Martin Skalický (Reico): České nemovitosti čeká příští rok oživení

Jaká je aktuální situace na nemovitostním trhu v regionu střední a východní Evropy?

Martin Skalický (MS): Objem kancelářských prostor v celé střední Evropě je nízký v porovnání se západní Evropou, proto zde vidíme značný potenciál růstu. Konkrétně v Praze dochází k oživení poptávky investorů, objem transakcí se meziročně zvedl o stovky procent. Samozřejmě zcela objektivně objem transakcí není, a řekl bych, že ani nemůže být, na úrovni objemu obchodů v předkrizovým období. Nicméně ukazuje to vektor, tedy směr, kam by se trh podle nás měl ubírat. Je důležité podotknout, že Praha je hodnocena analytiky jako bezpečný přístav pro investice do nemovitostí. Hodně pozitivní je také fakt, že banky obnovily úvěrování, protože, jak asi všichni vědí, bez peněz to nejde. Současné nízké ceny nemovitostí mohou signalizovat vhodnou dobu pro nákup.

Jaký máte výhled na nemovitostní trh v roce 2011?

MS: Většina realitních expertů má za to, že realitní trh v ČR již prokázal v oblasti komerčních nemovitostí známky oživení. Z vlastních zkušeností mohu tento názor potvrdit. Pro rok 2011 se očekává pozvolný návrat k "normálu". Proces oživování trhu s realitami se bezesporu může vyvíjet různě v závislosti na typu nemovitosti (retail, kanceláře, průmyslové nemovitosti, rezidenční nemovitosti) i na konkrétním regionu. Nicméně pozvolný pozitivní vývoj se očekává napříč celým trhem.

proces oživování trhu s realitami se bezesporu může vyvíjet různě v závislosti na typu nemovitosti(retail, kanceláře, průmyslové nemovitosti, rezidenční nemovitosti) i na konkrétním regionu

Porovnáte-li v rámci České republiky jednotlivé kraje, který je podle vás nejvíce atraktivní?

realizace rozvojových projektů od fáze přípravy až po úplné dokončení trvá několik let, a proto se dá v Praze očekávat v dohledné budoucnosti nedostatek nových kancelářských prostor

MS: Nejdynamičtější rozvoj a nejvíce atraktivní trh lze očekávat v Praze, a to ve všech sektorech. Vzniká například zajímavá situace na trhu s kancelářskými prostorami. Díky recesi došlo k zastavení většiny projektů. Vzhledem k tomu, že realizace rozvojových projektů od fáze přípravy až po úplné dokončení trvá několik let, očekává se v Praze v dohledné budoucnosti nedostatek nových kancelářských prostor. To povede k převisu poptávky nad nabídkou a k oživení standardního cyklu chování trhu.

V USA se mluví o možnosti druhého dna na nemovitostním trhu. Co si o tom myslíte? Zasáhlo by to středoevropský trh s nemovitostmi?

MS: O "fenoménu" double dip se hovoří poměrně dlouho. Zatím se nikde výrazně neprojevil. V současné době není ve střední Evropě double dip vnímán jako reálná hrozba. Zejména v místech, kde začal trh již posilovat, panuje poměrně optimistický názor na pozitivní vývoj.

výhodou investice do nemovitostního fondu je nízká závislost na kapitálových trzích, zpravidla nejsou tyto investice tak volatilní a senzitivní jako například akcie

Jak vlastně fungují otevřené nemovitostní fondy? Co je jejich zdrojem výnosů?

MS: Otevřené nemovitostní fondy investují primárně do komerčních, případně do rezidenčních nemovitostí, a to v minimální výši 51 % svých investičních prostředků. Sekundárně pak investuje do likvidních nástrojů kapitálového trhu. Zdroje výnosů jsou v podobě příjmů z nájemného, které zajišťují nájemní smlouvy. Dalšími zdroji jsou rozdíly v pohybech tržní hodnoty nemovitosti a příjmy z likvidní složky portfolia fondu. Portfolio fondu je rozloženo mezi více nemovitostí v různých regionech s různými charaktery využití ploch. Nespornou výhodou investic do nemovitostního fondu je nízká závislost na kapitálových trzích. Zpravidla nejsou tyto investice tak volatilní a senzitivní jako například akcie.

každý investor by měl mít zastoupení nemovitostí ve svém investičním portfoliu zhruba 15 %

Pro jaký typ investorů jsou otevřené nemovitostní fondy určeny?

MS: Nemovitostní fond je vhodný jak pro jednorázové, tak pro pravidelné investice, přičemž doporučený investiční horizont je 5 až 7 let. Vzhledem k nízké minimální výši investice jsou tyto fondy vhodné i pro drobné investory. Myslím si, že každý investor by měl mít zastoupení nemovitostí ve svém investičním portfoliu zhruba 15 %.

Jak vnímáte "konkurenci" fondů kvalifikovaných investorů, které většinou také investují do nemovitostí?

MS: Fondy kvalifikovaných investorů jsou velmi zajímavým produktem. Jsem rád, že se tento sektor zdravě rozvíjí. Nedomnívám se však, že by měly být přímou konkurencí pro otevřené podílové fondy. Fondy kvalifikovaných investorů jsou jinak strukturovány, jejich investoři jsou z logiky věci typově jiní než investoři do otevřených podílových fondů. Akviziční strategie fondů kvalifikovaných investorů je často odlišná od strategie otevřených podílových fondů. Dokladem tohoto názoru může být i skutečnost, že REICO vedle správy Otevřeného podílového fondu České spořitelny nabízí rovněž možnost zřízení a správu fondů kvalifikovaných investorů.