David Hauerland (Fidurock): Činžáky v prémiových lokalitách nás baví. Teď mohou jejich kouzlo objevit i další investoři

Když jste s Petrem Valentou zakládal Fidurock, zaměřili jste se na retailové parky. Co vás na nich lákalo?

Příležitost a možnost vybudovat vlastní byznys v realitním odvětví, kterému jsme dobře rozuměli. Fidurock jsme založili v roce 2014, ale zkušenosti s fungováním retailových parků jsem postupně získával už od roku 2007, kdy jsem pracoval v mezinárodní společnosti Jones Lang LaSalle. Právě tam jsem se s Petrem seznámil a zažil doslova euforické období realitního růstu, ale i největší realitní krizi za poslední desetiletí. Bylo to také období velkého rozmachu nákupních center, zatímco menší retail parky byly stále opomíjené. Čekali jsme proto na vhodnou příležitost a po založení Fidurocku jsme začali systematicky skupovat parky v lokalitách s vysokým potenciálem růstu. Nyní jich máme třináct, a bude-li příležitost, budeme parky rozšiřovat a budeme přikupovat.

Je tento segment stále tak výnosný, jako když jste v něm začínali?

V posledních letech se výnosy propadly ve všech segmentech včetně retail parků. Přesto jsou na trhu stále nejvýnosnějším aktivem. Logistické parky začínaly s výnosem na 10 % a návratností 10 let, v současnosti už je to 20 let a více. Retail parky byly na 8-9 %, dnes se výnosy pohybují mezi 6 a 7 %. Komprese výnosu proto nebyla tak dramatická jako u logistiky nebo u kancelářských budov. Logistika přečkala toto náročné období jen díky vyšším nájmům, office parky se stále hledají a retail parky drží a jsou stabilní.

Jakou máte obsazenost?

Máme 99,5% obsazenost. Když nám někdo odchází, okamžitě ho nahradíme novým nájemcem. Může tam být prodleva pár dnů až týdnů, ale ta je způsobena spíše námi, protože si vybíráme vhodného nájemce.

Podle čeho retail parky vybíráte a je pro vás důležité, aby se daly v dané lokalitě rozšiřovat?

Vybíráme si projekty, které mají více než 3 000 metrů čtverečních a jsou situované v prémiové lokalitě. Pokud naše kritéria park nesplňuje, nemáme o něj zájem. Právě díky tomuto až nekompromisnímu přístupu nám byznys dobře funguje. Možnost dalšího rozšiřování je rovněž důležitá, protože pokud je park v rozvojové oblasti, chceme logicky expandovat a nabízet novým zákazníkům vhodné prostory.

Postupně jste se pustili také do rezidenčních nemovitostí. Proč jdete cestou nákupu starších činžáků, jejich oprav a následného pronájmu bytů? V čem je tato cesta zajímavější než development nových nájemních domů?

První činžovní domy jsme koupili v Brně s jasnou vizí je zrekonstruovat a jednotlivé byty pak prodat. Jeden z domů jsme se ale rozhodli si ponechat na nájemní bydlení, a začali jsme si tak budovat know-how v oblasti správy nájemního bydlení. Řekl bych, že jsme byli takoví pionýři, nicméně jsme to nekřičeli do světa, jako to dnes dělá spousta firem.

Proč ale zrovna činžovní domy, ne vlastní development?

Zaměřili jsme se na činžovní domy, protože tyto nemovitosti stojí na nejlepších místech ve městech a jsou často situovány v exkluzivních lokalitách. Hodně domů je ale v dezolátním stavu, mají složitou majetkovou strukturu a potřebují kompletní redevelopment. Ten vyžaduje výrazně méně času než stavba na zelené louce a příležitostí získat takové nemovitosti je navíc stále hodně. Domy, na které se zaměřujeme, mají 1 000 až 3 000 metrů čtverečních a je v nich od 20 do 60 bytů různých velikostí a dispozic. U všech domů provádíme plnou rekonstrukci a líbí se nám, že jim vdechujeme nový život. V budoucnu navíc bude mnohem cennější mít činžovní dům na Vinohradech a v podobných prémiových čtvrtích než mít desítky bytů rozesetých po mnoha nemovitostech na periferiích města.

Chcete se segmentu nájemního bydlení věnovat dlouhodobě?

Máme pod správou přes 500 bytů a v horizontu 3-5 let bychom chtěli jejich počet navýšit na 2 000.

V tuto chvíli máte činžovní domy v Praze a Brně. Podle čeho si vybíráte lokality, kde domy kupujete, a na jakou klientelu se orientujete?

Díváme se na města s potenciálem, kde je predikovatelné, že budou do roku 2050 demograficky růst. Hovoříme tedy jednoznačně o Praze, Brnu, Plzni či Olomouci. Klientelu pak tvoří půl na půl cizinci a Češi, a vzhledem k tomu, že činžovní domy vybíráme primárně v prémiových lokalitách a centrech měst, cílíme hlavně na bonitnější nájemníky. Tito lidé chtějí žít městským životem v dobré a bezpečné lokalitě s kvalitním zázemím a službami na dosah ruky. Chtějí mít blízko širokou nabídku restaurací, kaváren, bister, divadel, coworkingových center a užívat si vše, co jim život ve městě nabízí.

Jaké výnosnosti u nájemních projektů dosahujete?

Vůči hodnotě nemovitosti generujeme roční výnos kolem 6 %.

Jaké podíly na hodnotě celého portfolia Fidurocku mají retail parky a nájemní domy?

V současné době tvoří retail parky dvě třetiny hodnoty našeho portfolia a třetina připadá na nájemní domy. Několik z nich ale máme ještě ve fázi developmentu a až budou dokončené a pronajaté, očekáváme vyrovnaný poměr. Navíc máme v procesu čtyři velké developerské projekty a do budoucna bychom chtěli mít portfolio rozdělené na třetiny - nájemní byty, retail parky a nový development.

Bude v Česku růst podíl populace, která bydlí v nájemních bytech, nebo se po zlevnění hypoték vrátí hlad po vlastnickém bydlení?

Očekávám, že poptávka po nájemním bydlení poroste. Stále jsme pod průměrem EU a mladá generace vyžaduje především flexibilitu, kterou jí právě nájemní bydlení dává. Současná generace dvacátníků či třicátníků má daleko více příležitostí, do čeho investovat peníze a nechat je vydělávat, a nutně si za ně tito lidé nepotřebují kupovat nemovitosti. Mohou investovat do startupů, kryptoměn, podílových fondů a dalších instrumentů. Jejich finanční portfolio jim tak může pohodlně vydělávat na nájem a k tomu mají obrovskou svobodu.

Nabízíte ve svých nájemních projektech nadstandardní služby?

Nabízíme především službu jednoduchosti. Máme dobře zavedené procesy a jsme vysoce efektivní ve správě nemovitostí a služeb pro nájemníky. Využíváme v maximální možné míře digitalizaci: Nabízíme on-line podpis smlouvy, on-line hlášení závad, digitální odečty a celou řadu dalších drobností, které mají jediný cíl - spokojeného nájemníka. Nenabízíme služby jako fitness centrum, úklid domácnosti či vlastní recepci, protože toto ani není v rámci činžovních domů možné implementovat. Navíc všechny tyto služby stojí další peníze a naši klienti chtějí především dobře bydlet, a protože bydlí v centru v dostupné vzdálenosti od všech těchto služeb, nemají s tím problém.

V čem zatím segment nájemního bydlení v Česku zaostává za vyspělou Evropou?

Legislativou, a to jak z pohledu nájemce, tak z pohledu pronajímatele. Když máte například neplatícího nájemníka, je velice náročné ho vystěhovat. Díky dobře nastaveným postupům s tím ale problém nemáme, což je také dáno nemovitostmi, které vlastníme, a lidmi, na které cílíme. Obecně si myslím, že za západní Evropou v nájemním bydlení nezaostáváme.

Při financování projektů používáte emise dluhopisů. V čem je tento nástroj zajímavější než klasické bankovní financování?

Při financování projektů využíváme celé spektrum finančních instrumentů a jedním z nich jsou emise dluhopisů. Ty používáme výhradně v mezaninové pozici nad bankovním financováním. Pro nás je důležité, aby každý projekt, který kupujeme, byl financovatelný seniorním úvěrem od banky. Což vylučuje development na zelené louce, změny územního plánu a podobně. Koupíme starý dům, připravíme projekt, za rok a půl začneme s rekonstrukcí a za další dva roky máme nemovitost připravenou k pronajímání. K dluhopisům samozřejmě přistupujeme s velkou pokorou a dlouhodobě je nabízí například J&T Banka.

Nedávno jste se rozhodli založit vlastní investiční fond. Má to být další zdroj pro financování vašich aktivit?

Fond je zaměřený na nájemní bydlení a bude pro investory zástupcem bezpečné třídy aktiv. Určitě nebude na prvních místech mezi fondy z hlediska výnosu, ale určitě bude na předních příčkách z pohledu stability a o to nám jde. Chceme mít dlouhodobě fungující stabilní fond, do kterého budeme vkládat činžovní domy po kompletních rekonstrukcích v prémiových lokalitách Prahy a Brna. Takové nemovitosti jsou velice stabilní a odolné proti výkyvům na trhu.

A cíl fondu?

Rádi bychom měli do 10 let pod správou fond s finančním kapitálem 10 miliard korun.

Jak bude fond postavený, jaké nemovitosti do něj vložíte a jaký výnos by měl nabízet?

Plánujeme fond s výnosem nad 6 % p. a. Do fondu budeme dávat jen top nemovitosti. Dnes jsme schopni odbavit šest domů za rok a fond jsme založili právě proto, abychom mohli domy trvale vlastnit a měli jsme vlastní kapitál na další redevelopment. Hodnota nemovitostí ve fondu dlouhodobě poroste, o tom nemusíme - díky inflaci, ale i kvalitě provedení a lokalitě - vůbec pochybovat.

Pro koho je fond určený a jaký investiční horizont zájemcům o něj doporučujete?

Je určený pro všechny s investicí od 500 korun měsíčně. Námi doporučený investiční horizont je alespoň 5 let. Investoři tak budou více vydělávat díky času. Mohou si zhodnocovat peníze na důchod a dlouhodobě si udržovat zhodnocení peněz na úrovni 6 % a více.

Kromě českých a slovenských aktivit vlastníte a rozvíjíte i slovinské vinařství Zlati Grič. Jak daleko jste v budování luxusního resortu kolem vinařství?

Máme hotový projekt a začínáme povolovací proces. Do dvou až tří let bychom chtěli začít stavět a další dva roky pak bude trvat samotná výstavba. Celá oblast vinic je v památkově chráněném území, kvůli tomu tak musíme mnohem více řešit spolupráci s památkáři a dalšími úřady. Je to pochopitelně komplikace, ale to místo za to opravdu stojí.

Jak Zlati Grič zapadá do celkových aktivit Fidurocku?

Pořízení vinařství Zlati Grič pro nás byla jedinečná příležitost vybudovat něco unikátního, co má potenciál stát se uznávaným místem v rámci celoevropského kontextu. Takovou příležitost máte jednou za život a my věříme, že jsme udělali správné rozhodnutí a jednou bude vinařství rezonovat v celém světě.

Plánujete další podobné aktivity?

Pokud se naskytne zajímavá příležitost, určitě. I k vinařství Zlati Grič jsme se dostali v podstatě náhodou, ale viděli jsme v něm obrovský potenciál, který sice vyžaduje ještě hodně práce, ale právě to nás na naší práci baví nejvíce. Nikdy jsme nešli žádnými zkratkami a nic jsme si neulehčovali. Možná i proto nás moc lidí nezná. Chtěli jsme nejdříve něco vybudovat, odpracovat si to a až potom ukázat, že jsme něco dokázali. A cítíme, že nastal čas více ukázat veřejnosti, co děláme, jak to děláme a jaká je naše strategie.