Ceny bytů: Růst letos nečekejte
|

Ceny bytů: Růst letos nečekejte

Ceny bytů zhruba od přelomu let 2007 a 2008 stále padají. Donekonečna ale padat nemohou. Dojde k obratu v roce 2013? Zvýšení daně z převodu nemovitostí ani konečná deregulace nájemného k tomu jistě nepřispějí.

Nemovitosti Česká republika Výhled na rok 2013
Prodej nemovitosti - ilustrační foto

Nejprve si zrekapitulujme novinky na nemovitostním trhu, které jsou pro letošní rok dané a kterým se nevyhneme. Na ceny bytů ovšem (na rozdíl od dlouhodobých trendů) zřejmě nebudou mít vliv.

Vyšší daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí se letos zvedá ze 3 na 4 % z prodejní ceny nemovitosti. Jde o náklad na straně prodávajícího, při prodeji nemovitosti za milion korun zaplatí na dani o deset tisíc více.

Dopad na ceny nemovitostí k bydlení bude marginální. Byty se prodávají z různých důvodů: prodávající potřebují rychle peníze, nemovitost nepotřebují a starost o ni je zatěžuje, nemovitost zdědili nebo jim připadla po rozvodu. To vše jsou motivace, kdy prodávající procento z ceny klidně oželí. Jedině v případě, že pro prodávajícího je motivace na prodeji co nejvíce vydělat a na peníze nespěchá, pak se změna daně z převodu může projevit například v nižší ochotě při vyjednávání o ceně slevovat. Takových prodávajících je však minorita.

Novostavby: Vyšší daň z přidané hodnoty

Prodeje novostaveb se týká zvýšení daně z přidané hodnoty ze současných 14 na 15 %. Bude záležet na developerovi a projektu, zda o procentní bod sníží svoji marži, či navýší konečnou cenu pro zákazníka. Lze očekávat, že dobře prodejné projekty zvýšení DPH nechají zaplatit kupujícího, špatně prodejným projektům nezbude nic jiného než snížit marži. Celkově to však s trhem nic zásadního neudělá.

Definitivní deregulace nájemného

K 31. prosinci 2012 skončil proces deregulace nájemného. Regulované nájemné se drželo ještě v Praze, krajských městech a městech Středočeského kraje, která měla k 1. lednu 2009 10 tisíc a více obyvatel. Nyní už i zde platí pouze nájemné smluvní. Obecně lze však tvrdit, že na mnohých místech bylo regulované nájemné již velmi blízko tržní úrovni, či ji někde dokonce převyšovalo, a to zejména s ohledem na kvalitu pronajímaných nemovitostí.

Konec regulace tedy pravděpodobně rozhýbe trh nájemného, záleží na lokalitě, jakým způsobem to bude. Lze předvídat, že konec regulace nezapříčiní zásadní změnu výše nájemného.

Krize pokračuje

Mnohem větší dopad na trh s nemovitostmi mají faktory, které působí již řadu let. Krize pokračuje. Zvýšení cen bytů se můžeme dočkat, jen pokud bude silnější poptávka. V době, kdy se neustále snižuje reálná mzda a ve společnosti převládají negativní očekávání, se ale málokdo hrne do koupě nemovitostí. Poptávka je zkrátka proti nabídce slabá a zřejmě bude slabá nadále.

Nabídka na druhou stranu roste, a hlavně přibývá prodávajících, kteří potřebují peníze co nejrychleji, často kvůli nějakému dluhu, který má být urgentně splacen. Takoví prodávající jsou ochotni jít s cenou dolů. I tento trend bude zřejmě pokračovat, což bude dále snižovat ceny nemovitostí na trhu.

Pokles cen může pokračovat také s ohledem na to, jak dnešní majitelé nemovitostí svůj majetek získali. Je mezi nimi pořád valná část těch, kteří je koupili v relativně dávné minulosti za zlomkovou cenu oproti ceně dnešní, případně je levně získali privatizací, od družstva, dědictvím, darem a podobně. Málokdo žije v nemovitosti koupené v letech 2005 a později.

Pokud by tedy každý z majitelů musel nemovitost koupit znovu za současnou cenu, měl by na to? Ve velké části případů nikoli. Otázka tedy stojí i takto: Je dnešní úroveň cen reálná či "realistická" vzhledem ke kupní síle obyvatel? Pokud bychom to brali pouze z tohoto pohledu, musíme konstatovat, že ceny nemovitostí jsou výše, než by měly být. Do hry ale vstupuje ještě řada dalších okolností, které je potřeba uvážit. Problém není takto černobílý.

Sociální diferenciace lokalit

Stále méně často se bude stávat, že v jednom panelovém domě bude bydlet doktor, zedník, advokát, popelář, zámečník nebo podnikatel. Stále sledujeme migraci mezi jednotlivými lokalitami; do lepších či prestižnějších míst se stěhují lidé s vyšším sociálním statusem a příjmy a naopak. Lidé s nižšími příjmy žijící v dobré lokalitě budou svou finanční situaci řešit prodejem nemovitosti a koupí levnější nemovitosti někde na sídlišti.

Dobré lokality si hodnotu udrží a lze si představit, že v ojedinělých případech mohou na hodnotě dokonce získat. Kupující zde jednak dokáží ocenit kvalitu, jednak s dalšími novými příchozími poroste prestiž takového místa. Tento trend se týká veškerých typů nemovitostí – od nových bytů, přes starší zástavbu až po rodinné domy.

Více investičních nemovitostí

Nůžky mezi příjmovými skupinami se rozevírají, mnozí řeší každý měsíc, zda vyjdou s platem, na druhé straně jsou tu lidé, kteří doslova nevědí, co mají dělat s penězi, bojí se inflace a chtějí je někde relativně bezpečně uložit. Ideálním investičním artiklem pro konzervativního investora jsou nemovitosti.

Bude přibývat lidí, kteří budou mít více nemovitostí za účelem pronájmu, na druhou stranu celkově ubude lidí s vlastní nemovitostí. Jednak stoupne počet starších lidí, kteří svou nemovitost prodají, aby důstojně prožili stáří, kvůli nákladům a námaze spojeným s její údržbou, nebo dokonce pod tíhou dluhů. Také nebude – navzdory zatím příznivým sazbám hypoték – tolik přibývat mladých lidí, ochotných zadlužit se hypotékou na dlouhá léta. Trendu vlastního bydlení pro každého nejspíše definitivně odzvonilo.

Rozvoj nájemního bydlení

S předchozím bodem souvisí také další rozvoj nájemního bydlení. Lidé se silně rozmýšlejí, zda se zavázat v ekonomicky nejisté době ke splácení hypotéky, či zvolit nájem. Nájemní bydlení není fixním závazkem a je možné ho měnit podle aktuální potřeby a možnosti, často také nájem bývá podstatně nižší než splátka hypotéky. V Německu je podíl nájemního bydlení kolem 50 %, v České republice 18 %. A vzhledem k tomu, že Česko se ve všem blíží stavu podobnému u západního souseda, je pravděpodobné, že i poměr nájemního bydlení se s Německem bude zvolna srovnávat.

Kompletní článek najdete na serveru Peníze.cz

Chcete pronajímat byt? Kupte ho v těchto městech
Máte našetřeno na stavebním spoření? Nebo vám leží na spořicím účtu nějaká větší částka a chcete ji před odchodem do důchodu slušně zhodnotit? Kupte byt ve studentském městě a staňte se rentiéry.

Zdroj: peníze.cz
včera v 18:00

Koblic (BCPP) & Vácha (Conseq IM): Centrální banky v případě krize mohou přijít s inovacemi v měnové politice. Má ale jejich dohled nad růstem vůbec smysl?

Centrální banky před deseti lety, když se ekonomika hrabala z hluboké krize, přišly s neortodoxními opatřeními typu...
Centrální banky Krize Světová ekonomika
včera v 15:00

Rathouský (Svaz průmyslu a dopravy ČR): Rušení maturity z matematiky je nebezpečné, na pracovním trhu může chybět logické myšlení

Bez solidní znalosti matematiky člověk přichází o schopnost logického myšlení a obecně mu v potřebné výbavě do života...
Vzdělání Pracovní trh Česká republika
16. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Na dividendové vlně aneb Hledá se dojná kráva

Jak se postavit riziku recese a poklesu ziskovosti firem? Odpovědí jsou dividendové akcie, kterým je věnován aktuální...
Americké akcie Investiční strategie Coca-Cola
13. 9. 2019 12:00

Cesta k lepšímu školství? Není to (jen) o penězích, říká jeden z nejlepších učitelů u nás

(Kvalitních) učitelů není v Česku dost, a to nejen kvůli penězům. Ke zlepšení situace by určitě přispěla menší...
Česká republika Vzdělání Rozhovor
10. 9. 2019 18:00

Nízké sazby jsou novým normálem západního světa, shodují se experti

Nízké (nikoli záporné) sazby jsou novým normálem, na kterém se ani v nekrizových dobách nejspíše nebude mnoho měnit....
Úrokové sazby Výnosy Dluhopisový trh
10. 9. 2019 15:00

Kvalitní žák vs. kvalitní pedagog aneb Co (ne)chybí českému školství

Učitelé v českých školách často vystupují autoritativně, čímž ničí zvědavost a lásku k vědění. Možná i proto, že...
Vzdělání Děti Rozhovor
9. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Možná ohniska příští krize, podzim na trzích a rady od Buffetta

Kdy přijde další finanční krize? Tato otázka se na trzích pravidelně opakuje. Že nakonec přijde, je jasné, aktuální...
Finanční krize Dluhová krize Ekonomické a politické hrozby
8. 9. 2019 16:00

Úspěch na trhu práce zítřka? Škola musí učit flexibilitě, zdůrazňuje Kupka

České školství ve stále menší míře zvládá připravovat studenty na potřeby firem, sladit nabídku s poptávkou v tomto...
Vzdělání Pracovní trh Rozhovor
5. 9. 2019 18:00

10 průlomových technologií současnosti

Technologie budou hrát v řešení problémů světa zásadní roli, ať jde o klimatickou změnu, nebo třeba příjmovou...
Technologie Informační technologie Světová ekonomika
3. 9. 2019 15:00

Kvalita školství není přímo úměrná množství peněz. Bez nich to ale ne(pů)jde, říká ekonom

České školství je dlouhodobě podfinancované, což potvrzuje i srovnání se zeměmi s nejúspěšnějšími vzdělávacími...
Česká republika Vzdělání Rozpočet
2. 9. 2019 12:00

Investorský magazín: Zaostřeno na emisní povolenky, dolarové milionáře a kapesné amerického prezidenta

Kdysi nepopulární emisní povolenky se staly jednou z nejlepších investic na světě. Jak tento netradiční nástroj...
Emisní povolenky Energetika ČEZ
31. 8. 2019 18:00

Dva ekonomové optimisticky o robotizaci

Robotizace smaže z trhu práce řadu pracovních pozic, nová místa ale během související přeměny ekonomiky budou vznikat...
Ekonomické a politické hrozby Technologie Pracovní trh
29. 8. 2019 15:00

Co z vás (u)dělá dobrého šéfa?

Příruček a návodů na to, jak vést pracovní týmy, je více než poliček ve vaší knihovně. A proto přijměte pár poznámek...
Management Byznys a podnikání Mezilidské a pracovní vztahy
28. 8. 2019 18:00

Anketa: Na co se letos na podzim (ne)těšit na trzích?

Letošní podzim podle všeho nudný nebude. Chystá se (tvrdý) brexit, ECB připravuje nová opatření na podporu ekonomiky...
Světové akcie Ján Hájek Petr Koblic
27. 8. 2019 12:00

Petr Sklenář (J&T Banka): Evropa (nejen) technologicky zaspala a dále ztrácí, i tak se tu ale bude žít dobře

Těžiště inovací a technologického rozvoje se po století páry postupně přesunulo do USA a také do (jiho)východní Asie....
Evropa Evropská ekonomika Inovace
26. 8. 2019 12:00

Investorský magazín: (Inverzní) výnosová křivka od A do Z

Inverzní neboli převrácená výnosová křivka. Graf, který v současnosti znervózňuje i jinak celkem otrlé investory. Je...
Americké státní dluhopisy Státní dluhopisy Úrokové sazby
25. 8. 2019 16:00

Personalizace vs. automatizace aneb Kudy se (také) mohou vydat byznys a vzdělávání

Vlastní tempo, zohlednění preferencí, zdůraznění silných stránek ano, odtržení od sociální reality a absence...
Vzdělání Informační technologie Rozhovor
22. 8. 2019 18:00

Ray Dalio: Měli byste mít zainvestováno v Číně. Copak byste kdysi nechtěli mít vsazeno třeba na průmyslovou revoluci?

Zakladatel hedgeového fondu Bridgewater Associates Ray Dalio je přesvědčený, že by investoři měli část portfolia ...
Čína Spojené státy americké (USA) Světová ekonomika
20. 8. 2019 15:00

Potřeba systémové (r)evoluce ve vzdělávání aneb Jak by školy (ne)měly hodnotit studenty

Znát žáka či studenta a dát mu možnost dlouhodobě projevovat talent a zájem. Tudy může vést cesta k lepším studijním...
Vzdělání Rozhovor Pracovní trh
19. 8. 2019 12:00

Investorský magazín: Zlato jako sázka roku a výběr kvalitních akcií v kostce

Obavy o budoucnost světové ekonomiky a očekávané snižování sazeb ze strany centrálních bank letos pomáhají vracet...
Zlato Stříbro Vzácné kovy