Ceny bytů: Růst letos nečekejte
|

Ceny bytů: Růst letos nečekejte

Ceny bytů zhruba od přelomu let 2007 a 2008 stále padají. Donekonečna ale padat nemohou. Dojde k obratu v roce 2013? Zvýšení daně z převodu nemovitostí ani konečná deregulace nájemného k tomu jistě nepřispějí.

Nemovitosti Česká republika Výhled na rok 2013
Prodej nemovitosti - ilustrační foto

Nejprve si zrekapitulujme novinky na nemovitostním trhu, které jsou pro letošní rok dané a kterým se nevyhneme. Na ceny bytů ovšem (na rozdíl od dlouhodobých trendů) zřejmě nebudou mít vliv.

Vyšší daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí se letos zvedá ze 3 na 4 % z prodejní ceny nemovitosti. Jde o náklad na straně prodávajícího, při prodeji nemovitosti za milion korun zaplatí na dani o deset tisíc více.

Dopad na ceny nemovitostí k bydlení bude marginální. Byty se prodávají z různých důvodů: prodávající potřebují rychle peníze, nemovitost nepotřebují a starost o ni je zatěžuje, nemovitost zdědili nebo jim připadla po rozvodu. To vše jsou motivace, kdy prodávající procento z ceny klidně oželí. Jedině v případě, že pro prodávajícího je motivace na prodeji co nejvíce vydělat a na peníze nespěchá, pak se změna daně z převodu může projevit například v nižší ochotě při vyjednávání o ceně slevovat. Takových prodávajících je však minorita.

Novostavby: Vyšší daň z přidané hodnoty

Prodeje novostaveb se týká zvýšení daně z přidané hodnoty ze současných 14 na 15 %. Bude záležet na developerovi a projektu, zda o procentní bod sníží svoji marži, či navýší konečnou cenu pro zákazníka. Lze očekávat, že dobře prodejné projekty zvýšení DPH nechají zaplatit kupujícího, špatně prodejným projektům nezbude nic jiného než snížit marži. Celkově to však s trhem nic zásadního neudělá.

Definitivní deregulace nájemného

K 31. prosinci 2012 skončil proces deregulace nájemného. Regulované nájemné se drželo ještě v Praze, krajských městech a městech Středočeského kraje, která měla k 1. lednu 2009 10 tisíc a více obyvatel. Nyní už i zde platí pouze nájemné smluvní. Obecně lze však tvrdit, že na mnohých místech bylo regulované nájemné již velmi blízko tržní úrovni, či ji někde dokonce převyšovalo, a to zejména s ohledem na kvalitu pronajímaných nemovitostí.

Konec regulace tedy pravděpodobně rozhýbe trh nájemného, záleží na lokalitě, jakým způsobem to bude. Lze předvídat, že konec regulace nezapříčiní zásadní změnu výše nájemného.

Krize pokračuje

Mnohem větší dopad na trh s nemovitostmi mají faktory, které působí již řadu let. Krize pokračuje. Zvýšení cen bytů se můžeme dočkat, jen pokud bude silnější poptávka. V době, kdy se neustále snižuje reálná mzda a ve společnosti převládají negativní očekávání, se ale málokdo hrne do koupě nemovitostí. Poptávka je zkrátka proti nabídce slabá a zřejmě bude slabá nadále.

Nabídka na druhou stranu roste, a hlavně přibývá prodávajících, kteří potřebují peníze co nejrychleji, často kvůli nějakému dluhu, který má být urgentně splacen. Takoví prodávající jsou ochotni jít s cenou dolů. I tento trend bude zřejmě pokračovat, což bude dále snižovat ceny nemovitostí na trhu.

Pokles cen může pokračovat také s ohledem na to, jak dnešní majitelé nemovitostí svůj majetek získali. Je mezi nimi pořád valná část těch, kteří je koupili v relativně dávné minulosti za zlomkovou cenu oproti ceně dnešní, případně je levně získali privatizací, od družstva, dědictvím, darem a podobně. Málokdo žije v nemovitosti koupené v letech 2005 a později.

Pokud by tedy každý z majitelů musel nemovitost koupit znovu za současnou cenu, měl by na to? Ve velké části případů nikoli. Otázka tedy stojí i takto: Je dnešní úroveň cen reálná či "realistická" vzhledem ke kupní síle obyvatel? Pokud bychom to brali pouze z tohoto pohledu, musíme konstatovat, že ceny nemovitostí jsou výše, než by měly být. Do hry ale vstupuje ještě řada dalších okolností, které je potřeba uvážit. Problém není takto černobílý.

Sociální diferenciace lokalit

Stále méně často se bude stávat, že v jednom panelovém domě bude bydlet doktor, zedník, advokát, popelář, zámečník nebo podnikatel. Stále sledujeme migraci mezi jednotlivými lokalitami; do lepších či prestižnějších míst se stěhují lidé s vyšším sociálním statusem a příjmy a naopak. Lidé s nižšími příjmy žijící v dobré lokalitě budou svou finanční situaci řešit prodejem nemovitosti a koupí levnější nemovitosti někde na sídlišti.

Dobré lokality si hodnotu udrží a lze si představit, že v ojedinělých případech mohou na hodnotě dokonce získat. Kupující zde jednak dokáží ocenit kvalitu, jednak s dalšími novými příchozími poroste prestiž takového místa. Tento trend se týká veškerých typů nemovitostí – od nových bytů, přes starší zástavbu až po rodinné domy.

Více investičních nemovitostí

Nůžky mezi příjmovými skupinami se rozevírají, mnozí řeší každý měsíc, zda vyjdou s platem, na druhé straně jsou tu lidé, kteří doslova nevědí, co mají dělat s penězi, bojí se inflace a chtějí je někde relativně bezpečně uložit. Ideálním investičním artiklem pro konzervativního investora jsou nemovitosti.

Bude přibývat lidí, kteří budou mít více nemovitostí za účelem pronájmu, na druhou stranu celkově ubude lidí s vlastní nemovitostí. Jednak stoupne počet starších lidí, kteří svou nemovitost prodají, aby důstojně prožili stáří, kvůli nákladům a námaze spojeným s její údržbou, nebo dokonce pod tíhou dluhů. Také nebude – navzdory zatím příznivým sazbám hypoték – tolik přibývat mladých lidí, ochotných zadlužit se hypotékou na dlouhá léta. Trendu vlastního bydlení pro každého nejspíše definitivně odzvonilo.

Rozvoj nájemního bydlení

S předchozím bodem souvisí také další rozvoj nájemního bydlení. Lidé se silně rozmýšlejí, zda se zavázat v ekonomicky nejisté době ke splácení hypotéky, či zvolit nájem. Nájemní bydlení není fixním závazkem a je možné ho měnit podle aktuální potřeby a možnosti, často také nájem bývá podstatně nižší než splátka hypotéky. V Německu je podíl nájemního bydlení kolem 50 %, v České republice 18 %. A vzhledem k tomu, že Česko se ve všem blíží stavu podobnému u západního souseda, je pravděpodobné, že i poměr nájemního bydlení se s Německem bude zvolna srovnávat.

Kompletní článek najdete na serveru Peníze.cz

Chcete pronajímat byt? Kupte ho v těchto městech
Máte našetřeno na stavebním spoření? Nebo vám leží na spořicím účtu nějaká větší částka a chcete ji před odchodem do důchodu slušně zhodnotit? Kupte byt ve studentském městě a staňte se rentiéry.

Zdroj: peníze.cz
16. 10. 2018 07:00

Bedřich Moldan: Konec používání fosilních paliv se blíží

V těžbě a využívání fosilních paliv dojde (nejen) v důsledku degradace životního prostředí v příštích dvaceti nebo...
Komodity Ropa Uhlí a koks
15. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Domácí fotovoltaika aneb Jak ušetřit na výdajích za elektřinu

Na světě jsou jen dvě jistoty – daně a smrt. Tento citát Benjamina Franklina lze možná doplnit o třetí jistotou, a...
Nemovitosti Bydlení Elektřina
13. 10. 2018 07:00

Kysilka (6D Academy): Data o zákaznících jsou zlato 21. století, Česko k nim má stále daleko

Česko není montovna, to je klišé, ale je v rámci globálních řetězců někde uprostřed, a tím pádem není prodejcem...
Česká republika Česká ekonomika Informační technologie
10. 10. 2018 18:00

Kupka & Novák: Nástup nového čínského průmyslu je impozantní

Struktura čínské ekonomiky se mění, stále významnější je výroba s vyšší přidanou hodnotou. Typickým příkladem jsou...
Čína Emerging Markets Světová ekonomika
9. 10. 2018 07:00

Pavel Kysilka (6D Academy): Auta využíváme ze 7 %, technologie to změní

Poptávka po osobních vozech na západě by do dvaceti let mohla propadnout na deset procent stávající produkce. České...
Auta Technologie Sdílená ekonomika
8. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Český vodík si razí cestu srdcem USA

Vodík má nakročeno stát se palivem budoucnosti. Technologie, které ho jednou dostanou i pod kapotu vašeho auta,...
Investorský magazín Investiční alternativy Investování
7. 10. 2018 15:00

START Day č. 3: Primoco UAV a UDI CEE od investorů získaly více než 320 milionů Kč. Jak úpis akcií hodnotí jejich zástupci?

V úterý proběhl na trhu START pražské burzy pro malé a střední podniky úpis akcií výrobce bezpilotních letadel...
Akcie ČR Pražská burza Technologie
6. 10. 2018 18:00

Jeff Bezos v roce 1997: Nejbohatší muž světa byl i v začátcích svého byznysu o krok napřed

Zakladatel Amazonu Jeff Bezos je nejbohatší člověk na světě. Nebylo to tak vždy, vlastně ještě celkem nedávno ne....
Amazon Nejbohatší investoři a byznysmeni Byznys a podnikání
6. 10. 2018 12:00

Česko v síti globálních řetězců: Vláda může udělat hodně, bojovat s globalizací ale nemá smysl, tvrdí ekonom

České firmy v obchodních a dodavatelských řetězcích umějí uspět. Nejsou sice zpravidla na vrcholu, ale dokáží se...
Česká republika Česká ekonomika Globalizace
5. 10. 2018 12:00

David Bárta (CityOne): Státy a města musejí podporovat inovace pro lepší život

Lidé se stále více zajímají o to, v čem žijí. Brzdou pro Česko a další středoevropské a východoevropské země je...
Technologie Informační technologie Spotřebitelé
4. 10. 2018 15:00

Pavel Kohout: Riziko amerického penzijního systému a ukolébaná Evropa plná regulace

Americký penzijní systém je z velké části založen na tom, že zaměstnancům spoří jejich zaměstnavatelé. Velké...
Spojené státy americké (USA) Americká ekonomika Penzijní fondy
2. 10. 2018 12:00

Politolog Strejček: Politiku Donalda Trumpa Evropa nepochopila

Na přelomu 19. a 20. století byla globálním hospodářským hegemonem Velká Británie a na paty jí začínalo šlapat...
Mezinárodní obchod Ekonomické a politické hrozby Donald Trump
1. 10. 2018 12:00

Investorský magazín: Průvodce světem akcií

Pokud máte rádi akcie, aktuální Investorský magazín je přesně pro vás. Svět akcií přibližuje začátečníkům, ale také...
Akciový trh Pravidla a doporučení pro investování Ponaučení pro investory
25. 9. 2018 07:00

Chytrá města: Technologie nás mohou dovést zpět k tradičním hodnotám a výrobkům, věří expert

Chytrá města ukazují, jak je podstatné posilovat demokracii, informovanost a vzdělanost lidí. Poté je možné...
Technologie Informační technologie Spotřebitelé
24. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Předpověď podzimního burzovního počasí v Praze, opční obchody a úspěšné děti

V aktuálním Investorském magazínu se zaměřujeme na podzimní vyhlídky akcií nejen z pražské burzy, poradíme, jak...
Akcie ČR Střední a východní Evropa Rozhovor
22. 9. 2018 07:00

Schneider (Aspen Institute): Otevřenost ekonomiky znamená výhody i rizika, Češi by si to měli více uvědomovat

Osmdesát procent českého zahraničního obchodu je se zeměmi Evropské unie, a mělo by proto smysl odpovídající podíl...
Česká republika Evropská unie Ekonomické a politické hrozby
20. 9. 2018 07:00

Toto je největší výzva pro čínskou ekonomiku, říká ekonom

Nová, bohatší generace Číňanů již nemusí mít takovou chuť tvrdě pracovat, jakou měli ještě jejich rodiče. To by pro...
Čína Emerging Markets Ekonomické a politické hrozby
18. 9. 2018 07:00

Novák (AKCENTA CZ): Čína se dere do čela globálního pelotonu, tak dominantní jako USA ale nebude

Po přepočtu podle parity kupní síly je čínská ekonomika již nyní největší na světě. Spíše než globálním hegemonem se...
Světová ekonomika Čína Emerging Markets
17. 9. 2018 12:00

Investorský magazín: Desáté výročí pádu Lehman Brothers

15. září 2008 vyhlásila bankrot čtvrtá největší investiční banka v Americe. Krach Lehman Brothers odstartoval...
Lehman Brothers Finanční krize Světové akcie
14. 9. 2018 09:00

Pivoňka & Lalka: Regulace není žádná legrace

Ekonomický vývoj a rozvoj technologií mají za následek vytváření nových regulací. O některých ne zrovna povedených...
Česká republika Česká ekonomika Slovensko