Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?
|

Otevře rok 2015 nejlepší příležitost ke koupi investiční nemovitosti?

Stále více se mluví o tom, že se český trh s bydlením již odrazil ode dna, ale díky stále levnějším hypotékám pokračuje nejpříznivější období pro nákup nemovitosti. Je tomu skutečně tak, nebo budou ceny spíše stagnovat, takže není kam spěchat? Názory na vývoj nemovitostního trhu v roce 2015 jsme hledali u předních českých realitních expertů a developerů.

Nemovitosti Investiční alternativy Realitní trh Bydlení Komerční reality Výhled na rok 2015

Bude růst cen nemovitostí pokračovat?

Vladimír Zuzák, ředitel poradenské společnosti Home Institute, věří, že trh nadále poroste. Bude ale nutné si uvědomit, že ani loni růst neproběhl plošně. "Průměrná čísla přicházející od ČSÚ a z dalších zdrojů v sobě skrývají podle našich analýz dramatické rozdíly mezi lokalitami a také mezi byty o různých dispozicích," vysvětluje Zuzák. "Ceny rostou zejména v Praze a několika dalších výjimečných lokalitách v ČR. Ani v Praze ale není růst plošný. Průměrný růst o 1,7 % v sobě skrývá velmi odlišná konkrétní čísla."

Bytová výstavba

Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, věří, že trendem letošního roku bude další zvyšování podílu bytů prodaných na investici. "Vysoká nabídka bytů v superlevných projektech, rostoucí česká ekonomika, ale i rekordně nízké úroky u hypoték přispějí k nárůstu počtu prodaných nových bytů v Praze zhruba o 10 %," upřesňuje svá očekávání Korec.

Index stavební produkce

Úroky jsou supernízké, ČNB ale hrozí omezením 100% hypoték

ČNB potvrdila, že základní sazba zůstane na úrovni technické nuly až do roku 2016. Úrokové sazby hypoték budou tedy nadále velmi nízké.

Průměrná úroková sazba u hypoték (%)

S klesajícími sazbami hypotečních úvěrů roste chuť lidí investovat do nemovitostí obecně. "Nezřídka se setkáváme s variantou, že i když má člověk hotovost, preferuje hypotéku. Své peníze pak investuje jinam, takže v podstatě ještě vydělá," říká Milan Zavadil, generální ředitel M&M reality.

Důsledků omezení čerpání 100% úvěrů po vzoru Švédska a Slovenska pro český nemovitostní trh by se Vladimír Zuzák z Home Institute nebál. "Omezení zřejmě nebude mít takový vliv na odklon kupujících, protože ti si chybějící prostředky budou půjčovat z jiných typů úvěrů. Poptávka bude tedy tlačit ceny nemovitostí nahoru."

Tip na financování nemovitosti Vladimíra Zuzáka zní jasně. "Využijte možná poslední šanci na získání hypotečního úvěru s velmi nízkou úrokovou sazbou a využijte hypotéku jako páku – vlastní finanční prostředky rozdělte, doplňte je úvěrem a pořiďte si byty dva namísto jednoho. Jakého výnosu s nimi dosáhnete, můžete zjistit například v investiční kalkulačce Home Institute".

Jaké byty jdou na dračku?

"Nejrychleji se zvyšují ceny nemovitostí o dispozicích 2+kk nebo 3+kk v lokalitách, jako jsou Praha 1, Praha 2 nebo také Praha 5 a 6," tvrdí Zuzák. Rostou ceny bytů v cihlových i panelových domech a Zuzák zdůrazňuje, že lokalita začíná být důležitější než materiál. "Nejpomaleji rostou (nebo dokonce stagnují) ceny v okrajových lokalitách, jako jsou Letňany nebo Černý most."

Mapa vhodných lokalit k investici do nemovitosti

Odlišný názor má ředitel EKOSPOL Korec, který pozoruje po bytech v superlevných projektech, na něž se jeho společnost zaměřuje, vysokou poptávku. "Nejvýhodnější investiční příležitosti budou představovat malé byty 1+kk a 2+kk do 50 metrů plochy v atraktivních lokalitách za cenu do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Všechny byty v našich projektech bývají vyprodány dlouho před svým dokončením, a to i v dnešní době, kdy je na pražském trhu dlouhodobě neprodaných téměř 2 tisíce dokončených bytů," vysvětluje.

Nadále rostoucí poptávku po nových bytech v Praze v roce 2015 očekává i další významný developer Central Group. "Nově nepůjde pouze o levné byty na okrajích metropole - ty se budou dobře prodávat stále -, ale také o cenově dostupné projekty v centru města," uvádí Milan Jankovský, tiskový mluvčí Central Group. Společnost doporučuje vsadit na novostavby v centru za dostupné ceny, jejichž nabídka bude podle odhadů developera v letošním roce pravděpodobně nejlepší za několik posledních let. "V aktuálně největším rezidenčním projektu v centru Prahy, Residenci Garden Towers na Žižkově, se jen za první měsíc prodalo přes 100 bytů," uvádí.

Zahájené byty v bytových domech v Praze Realizované byty v bytových domech v Praze

Nemovitost jako investice: Rezidenční, nebo komerční?

Zuzák doporučuje pro tento rok vsadit na rezidenční nemovitosti díky jejich nižší pořizovací ceně a jistějšímu výnosu, a to v takových kategoriích a lokalitách, které se nyní ještě dají sehnat za přijatelnou cenu, ale do budoucna zdraží. "S výnosem se můžete dostat nad 5 % ročně, i když si necháte zaplatit správu nemovitosti, což doporučuji jako nutný krok k tomu, aby nebyl výnos zaplacen příliš draze vaším časem," vysvětluje Zuzák.

Doplňuje i konkrétní tip. "Na investici doporučuji v současné chvíli byt 2+kk v lokalitách, jako jsou například Smíchov, Dejvice, Letná, Vršovice nebo Vinohrady. 2+kk je ideální varianta, protože garsonka je příliš drahá na metr čtvereční, ale 3+kk má zase příliš vysokou pořizovací cenu vzhledem k tomu, jaký nájem budete moci inkasovat." Ve zmíněných lokalitách podle Zuzáka musíte umět vytipovat vhodný byt za dobrou cenu a nejképe ještě vyjednat slevu, aby vám výnos vycházel, jak potřebujete.

Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze

"Investičních příležitostí je celá řada, je však potřeba si uvědomit, kolik jsme ochotni investici věnovat času," upozorňuje generální ředitel M&M reality Milan Zavadil. "Je naivní si myslet, že nemovitost koupím, pronajmu a budu jen inkasovat nájem." Šance natrefit na spolehlivého nájemníka je podle něj zhruba 50 na 50.

Jako v současnosti oblíbený tip Zavadil uvádí investice do půd, které se předělávají na byty, případně do starých nerekonstruovaných bytů v centrech měst, kde se provede celková rekonstrukce a pak se se ziskem buď prodají, nebo pronajímají.

Podle generálního ředitele M&M reality ale nemůže investor koupí bytu v kterémkoli krajském městě udělat chybu. Velmi dobrou investicí jsou podle něj také reality v okresních městech, u kterých stojí velké podniky, jako Mladá Boleslav, Kolín nebo Frýdek-Místek. "Zde je velmi dobrá šance byty pronajmout za slušný nájem," dodává Zavadil.

A co komerční nemovitosti?

Martin Skalický, předseda představenstva REICO České spořitelny, která se na trh s komerčními nemovitostmi zaměřuje, uvádí, že zejména v oblasti prémiových nemovitostí je český trh likvidní. "Celkové investice v roce 2014 přesáhnou potřetí za posledních deset let 2 miliardy eur," uvedl Skalický těsně před koncem loňského roku. "I když byli investoři aktivní ve všech třech hlavních sektorech realitního trhu (kanceláře, logistika a maloobchod), zejména industriální sektor zaznamenal výrazný nárůst v počtu transakcí v porovnání s předchozím rokem."

Český trh s prémiovými komerčními nemovitostmi je likvidní

Zároveň se podle něj zvyšuje dodávka nových budov na trh a dochází k růstu míry neobsazenosti, která by měla nadále mírně růst. "V roce 2015 by měla dosáhnout zhruba 16-16,5 % (nyní 15,4 %). V roce 2015 rovněž očekáváme pokračování 'rozevírání nůžek' mezi prémiovými nemovitostmi a nemovitostmi nižšího investičního stupně (B a C)," odhaduje Skalický.

Zatímco výnosová míra u prémiových nemovitostí by podle něj měla zůstat nezměněna, případně mírně klesat, u nemovitostí nižšího investičního stupně by měl podle odhadů REICO ČS pokračovat její růstový trend, tedy pokles cen nemovitostí. "U prémiových nemovitostí industriálního sektoru očekáváme přetrvávající mírný růst cen (odhad poklesu míry výnosnosti: 0,25 procentního bodu). U kancelářského i maloobchodního sektoru čekáme u prémiových nemovitostí stagnaci cen (současný výnos se v průměru pohybuje okolo 6 %)," doplňuje Skalický.

Z pohledu výše nájemného na trhu s kancelářemi REICO ČS očekává s ohledem na plánovanou dodávku nových nemovitostí na trh pokles nájemného, a to zejména v Ostravě a v Brně, ale i v některých částech Prahy (například Nové Butovice, Stodůlky, Dejvice - Evropská nebo Holešovice). Naopak v centru města a na ose Smíchov-Anděl počítá se stejnými úrovněmi nájemného jako v roce 2014. "Jediný sektor, u kterého očekáváme mírný nárůst nájemného, jsou průmyslové nemovitosti (maximálně 4,50 EUR za metr čtvereční). U maloobchodního sektoru by hladiny nájemného měly zůstat na podobných úrovních jako v roce 2014," uzavírá Skalický.

V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled
V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled
před hodinou

V PONDĚLÍ V 10 HODIN ŽIVĚ: Expertní tržní výhled

Další týden plný tržních výkyvů, podpora ekonomiky ze strany vlád i centrálních bank, kondice jednotlivých akciových...
Světové akcie Americké akcie Akcie ČR
Čínský tryskáč C919 je téměř hotový, prověří ho regulátor
05:00

Čínský tryskáč C919 je téměř hotový, prověří ho regulátor

Vývoj čínského tryskového dopravního letadla C919 se blíží závěru a čínský úřad pro civilní letectví (CAAC) může...
Čína Doprava
Hyundai a Kia zaplatí v USA pokutu kvůli pomalému svolávání aut
včera v 20:35

Hyundai a Kia zaplatí v USA pokutu kvůli pomalému svolávání aut

Jihokorejská automobilka Hyundai Motor a její sesterská společnost Kia Motors zaplatí ve Spojených státech pokutu 137...
Auta Spojené státy americké (USA)
Americké akcie během zkrácené páteční seance rostly, index Nasdaq…
Americké akcie během zkrácené páteční seance rostly, index Nasdaq…
včera v 19:30

Americké akcie během zkrácené páteční seance rostly, index Nasdaq dosáhl nového rekordu

Akcie ve Spojených státech zakončily zkrácený týden růstem. Index technologického trhu Nasdaq se vyšplhal dokonce na...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Evropské akcie v pátek zdražily, v plusu skončily indexy i v týdenním…
Evropské akcie v pátek zdražily, v plusu skončily indexy i v týdenním…
včera v 18:00

Evropské akcie v pátek zdražily, v plusu skončily indexy i v týdenním horizontu

Obchodování na západoevropských akciových trzích skončilo v závěru týdne v plusu. Náladu na trhu podpořila mimo jiné...
Evropské akcie Shrnutí obchodování v Evropě
Berlín prodlouží pomoc firmám zvláště postiženým krizí
včera v 16:46

Berlín prodlouží pomoc firmám zvláště postiženým krizí

Německá vláda prodlouží pomoc firmám zvláště postiženým koronavirovou krizí. Přímé platby, které nemusejí vracet,...
Německo Podpora ekonomiky Koronavirus
Pražská burza se v pátek vrátila na nejsilnější úroveň od března, za…
Pražská burza se v pátek vrátila na nejsilnější úroveň od března, za…
včera v 16:45

Pražská burza se v pátek vrátila na nejsilnější úroveň od března, za týden index PX přidal 2,4 %

Pražská burza se po čtvrtečním oslabení v pátek vrátila na nejsilnější úroveň od březnového začátku epidemie nemoci...
Akcie ČR Shrnutí obchodování v ČR
Indická ekonomika je kvůli koronaviru poprvé v historii v recesi
včera v 16:35

Indická ekonomika je kvůli koronaviru poprvé v historii v recesi

Indická ekonomika je kvůli koronaviru poprvé v historii v recesi. Hrubý domácí produkt nejlidnatější demokracie světa...
Indie Emerging Markets Recese
Británie chce omezit technologické giganty
včera v 15:55

Británie chce omezit technologické giganty

Británie příští rok zavede nová pravidla, jejichž cílem je zabránit firmám Google a Facebook a dalším technologickým...
Spojené království Technologie Regulace
Americké akcie v úvodu: Dow +0,34 %, S&P 500 +0,31 %, Nasdaq…
včera v 15:35

Americké akcie v úvodu: Dow +0,34 %, S&P 500 +0,31 %, Nasdaq Composite +0,68 %

Obchodování v USA v pátek skončí po čtvrtečním Dni díkůvzdání netradičně už v 19.00 SEČ.
Americké akcie
Americké akcie budou příští rok dýchat na záda evropským titulům,…
Americké akcie budou příští rok dýchat na záda evropským titulům,…
včera v 15:02

Americké akcie budou příští rok dýchat na záda evropským titulům, říká analytik

Příštích šest až devět měsíců bude patřit evropským akciím. Investoři se totiž budou soustředit na cenné papíry firem...
Akciový trh Evropské akcie Americké akcie
Britská firma Dyson investuje 2,75 miliardy GBP do nových technologií
včera v 14:35

Britská firma Dyson investuje 2,75 miliardy GBP do nových technologií

Britská společnost Dyson, která vyrábí bezsáčkové vysavače, vysoušeče a další elektroniku, bude v následujících pěti...
Evropské akcie Technologie
Volkswagen očekává další zvýšení podílu své značky VW na trhu
včera v 13:15

Volkswagen očekává další zvýšení podílu své značky VW na trhu

Automobilka Volkswagen navzdory nejistotě způsobené koronavirovou krizí věří, že se jí v příštím roce podaří znovu...
Auta Volkswagen
Digitální měna Facebooku by měla být spuštěna v lednu
včera v 11:41

Digitální měna Facebooku by měla být spuštěna v lednu

Libra, digitální měna firmy Facebook, je připravena na spuštění v lednu, avšak v omezeném formátu. Uvedl to v pátek...
Facebook Kryptoměny
Polsko nechce řešit spory o spojení vlády práva s penězi u soudu
včera v 11:23

Polsko nechce řešit spory o spojení vlády práva s penězi u soudu

(AKTUALIZOVÁNO) Polská vláda odmítá návrh předsedkyně Evropské komise Ursuly von der Leyenové řešit před Soudním...
Evropská unie Rozpočet Právo
Spotřebitelská nálada v eurozóně podle očekávání klesla
včera v 11:00

Spotřebitelská nálada v eurozóně podle očekávání klesla

Spotřebitelská důvěra v eurozóně se v listopadu mírně snížila, když index důvěry klesl z říjnových -15,5 bodu na -17...
Eurozóna Spotřebitelská důvěra
Analýza: Na změně daní nevydělají lidé s nejnižšími příjmy
včera v 10:48

Analýza: Na změně daní nevydělají lidé s nejnižšími příjmy

Na aktuálně schválném návrhu Poslanecké sněmovny na zrušení superhrubé mzdy, zavedení sazeb daně z příjmu 15 a 23...
Česká ekonomika Daně
ČEZ: ÚOHS povolil prodej elektrárny Počerady
včera v 10:35

ČEZ: ÚOHS povolil prodej elektrárny Počerady

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) povolil prodej uhelné elektrárny Počerady do rukou Vršanské uhelné ze...
Asijské akcie v pátek rostly, v minusu skončila jen Austrálie
Asijské akcie v pátek rostly, v minusu skončila jen Austrálie
včera v 10:30

Asijské akcie v pátek rostly, v minusu skončila jen Austrálie

Obchodování na akciových trzích v Asii a Tichomoří v pátek skončilo v plusu. Proti proudu šla burza v Austrálii,...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii