Jak loni dopadly retailové nemovitostní fondy v Česku?
Většina retailových nemovitostních fondů loni zhodnotila vložený kapitál o 5-7 %, pouze šest fondů dokázalo svým výnosem překonat inflaci. Nejvyšší zhodnocení zaznamenal MINT I. rezidenční fond.
Výnos u většiny fondů na úrovni 5-7 %
Přes počáteční obavy z vývoje na realitním trhu nemovitostní fondy nakonec reportovaly za uplynulý rok solidní výsledky. Výnos za rok 2023 se u většiny retailových nemovitostních fondů pohybuje kolem 5-7 %.
Oproti předchozímu roku bylo zhodnocení mírně slabší vlivem vyšších úroků. I nemovitostním fondům se prodražily úvěry, podobně jako lidem hypotéky. Pozitivně se naopak do výsledků propsal růst nájemného (společně s inflací). Průměrný výnos 19 retailových nemovitostních fondů za uplynulý rok dosáhl 5,79 %, medián byl 6 %.
Poznámka redakce: WOOD & Company Realitní OPF je na trhu teprve od jara 2023, a nemá tedy dostatečně dlouhou srovnatelnou historii. Aktuálně vykazuje anualizovanou výkonnost (p. a.) 6,85 %.
Šest fondů loni porazilo inflaci
Meziroční míra inflace ke konci roku 2023 činila 6,88 %. Šest z devatenácti retailových nemovitostních fondů dosáhlo v uplynulém roce na vyšší zhodnocení. Nejvyšší výnos připsal investorům MINT I. rezidenční fond (8,04 %), následovaly fondy ZDR Investments Industrial Real Estate (7,61 %) a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (7,47 %).
Všechny tři tyto fondy se mohou pochlubit výnosem od svého založení přes 9 % ročně. Fond ZDR Industrial funguje teprve rok a půl, fondy MINT a Schönfeld se ale drží na špici žebříčku nemovitostních fondů pro širokou veřejnost již čtvrtým rokem a dokázaly v tomto období porazit vysokou inflaci.
Velice slabé zhodnocení naopak v uplynulém roce zaznamenaly Generali Fond Realit (1,57 %) a REICO ČS nemovitostní fond (2,05 %). Oba vykazují dlouhodobě nejhorší výsledky ze všech nemovitostních fondů. Podprůměrný výnos nabídl loni také fond ZFP realitní (4,02 %), který jinak historicky patří mezi nejúspěšnější.
Poznámka redakce: WOOD & Company Realitní OPF je na trhu teprve od jara 2023, a nemá tedy dostatečně dlouhou srovnatelnou historii. Aktuálně vykazuje anualizovanou výkonnost (p. a.) 6,85 %.
Co přinese rok 2024?
Výhledy odborníků na vývoj na realitním trhu se liší. Někteří sledují pokles ocenění u některých zahraničních nemovitostních fondů a předpokládají, že problémy přijdou i do České republiky. Pokles ocenění mnoho ekonomů predikovalo i pro rok 2023, nicméně rostoucí yieldy v uplynulém roce vykompenzoval růst nájmů, takže v ocenění nemovitostí k žádným dramatickým propadům nedošlo.
Začíná tak převažovat pozitivní výhled. Realitní trh v České republice s klesajícími úrokovými sazbami ožívá. Poskytovatelé hypoték i realitní kanceláře již hlásí v posledních měsících výrazné zvýšení poptávky. Rok 2024 by tedy měl být pro realitní trh všeobecně příznivý, což by pravděpodobně mělo platit i pro investice v nemovitostních fondech.
V uplynulých dvou letech nemovitostním fondům díky vysoké inflaci na straně příjmů výrazně vzrostly nájmy, ale zároveň jim také výrazně stouply úroky u úvěrů na straně výdajů. Zatímco úroky by měly postupně klesat, nájmy již zůstanou zvýšené. Čisté cash flow tedy poroste, což se bude pozitivně promítat i do účetního ocenění spravovaných nemovitostí, které nyní bude pár let tak trochu dohánět inflaci.
Osobně si myslím, že je nyní ideální doba na nákupy. Ocenění je u řady nemovitostních fondů velice konzervativní s rentabilitou nájmu okolo 6-8 % ročně. Perspektiva nemovitostních fondů pro příští roky je proto velice dobrá, měly by nyní opět několik let stabilně porážet inflaci.
Přehled nemovitostních fondů v ČR
Nemovitostní fondy nejsou určeny pro krátkodobé uložení kapitálu ani ke spekulacím. Jsou obecně vhodné jako střednědobá nebo dlouhodobá konzervativnější investice. Díky relativně stabilním výnosům se hodí do portfolia nejen pro fyzické osoby, ale třeba i pro nadace, svěřenské fondy, společenství vlastníků bytových jednotek a podobně.
Podle specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz působí aktuálně v České republice 31 nemovitostních fondů. Za nemovitostní fond portál označuje pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, nikoli na developmentu. Z toho 19 fondů je dostupných široké veřejnosti (retailových). Zbylých 12 je určeno pouze pro kvalifikované investory (FKI), což znamená s investicí od jednoho milionu korun a vyšší.
V přehledu jsou uvedeny pouze retailové nemovitostní fondy, nejsou v něm nemovitostní FKI (například Accolade, WOOD a další). Ty mívají o něco vyšší zhodnocení než retailové fondy, ale mají horší likviditu a větší zpoždění s oceněním. Polovina jich ještě nereportovala výsledky za rok 2023, mají na to čas do konce dubna.
