Nemovitostní fondy v Česku: Inflaci jich loni porazila třetina, výhled na další roky je příznivý

13 fondů loni porazilo inflaci

Navzdory mnoha pochmurným předpovědím nemovitostní fondy nakonec za uplynulý rok oznámily velice solidní výsledky. Celkem 13 ze 30 nemovitostních fondů fungujících v České republice dokázalo porazit inflaci (meziroční míra inflace ke konci roku byla 6,88 %).

Nejvyšší zhodnocení v uplynulém roce umožnil investorům fond CB Property Investors s výnosem 22 %, k čemuž přispělo zejména úspěšné otevření jeho industry parku v Liberci. Na druhém místě se umístil fond WOOD & Company Retail s výnosem necelých 17 % a třetí příčku obsadil fond Jet Industrial Lease se zhodnocením necelých 12 %.

Z retailových fondů dostupných široké veřejnosti připsal investorům v uplynulém roce nejvyšší výnos MINT I. rezidenční fond (8,04 %), následovaly fond ZDR Investments Industrial Real Estate (7,61 %) a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (7,47 %). Všechny tři fondy se mohou od svého založení pochlubit výnosem přes 8 % ročně a drží se na špici žebříčku nemovitostních fondů pro širokou veřejnost.

Pouze jeden fond skončil ve ztrátě

Jako jediný vykázal ztrátu za uplynulý rok fond NOVA Real Estate, který pod tlakem odkupů investorů musel pozastavit úpisy a odkupy a nyní rozprodává portfolio. Největším investorem ve fondu totiž byla zkrachovalá Arca Investments. V rámci insolvenčního řízení a restrukturalizace společnosti dochází ke zpeněžování aktiv Arca Investments, mezi která patří i významný podíl ve fondu NOVA Real Estate. Tomu tak nezbývá nic jiného než prodávat nemovitosti z portfolia, a to v době, kdy na trhu velkých komerčních nemovitostí není mnoho kupců, takže musí prodávat za nižší ceny.

Takřka nulový výnos vykázal loni vlivem negativního přecenění hodnoty nemovitostí fond Accolade Industrial, který jinak dlouhodobě patří k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v Česku (s výnosem 69 % za posledních pět let). Velice slabé zhodnocení v uplynulém roce zaznamenaly tradičně také fondy Generali Fond Realit (1,57 %) a REICO ČS nemovitostní fond (2,05 %). Oba vykazují dlouhodobě nejhorší výsledky ze všech nemovitostních fondů. Podprůměrný výnos umožnil loni také fond ZFP realitní (4,02 %), který jinak historicky patří mezi nejúspěšnější retailové fondy.

Srovnání s historií

Průměrný výnos u retailových nemovitostních fondů za rok 2023 vychází na 5,79 %. To je sice o něco méně, než byla meziroční míra inflace za prosinec, ale v historickém srovnání jde o druhý nejlepší výsledek retailových fondů. Rekordní byl rok 2022 s průměrným zhodnocením 7,65 %.

Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory historicky zatím každý rok reportují v průměru výrazně vyšší čisté výnosy než nemovitostní fondy pro širokou veřejnost. Za rok 2023 vychází průměrný výnos nemovitostních FKI na 8,68 %, což koresponduje s dlouhodobým průměrem. Rovněž pro nemovitostní FKI byl historicky rekordní rok 2022 s průměrným zhodnocením 11,91 %.

Vývoj finančních ukazatelů

U většiny nemovitostních fondů v Česku došlo vlivem inflace v posledních třech letech k výraznému růstu nájemného. To se projevuje i na rentabilitě nájmů. U řady nemovitostních fondů, které reportují data o nájmech, se průměrný yield již dostal přes 7 % za rok. Nejvyšší yieldy vykazují fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti, kousek za nimi jsou obchody a kanceláře. Nižší rentabilitu nájmů vykazují logistika a fondy zaměřené na rezidenční bydlení.

V důsledku vyšších úrokových sazeb je na trhu patrná snaha snižovat úvěrové zatížení nemovitostí. Průměrné LTV u nemovitostních fondů v ČR v roce 2023 kleslo na 40 %. Až na jeden menší fond se nyní u všech ostatních drží LTV maximálně do 55 %, zatímco ještě před dvěma roky nebylo výjimkou LTV až kolem 65 %.

Co přinese rok 2024?

Výhledy odborníků pro letošní rok se liší. Někteří sledují pokles ocenění u některých zahraničních nemovitostních fondů a predikují, že problémy přijdou i do České republiky. Pokles ocenění mnoho ekonomů predikovalo i pro rok 2023, nicméně rostoucí yieldy v uplynulém roce vykompenzoval růst nájmů, takže v ocenění nemovitostí k žádným dramatickým propadům nedošlo.

Začíná tak převažovat pozitivní výhled. Realitní trh v České republice ožívá s klesajícími úrokovými sazbami. Poskytovatelé hypoték i realitní kanceláře hlásí od začátku roku výrazné zvýšení poptávky. Rok 2024 by tedy měl být pro realitní trh všeobecně příznivý a pravděpodobně to bude obdobné i s investicemi do nemovitostních fondů.

V uplynulých dvou letech nemovitostním fondům díky vysoké inflaci výrazně vyskočily nahoru na straně příjmů nájmy, ale zároveň jim také výrazně stouply na straně výdajů úroky u úvěrů. Zatímco úroky by nyní měly postupně klesat, nájmy již zůstanou zvýšené. Čisté cashflow tedy poroste, a to se bude pozitivně promítat i do účetního ocenění spravovaných nemovitostí, které teď bude pár let tak trochu dohánět inflaci.

Osobně si myslím, že je nyní ideální doba na nákupy. Ocenění je u řady nemovitostních fondů velice konzervativní s rentabilitou nájmu kolem 6-8 % ročně. Perspektiva nemovitostních fondů pro příští roky je proto velice dobrá a tyto fondy by měly svými výnosy opět několik let stabilně překonávat míru inflace.

Díky příjmům z pronájmů a dlouhodobému růstu ocenění nemovitostní fondy generují relativně stabilní výnosy 5-10 % za rok. Historicky vykazují nemovitostní fondy v ČR v průměru výnos od založení 7,4 % p. a. U retailových fondů je to 5,6 % p. a., u nemovitostních FKI 10,5 % p. a.

Nemovitostní fondy nejsou určeny pro krátkodobé uložení kapitálu ani ke spekulacím. Jsou obecně vhodné jako střednědobá nebo dlouhodobá konzervativnější investice. Díky relativně stabilním výnosům se hodí do portfolia nejen pro fyzické osoby, ale třeba i pro nadace, svěřenské fondy, společenství vlastníků bytových jednotek a podobně.

Přehled nemovitostních fondů v České republice

Podle specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz působí aktuálně v České republice 31 nemovitostních fondů. Za nemovitostní fond portál označuje pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, nikoli na developmentu. Z toho 19 fondů je dostupných široké veřejnosti (retailových). Zbylých 12 je určeno pouze pro kvalifikované investory (FKI), což znamená s minimální investicí od jednoho milionu korun a více.

Aktuální přehled všech nemovitostních fondů můžete sledovat na portálu Nemovitostní-fondy.cz, kde najdete k jednotlivým fondům i přehled spravovaných nemovitostí a základní finanční ukazatele jako rentabilitu nájmů, úvěrové zatížení a další.