Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?
|

Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?

Stále více se mluví o tom, že se český trh s bydlením již odrazil ode dna, ale díky stále levnějším hypotékám pokračuje nejpříznivější období pro nákup nemovitosti. Je tomu skutečně tak, nebo budou ceny spíše stagnovat, takže není kam spěchat? Názory na vývoj nemovitostního trhu v roce 2015 jsme hledali u předních českých realitních expertů a developerů.

Nemovitosti Investiční alternativy Realitní trh Bydlení Komerční reality Výhled na rok 2015

Bude růst cen nemovitostí pokračovat?

Vladimír Zuzák, ředitel poradenské společnosti Home Institute, věří, že trh nadále poroste. Bude ale nutné si uvědomit, že ani loni růst neproběhl plošně. "Průměrná čísla přicházející od ČSÚ a z dalších zdrojů v sobě skrývají podle našich analýz dramatické rozdíly mezi lokalitami a také mezi byty o různých dispozicích," vysvětluje Zuzák. "Ceny rostou zejména v Praze a několika dalších výjimečných lokalitách v ČR. Ani v Praze ale není růst plošný. Průměrný růst o 1,7 % v sobě skrývá velmi odlišná konkrétní čísla."

Bytová výstavba

Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, věří, že trendem letošního roku bude další zvyšování podílu bytů prodaných na investici. "Vysoká nabídka bytů v superlevných projektech, rostoucí česká ekonomika, ale i rekordně nízké úroky u hypoték přispějí k nárůstu počtu prodaných nových bytů v Praze zhruba o 10 %," upřesňuje svá očekávání Korec.

Index stavební produkce

Úroky jsou supernízké, ČNB ale hrozí omezením 100% hypoték

ČNB potvrdila, že základní sazba zůstane na úrovni technické nuly až do roku 2016. Úrokové sazby hypoték budou tedy nadále velmi nízké.

Průměrná úroková sazba u hypoték (%)

S klesajícími sazbami hypotečních úvěrů roste chuť lidí investovat do nemovitostí obecně. "Nezřídka se setkáváme s variantou, že i když má člověk hotovost, preferuje hypotéku. Své peníze pak investuje jinam, takže v podstatě ještě vydělá," říká Milan Zavadil, generální ředitel M&M reality.

Důsledků omezení čerpání 100% úvěrů po vzoru Švédska a Slovenska pro český nemovitostní trh by se Vladimír Zuzák z Home Institute nebál. "Omezení zřejmě nebude mít takový vliv na odklon kupujících, protože ti si chybějící prostředky budou půjčovat z jiných typů úvěrů. Poptávka bude tedy tlačit ceny nemovitostí nahoru."

Tip na financování nemovitosti Vladimíra Zuzáka zní jasně. "Využijte možná poslední šanci na získání hypotečního úvěru s velmi nízkou úrokovou sazbou a využijte hypotéku jako páku – vlastní finanční prostředky rozdělte, doplňte je úvěrem a pořiďte si byty dva namísto jednoho. Jakého výnosu s nimi dosáhnete, můžete zjistit například v investiční kalkulačce Home Institute".

Jaké byty jdou na dračku?

"Nejrychleji se zvyšují ceny nemovitostí o dispozicích 2+kk nebo 3+kk v lokalitách, jako jsou Praha 1, Praha 2 nebo také Praha 5 a 6," tvrdí Zuzák. Rostou ceny bytů v cihlových i panelových domech a Zuzák zdůrazňuje, že lokalita začíná být důležitější než materiál. "Nejpomaleji rostou (nebo dokonce stagnují) ceny v okrajových lokalitách, jako jsou Letňany nebo Černý most."

Mapa vhodných lokalit k investici do nemovitosti

Odlišný názor má ředitel EKOSPOL Korec, který pozoruje po bytech v superlevných projektech, na něž se jeho společnost zaměřuje, vysokou poptávku. "Nejvýhodnější investiční příležitosti budou představovat malé byty 1+kk a 2+kk do 50 metrů plochy v atraktivních lokalitách za cenu do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Všechny byty v našich projektech bývají vyprodány dlouho před svým dokončením, a to i v dnešní době, kdy je na pražském trhu dlouhodobě neprodaných téměř 2 tisíce dokončených bytů," vysvětluje.

Nadále rostoucí poptávku po nových bytech v Praze v roce 2015 očekává i další významný developer Central Group. "Nově nepůjde pouze o levné byty na okrajích metropole - ty se budou dobře prodávat stále -, ale také o cenově dostupné projekty v centru města," uvádí Milan Jankovský, tiskový mluvčí Central Group. Společnost doporučuje vsadit na novostavby v centru za dostupné ceny, jejichž nabídka bude podle odhadů developera v letošním roce pravděpodobně nejlepší za několik posledních let. "V aktuálně největším rezidenčním projektu v centru Prahy, Residenci Garden Towers na Žižkově, se jen za první měsíc prodalo přes 100 bytů," uvádí.

Zahájené byty v bytových domech v Praze Realizované byty v bytových domech v Praze

Nemovitost jako investice: Rezidenční, nebo komerční?

Zuzák doporučuje pro tento rok vsadit na rezidenční nemovitosti díky jejich nižší pořizovací ceně a jistějšímu výnosu, a to v takových kategoriích a lokalitách, které se nyní ještě dají sehnat za přijatelnou cenu, ale do budoucna zdraží. "S výnosem se můžete dostat nad 5 % ročně, i když si necháte zaplatit správu nemovitosti, což doporučuji jako nutný krok k tomu, aby nebyl výnos zaplacen příliš draze vaším časem," vysvětluje Zuzák.

Doplňuje i konkrétní tip. "Na investici doporučuji v současné chvíli byt 2+kk v lokalitách, jako jsou například Smíchov, Dejvice, Letná, Vršovice nebo Vinohrady. 2+kk je ideální varianta, protože garsonka je příliš drahá na metr čtvereční, ale 3+kk má zase příliš vysokou pořizovací cenu vzhledem k tomu, jaký nájem budete moci inkasovat." Ve zmíněných lokalitách podle Zuzáka musíte umět vytipovat vhodný byt za dobrou cenu a nejképe ještě vyjednat slevu, aby vám výnos vycházel, jak potřebujete.

Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze

"Investičních příležitostí je celá řada, je však potřeba si uvědomit, kolik jsme ochotni investici věnovat času," upozorňuje generální ředitel M&M reality Milan Zavadil. "Je naivní si myslet, že nemovitost koupím, pronajmu a budu jen inkasovat nájem." Šance natrefit na spolehlivého nájemníka je podle něj zhruba 50 na 50.

Jako v současnosti oblíbený tip Zavadil uvádí investice do půd, které se předělávají na byty, případně do starých nerekonstruovaných bytů v centrech měst, kde se provede celková rekonstrukce a pak se se ziskem buď prodají, nebo pronajímají.

Podle generálního ředitele M&M reality ale nemůže investor koupí bytu v kterémkoli krajském městě udělat chybu. Velmi dobrou investicí jsou podle něj také reality v okresních městech, u kterých stojí velké podniky, jako Mladá Boleslav, Kolín nebo Frýdek-Místek. "Zde je velmi dobrá šance byty pronajmout za slušný nájem," dodává Zavadil.

A co komerční nemovitosti?

Martin Skalický, předseda představenstva REICO České spořitelny, která se na trh s komerčními nemovitostmi zaměřuje, uvádí, že zejména v oblasti prémiových nemovitostí je český trh likvidní. "Celkové investice v roce 2014 přesáhnou potřetí za posledních deset let 2 miliardy eur," uvedl Skalický těsně před koncem loňského roku. "I když byli investoři aktivní ve všech třech hlavních sektorech realitního trhu (kanceláře, logistika a maloobchod), zejména industriální sektor zaznamenal výrazný nárůst v počtu transakcí v porovnání s předchozím rokem."

Český trh s prémiovými komerčními nemovitostmi je likvidní

Zároveň se podle něj zvyšuje dodávka nových budov na trh a dochází k růstu míry neobsazenosti, která by měla nadále mírně růst. "V roce 2015 by měla dosáhnout zhruba 16-16,5 % (nyní 15,4 %). V roce 2015 rovněž očekáváme pokračování 'rozevírání nůžek' mezi prémiovými nemovitostmi a nemovitostmi nižšího investičního stupně (B a C)," odhaduje Skalický.

Zatímco výnosová míra u prémiových nemovitostí by podle něj měla zůstat nezměněna, případně mírně klesat, u nemovitostí nižšího investičního stupně by měl podle odhadů REICO ČS pokračovat její růstový trend, tedy pokles cen nemovitostí. "U prémiových nemovitostí industriálního sektoru očekáváme přetrvávající mírný růst cen (odhad poklesu míry výnosnosti: 0,25 procentního bodu). U kancelářského i maloobchodního sektoru čekáme u prémiových nemovitostí stagnaci cen (současný výnos se v průměru pohybuje okolo 6 %)," doplňuje Skalický.

Z pohledu výše nájemného na trhu s kancelářemi REICO ČS očekává s ohledem na plánovanou dodávku nových nemovitostí na trh pokles nájemného, a to zejména v Ostravě a v Brně, ale i v některých částech Prahy (například Nové Butovice, Stodůlky, Dejvice - Evropská nebo Holešovice). Naopak v centru města a na ose Smíchov-Anděl počítá se stejnými úrovněmi nájemného jako v roce 2014. "Jediný sektor, u kterého očekáváme mírný nárůst nájemného, jsou průmyslové nemovitosti (maximálně 4,50 EUR za metr čtvereční). U maloobchodního sektoru by hladiny nájemného měly zůstat na podobných úrovních jako v roce 2014," uzavírá Skalický.

Co musíte ráno vědět (30. března)
Co musíte ráno vědět (30. března)
00:00

Co musíte ráno vědět (30. března)

Jak světové trhy zakončily uplynulý týden, jaké novinky o víkendu zazněly v českých luzích a hájích na téma podpory...
Musíte vědět
Realitní firmy: Zrušení daně z nabytí nemovitosti by bylo správné
včera v 20:08

Realitní firmy: Zrušení daně z nabytí nemovitosti by bylo správné

Zrušení daně z nabytí nemovitosti, které navrhuje ministryně financí Alena Schillerová, by byl správný krok, který by...
Nemovitosti Realitní trh Daně
Odložení splátek úvěrů podle odborníků může pomoci
včera v 17:56

Odložení splátek úvěrů podle odborníků může pomoci

Odložení splátek úvěrů na půl roku, které navrhuje ministerstvo financí, pomůže firmám posunout problém s dostatkem...
Půjčky Banky Koronavirus
Banky: Několikaměsíční odložení splátek klientům již nabízíme
včera v 16:45

Banky: Několikaměsíční odložení splátek klientům již nabízíme

Banky několikaměsíční odložení splátek hypoték a úvěrů kvůli koronaviru již umožňují. Tímto vyjádřením reagovaly na...
Koronavirus Úvěry Hypotéky
V PONDĚLÍ V 10.00 ŽIVĚ: Expertní tržní výhled
V PONDĚLÍ V 10.00 ŽIVĚ: Expertní tržní výhled
včera v 16:00

V PONDĚLÍ V 10.00 ŽIVĚ: Expertní tržní výhled

Další týden plný extrémních tržních výkyvů, podpora ekonomiky ze strany vlád i centrálních bank, kondice jednotlivých...
Světové akcie Americké akcie Akcie ČR
DPA: Německá ekonomika by podle analytiků mohla klesnout o 5 procent
včera v 13:39

DPA: Německá ekonomika by podle analytiků mohla klesnout o 5 procent

Německá ekonomika by podle analytiků mohla v letošním roce kvůli koronaviru klesnout zhruba o pět procent, tedy...
Německo Výhled na rok 2020 Koronavirus
Opozice souhlasí s odložením splátek hypoték a úvěrů
včera v 13:35

Opozice souhlasí s odložením splátek hypoték a úvěrů

Opozice souhlasí s návrhem ministryně financí Aleny Schillerové (za ANO) na odložení splátek hypoték a úvěrů. Její...
Česká republika Česká ekonomika Hypotéky
Politico: Důsledky škrtů oslabily španělské zdravotnictví
včera v 12:40

Politico: Důsledky škrtů oslabily španělské zdravotnictví

Ohromující nárůst počtu obětí, které si ve Španělsku vyžádala pandemie způsobená koronavirem, zaměřil pozornost na...
Španělsko Zdravotnictví a zdravotní péče Evropská ekonomika
Ministerstvo financí navrhuje zrušit daň z nabytí nemovitosti, chce…
včera v 12:35

Ministerstvo financí navrhuje zrušit daň z nabytí nemovitosti, chce rozhýbat trh

Ministryně financí Alena Schillerová (za ANO) navrhne vládě, aby byla zrušena čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti,...
Česká republika Česká ekonomika Podpora ekonomiky
Havlíček: Do 30. června by mohlo v ekonomice chybět až 700 miliard Kč
včera v 12:20

Havlíček: Do 30. června by mohlo v ekonomice chybět až 700 miliard Kč

Podle ministra průmyslu a obchodu Karla Havlíčka (za ANO) by mohly do 30. června v ekonomice chybět zdroje za 600 až...
Česká republika Česká ekonomika Ekonomické a politické hrozby
Ministerstvo financí chce půlroční plošný odklad splácení hypoték i…
včera v 12:10

Ministerstvo financí chce půlroční plošný odklad splácení hypoték i dalších úvěrů

Ministryně Alena Schillerová (za ANO) navrhne ve středu vládě moratorium na splácení hypoték, spotřebitelských i...
Česká republika Česká ekonomika Koronavirus
Ministerstvo pro místní rozvoj požádalo Evropskou komisi o posun…
včera v 11:42

Ministerstvo pro místní rozvoj požádalo Evropskou komisi o posun termínu na odpověď o střetu zájmů premiéra Babiše

Ministerstvo pro místní rozvoj požádalo Evropskou komisi o odklad pro odpověď na závěrečnou auditní zprávu ke střetu...
Česká republika Strukturální fondy EU, operační programy, komunitární programy, národní programy Politika
Slovensko dá miliardu eur měsíčně na pomoc firmám i zaměstnancům
včera v 10:42

Slovensko dá miliardu eur měsíčně na pomoc firmám i zaměstnancům

Slovenská vláda v souvislosti s koronavirovou nákazou oznámila balík přímé finanční pomoci zaměstnancům, firmám a...
Slovensko Podpora ekonomiky Koronavirus
Průzkum: Dvě třetiny firem by ocenily, kdyby ČNB posílila korunu
včera v 10:05

Průzkum: Dvě třetiny firem by ocenily, kdyby ČNB posílila korunu

Dvě třetiny českých firem by ocenily, pokud by Česká národní banka zasáhla formou intervencí a podpořila oslabující...
Byznys a podnikání Česká koruna EUR/CZK
The Economist: Ruská ekonomika je izolovaná od globálního kolapsu
The Economist: Ruská ekonomika je izolovaná od globálního kolapsu
28. 3. 2020 21:48

The Economist: Ruská ekonomika je izolovaná od globálního kolapsu

Vladimir Putin se nepochybně cítí samolibě. Ruská ekonomika by měla být v krizi, ale není. COVID-19 nyní vyvolává...
Rusko Ekonomické a politické hrozby Koronavirus
Rosněfť končí své aktivity ve Venezuele, čeká konec amerických sankcí
28. 3. 2020 19:51

Rosněfť končí své aktivity ve Venezuele, čeká konec amerických sankcí

Státem kontrolovaná ruská ropná společnost Rosněfť oznámila ukončení svého podnikání ve Venezuele. Svá aktiva v této...
Venezuela Rusko Ropa
Schillerová: Stát bude hradit skutečnou škodu, ušlý zisk nikoli
28. 3. 2020 17:23

Schillerová: Stát bude hradit skutečnou škodu, ušlý zisk nikoli

Stát bude hradit skutečnou škodu, která lidem vznikne kvůli opatřením proti koronavirové epidemii. Ministryně financí...
Česká republika Česká ekonomika Podpora ekonomiky
Japonský premiér slíbil zmírnit dopady pandemie na ekonomiku
28. 3. 2020 17:06

Japonský premiér slíbil zmírnit dopady pandemie na ekonomiku

Japonský premiér Šinzó Abe slíbil bezprecedentní balíček kroků, které mají zmírnit dopady pandemie koronaviru na...
Japonsko Asijská ekonomika Koronavirus
Společnost OneWeb požádala o bankrotovou ochranu před věřiteli
28. 3. 2020 15:21

Společnost OneWeb požádala o bankrotovou ochranu před věřiteli

Společnost OneWeb, která plánovala vytvořit celosvětovou satelitní internetovou síť, požádala ve Spojených státech o...
Internet Bankrot Spojené státy americké (USA)
Italský premiér vyzval EU ke společným dluhopisům, Evropská komise to…
Italský premiér vyzval EU ke společným dluhopisům, Evropská komise to…
28. 3. 2020 14:39

Italský premiér vyzval EU ke společným dluhopisům, Evropská komise to odmítá

Italský premiér Giuseppe Conte vyzval Evropskou unii, aby začala vydávat "evropské dluhopisy pro oživení ekonomiky",...
Evropská unie Ekonomické a politické hrozby Koronavirus