Jiří Hrbáček (WOOD & Company): Chceme být investiční kotvou. Čistý výnos 8-10 % je podle nás dlouhodobě udržitelný

Proč jsou komerční nemovitosti zajímavá investice?

Investice do komerčních nemovitostí poskytují investorovi možnost dlouhodobě zajímavě zhodnocovat peníze. Jde o investici do instrumentu, který je pokryt reálnými aktivy, která jsou diverzifikovaná. Například naše fondy mají v portfoliu vždy několik budov a každá z nich má několik desítek nájemních smluv. Jsou to tedy dlouhodobé, diverzifikované investice založené na konkrétních reálných aktivech, které jsou schopny dlouhodobě generovat cash flow. Nejedná se o spekulaci, nejedná se o sázku na krátkodobé výkyvy, ale o investici, která přináší dlouhodobý výnos. 

Jak ovlivňuje trh komerčních realit současná energetická krize?

Zvýšené náklady na energie se týkají především našich nájemníků v rámci servisních poplatků. Nás fond jako majitel budov dělá a bude dělat vše pro to, aby tyto náklady byly co nejnižší. Je ale potřeba zdůraznit, že náklady spojené s nájemným činí u firem pouze část jejich celkových nákladů, a to jak u nájemníků v obchodních centrech, tak u nájemců kanceláří. Nicméně platí, že žijeme v době zvýšených cen energií a bude to velké téma i pro příští dva roky. Situace se přece jen za poslední dva měsíce zklidňuje, EU a vlády jednotlivých zemí začaly přijímat konkrétní opatření. Přesto se s vysokou pravděpodobností ceny energií nevrátí na úroveň, na kterou jsme byli zvyklí před pár lety, nelze již čekat úrovně okolo 50 EUR/MWh.

I proto do svých budov investujeme. Instalujeme solární panely, investujeme do izolací, střech a celého energetického systému. Chceme, aby naše budovy nejen dobře vypadaly, ale aby byly modernější, úspornější a efektivnější a fungovaly v souladu s trendy 21. století. Stojí to peníze, čas a úsilí, ale ten, kdo to dělat nebude, nemůže na trhu dlouhodobě uspět, protože ztratí konkurenceschopnost.

A jak ovlivňuje výnosnost nemovitostních investic vysoká inflace?

U komerčních realit jdou v současnosti proti sobě dva trendy – růst nákladů a růst cen nájmů. V důsledku inflace a nedostatečné nabídky nových kancelářských i maloobchodních ploch na trhu začaly ceny nájmů kancelářských ploch i obchodních center růst. Nájemní smlouvy jsou přitom indexované. To znamená, že sed ceny nájmů zvyšují o míru inflace. Za letošek inflaci u eura očekáváme kolem 8 až 9 % a u koruny významně přes 15 %. Příští rok se inflace pravděpodobně nevrátí na úroveň 2-3 %. Doufáme nicméně, že se situace zklidní a nebudeme žít dlouhodobě ve vysoce inflačním prostředí, které je pro celou ekonomiku nezdravé. Nyní je to však realita.

Zároveň se prodražuje financování, protože rostou úrokové sazby. Nebojíte se růstu zadlužení svých fondů, a tedy snížení výnosnosti?

Fixace úvěrů se obnovuje po pěti nebo sedmi letech. Počítáme s tím, že cena financování poroste a budeme pracovat s vyššími finančními náklady. Naše realitní projekty jsou až na jednou výjimku financovány úvěry v eurech. Zažili jsme fantastické období, kdy byla cena úvěrů někdy i pod 2 %. Na druhé straně jsme na eurových depozitech platili dokonce záporné úroky, což je špatně. Kvantitativní uvolňování v předchozích letech znamenalo uvolnění obrovského množství peněz do oběhu. Teď se postupně vracíme do stavu, kdy má kapitál reálnou hodnotu, což bude pravděpodobně znamenat navýšení cen komerčních úvěrů někam k 3,5-4 %. Nárůst ceny financování se u našich fondů projeví až po roce 2024, i pak ale může být výnosnost vyšší. Vliv dražšího financování totiž bude kompenzován zvýšenými příjmy z nájmů, a to i díky zmíněným inflačním doložkám v nájemních smlouvách.

Plánujete snižovat míru úvěrového zatížení?

Úvěrové zatížení postupně snižujeme. U některých budov již nesplácíme jistinu, ale pouze úrok. Plánujeme zadlužení ještě snížit a fondy udělat ještě bezpečnějšími. Myslíme si, že zadlužení mezi 50 a 60 % je zdravé. Žili jsme neuvěřitelně dlouho ve stavu bezprecedentně nízkých úroků.

Jak se všechny popsané vlivy projeví v konečném součtu na výnosnosti vašich fondů?

Myslíme si, že pozitivně. Na jedné straně je nárůst nákladů (vyšší ceny energií či vyšší finanční náklady), na straně druhé je nárůst nájemného, který objektivně již nastal a bude ještě zrychlovat. To se promítne do výnosů, cash flow i valuací. Neinvestujeme navíc do těch nejdražších budov, kde je výnos okolo 4 %, u kanceláří máme budovy A- či B+ s výnosy okolo 7,5 %. To je také naše výhoda, jež se dlouhodobě projevuje nadprůměrnou výnosností našich fondů.

Investoři by měli vzít v úvahu, že investice do realit je dlouhodobá. Může přijít období, kdy se sejde několik negativních vlivů, což může výnos krátkodobě výrazně snížit. Ale i při pandemii covidu-19 v roce 2020, tedy v době opravdu extrémně náročné a nejisté, byl nejnižší výnos v rámci našich fondů u retail podfondu, a to 4,5 % za rok. A to bylo opravdu extrémně těžké období. Obecně cílíme na výnosy 8-10 % ročně, což je podle nás dlouhodobě udržitelná úroveň. Chceme být investiční kotvou. Chceme investorům nabídnout z hlediska dlouhodobého výnosu stabilní realitní fondovou investici.

Říkáte, že negativní vlivy budou kompenzovány růstem nájmů. Jak výrazně nyní nájmy rostou?

Základní porovnání se odvíjí od takzvané prime rent ceny, tedy nájmů u nejdražších, prémiových budov. U kanceláří v Praze bylo mnoho let až do poloviny roku 2021 to nejdražší nájemné na úrovni 21-22 eur za metr čtvereční, nyní je to 26-27 eur. Nabídky u některých prémiových budov se blíží 30 eurům.

U kanceláří jsou hned dva důvody pro růst nájemného. Zaprvé, nabídka nových kanceláří je nižší a firmy nadále potřebují zázemí. Prostě se staví výrazně méně a výrazně dráže. Navíc se po pandemii ukázalo, že se nenaplnily scénáře o pokračující velké oblibě home office, pracovníci se do kanceláří vrátili. Prvek práce z domova a flexibility zůstává, ale týmy se musejí někde scházet, firmy musejí někde "sedět". Sami jsme byli pozitivně překvapeni statistikami z Google Mobility Data, které ukazují, že návrat do kanceláří, zejména ve střední Evropě, je markantní a masivní. V Praze jsme za letošní první pololetí někde na 90 % úrovně přítomnosti v kancelářích v porovnání se stavem před pandemií. Druhým důvodem pro růst nájemného jsou inflační doložky v nájemních smlouvách. Tento efekt se projeví zejména v letech 2023 a 2024. Situace je podobná v Praze, Bratislavě i Varšavě.

V případě maloobchodních center je to tak, že se v podstatě nic nového nestaví a průměrná obsazenost je velice vysoká. Podle Asociace nákupních center (monitoruje 50 největších center v ČR) je obsazenost na 96 %.To je neuvěřitelné číslo, když vezmeme v potaz, čím si maloobchodní centra za poslední dva roky prošla.

Pokud je nabídka tak nízká, máte stále co nakupovat?

Není to snadné. Zejména v Praze se kupuje velice těžko. Majitelé komerčních nemovitostí nechtějí prodávat, věří svým investicím. Naše fondy v Praze již vlastní dvě maloobchodní centra a čtyři kancelářské budovy, v Bratislavě máme silné portfolio kancelářských budov, které je větší než v Praze. Náš podfond AUP vlastní prémiové maloobchodní centrum Aupark Bratislava. Aktivně již investujeme ve Varšavě. Celkově spravujeme ve svých fondech nemovitosti v tržní hodnotě 1,1 miliardy eur.

Tento model chceme rozvíjet a vytvořit středoevropský realitní investiční příběh. Rozšiřujeme geografickou diverzifikaci ze dvou na tři země. Zaměřujeme se na hlavní města, protože v těch se koncentrují likvidita a největší klienti – jsou to obchodní, finanční a politická centra. Jsou to místa, kde se setkávají hlavní nabídka a poptávka.

Proto se nyní zaměřujeme především na akvizice ve Varšavě, kde jsme před třemi měsíci koupili první kancelářskou budovu a máme rozpracované další akvizice. Cílem je mít ve Varšavě do konce roku 2023 okolo 80 tisíc metrů čtverečních kvalitních kancelářských ploch. Opět ale nekupujeme ty nejdražší budovy. Náš obchodní model je sice pracnější, ale osvědčil se nám, což dokazuje i zhodnocení našich fondů v posledních šesti letech.

Zřejmě nás čeká recese. Jste na ni připraveni?

Nevíme, jaká bude situace za rok či dva, změny jsou rychlé a děje se toho hodně. Na pandemii nemohl být nikdo připraven, dva roky jsme čelili této obrovské výzvě, aby přišla válka na Ukrajině. Geopolitická situace, ve které můžete mít klidně tisíc krásných, perfektně propracovaných ekonomických a podnikatelských modelů, ale stejně nenaplánujete a nepropočítáte dopady podobných faktorů.

Důležité je, aby základy každého investičního fondu nebo modelu firmy byly dlouhodobě zdravě strategicky položené. Je to o řízení rizika a určité míře opatrnosti. Pro investora do komerčních nemovitostí platí, že musí svou investici vnímat jako dlouhodobou. Krátkodobé výkyvy, jaké jsme zažili v době pandemie, budou přicházet, ale také se poměrně rychle srovnávat.

Základem úspěchu každého podnikatelského subjektu jsou kvalitní a profesionální lidé. Náš tým se skládá z již 55 profesionálů, kteří se o investice a nemovitosti od A do Z starají – od nalezení akvizice přes provedení transakce, financování, převzetí nemovitosti do správy, starost o nájemníky až po všechny technické věci. Podařilo se nám vytvořit tým profesionálů s mnohaletými zkušenostmi a praxí z předních realitních firem.

Náš model aktivní správy budov je trochu jiný, než jaký praktikují standardní zahraniční institucionální investoři (jako jsou fondy z Londýna či Frankfurtu), kteří samotnou správu předávají svým dodavatelům. Některé dílčí věci samozřejmě také outsourcujeme, ale základem je tým, který se stará o bezvadný chod budov a spokojenost nájemníků po všech stránkách.