na delší období nižších výnosů z...
Poplatky Výnosy ETF
7. 2. 2019 15:00

Daně: Jak na příjmy ze zahraničí a na co nezapomenout při podávání daňového přiznání

První čtvrtletí, zejména pak jeho závěr, je ve znamení podávání daňového přiznání fyzických osob. Daňová povinnost je...
Daně Investování Ponaučení pro investory
7. 2. 2019 09:00

Čínský demografický problém? Štěstí pro svět, říká ekonom

Čínu čeká v důsledku politiky jednoho dítěte citelné stárnutí populace a nejspíše i velké problémy podobné těm, jaké...
Čína Geopolitická rizika Emerging Markets
6. 2. 2019 09:00

Čínské akcie nejsou pro začátečníky, zajímavým klíčem ke vstupu na trh mohou být Alibaba a Tencent

Vstup drobných investorů na čínský akciový trh je mimořádně složitý, a proto má pro investory se zájmem o tuto obří...
Čína Asijské akcie Emerging Markets
5. 2. 2019 09:00

Kovanda (Czech Fund): Migrace polarizuje západní společnost, pracovní sílu přitom potřebujeme

Stárnutí západu s sebou přináší mnohé výzvy, z nichž tou největší se zdá být zmírnění rizik spojených s řízenou...
Světová ekonomika Evropská ekonomika Geopolitická rizika
4. 2. 2019 12:00

Investorský magazín: Pavel Kohout a jeho pohled na trhy v roce 2019

Akcioví investoři již dlouho nezažili tak impozantní vstup do nového roku. Vydrží dobrá nálada na burzách i v dalších...
Investování Ponaučení pro investory Pravidla a doporučení pro investování
2. 2. 2019 12:00

Jana Brodani (AKAT ČR): Jak na investice do podílových fondů

Do pořadu Byznys index na TV Seznam si šéfredaktor Investičního webu Petr Novotný zve výrazné osobnosti světa...
Investiční strategie Podílové fondy Ponaučení pro investory
1. 2. 2019 09:00

České banky a CME: Akciové tipy z pražské burzy (nejen) pro rok 2019

Komerční banka, dividendová stálice českého trhu, a také MONETA Money Bank by mohly zajímavě těžit z vyšších sazeb v...
Akcie ČR CME (CETV) Komerční banka
31. 1. 2019 09:00

Zlaté české ručičky ve světě zítřka nebudou stačit. Co s tím?

Kvalitu pracovní síly v Česku často podceňujeme, přitom jsou u nás lidé v principu šikovní, vzdělaní a pracovití. ...
Česká republika Česká ekonomika Vzdělání
30. 1. 2019 15:00

Jak při tradingu využít síly velkých tržních hráčů

Denní trader to na trhu nemá snadné. Většinu tržní aktivity totiž mají na svědomí velcí investoři, jako jsou banky,...
Trading Obchodování Ponaučení pro investory
30. 1. 2019 09:00

Eva Zamrazilová: Centrální banky zaspaly, zpřísňování měnové politiky daleko za vrcholem cyklu bude mít vážné dopady na ekonomiku i trhy

Fed se v rámci zvyšování sazeb nedostane ani zdaleka na úrovně z období před poslední krizí, ECB pak se svým...
Světová ekonomika Ekonomické a politické hrozby Úrokové sazby
29. 1. 2019 15:00

3 důvody, proč by letos české dluhopisy mohly podat zajímavý výkon

Portfoliomanažer Michal Špaček z NN Investment Partners na lednovém Investičním fóru přiblížil tři faktory, které by...
České státní dluhopisy Státní dluhopisy Dluhopisový trh
29. 1. 2019 09:00

Havlíček (AMSP ČR): Česko musí jít cestou inovací a moderních technologií, přidaná hodnota musí vznikat u nás

Česko se již brzy začne řídit strategií The Czech Republic: Country for the Future, která mimo jiné přizpůsobí naši...
Česká republika Česká ekonomika Inovace
28. 1. 2019 12:00

Investorský magazín: Tokenizace jako začínající (nejen) burzovní budoucnost

Představte si burzu, kde firmy místo akcií prodávají investorům vlastní kryptomince, které jsou likvidní a bezpečné....
Kryptoměny Informační technologie Technologie