Investiční hit příštích deseti let: Zemědělská půda
|

Investiční hit příštích deseti let: Zemědělská půda

Půda je bezpečná investice s vysokým zhodnocením. Podmínkou je ovšem detailní znalost trhu a množství času věnovaného nákupu.

Nemovitosti Investiční alternativy Zemědělství Pozemky a půda

Klasické nemovitosti, jako jsou nové i starší byty, jsou v útlumu a jejich ceny při převisu nabídky klesají. Akcie po propadu v posledních několika letech sice výrazně posílily, ale zůstávají značně volatilní. Stále více drobných i velkých investorů proto nakupuje ornou půdu, jejíž hodnota začala růst před pěti lety. Od té doby se zvýšila zhruba o polovinu.

Čím je růst ceny půdy způsoben a proč by měl pokračovat?

**V západní Evropě se ceny půdy výrazně liší, od zhruba 15 korun za metr ve Francii přes 25 korun v Německu až po více než 50 korun v Dánsku a Nizozemsku. V České republice se naproti tomu cena pohybuje okolo 5 až 10 korun za metr čtverečný. To však ještě nemusí znamenat, že by se české ceny měly vyrovnat například německým. Mezi vyspělými zeměmi zůstávají velké rozdíly trvale, a to jednak kvůli dopravním nákladům, jednak daňovým a právním aspektům, a nakonec i regulaci trhu s pozemky v některých zemích, která například ve Francii upřednostňuje farmáře a znevýhodňuje majitele pozemků.

Hlavním důvodem relativně nižších cen v ČR je nízká úroveň nájemného. Pro srovnání, zatímco ve starých zemích Evropské unie je průměrné nájemné 5 až 10 tisíc korun za hektar ročně, u nás pohybuje od 500 do 2 tisíc Kč, nejčastěji kolem tisícovky. Nízké nájmy mají dva důvody: nižší dotace z EU pro české zemědělce a rozdrobení půdy mezi množství malých vlastníků. Zatímco první faktor do pěti let zmizí, druhý je pro Českou republiku charakteristický a rozhoduje o tom, které pozemky budou mít vysokou hodnotu, a které naopak zůstanou (téměř) neprodejné.

V předchozích staletích byla většina české půdy rozdrobena do úzkých "proužků", kterých měla rodina více v různých částech obce. Po nástupu komunismu byla tato pole sloučena, rozorána a původní pozemky byly úředně sloučeny do větších celků. Po roce 1989 byla sice vlastnická práva obnovena, avšak hranice původních pozemků nejsou v terénu patrné. Není tedy možné pozemky samostatně využívat ani pronajímat. Jednoduše, zemědělská družstva a soukromí zemědělci si (cizí) pole dohodami rozdělili, takže vlastník musel akceptovat, že například všechna pole na sever od okresní silnice má v nájmu bývalé družstvo (dnes akciová společnost), a pole na jih od silnice "pan Novák".

I když spolu původní družstva a soukromí zemědělci museli zpočátku často doslova bojovat o rozdělení půdy, dnes je toto rozdělení ukázkovým kartelem na mikroúrovni. Vlastníci jsou zbaveni svých práv a nájmy zůstávají minimální. Řada bývalých družstev dokonce zavazuje vlastníky na pět či deset let dopředu, nebo je nutí k podepsání předkupního práva na pozemky, čímž pozemky ztrácejí na hodnotě, neboť jsou neprodejné. A jelikož většina majitelů polí jsou starší lidé bydlící na vesnici, pasivně přijímají nevýhodné smlouvy a nechávají si vyplácet minimální nájem. Je přirozené a pochopitelné, že se nechtějí hádat se svými sousedy, známými nebo příbuznými.

Na tyto kartely však zemědělci nemají žádný právní, natož morální nárok. Zatímco dotace se zvýšily o několik tisíc korun na hektar a budou se dále zvyšovat, nájmy zůstávají stejné. A zde se objevuje zajímavá investiční příležitost. Pokud se investorovi podaří vykoupit dostatečné množství pozemků, vyjednat s nájemci výhodnější nájemné a jiné smluvní podmínky, může dosáhnout zajímavého zisku, neboť takto "osvobozených" pozemků je nedostatek. Porušit kartel se jak známo vyplácí, avšak nabídka musí být pro porušitele zajímavá – alespoň v desítkách hektarů. Individuální vlastník několika rozdrobených hektarů nezmůže většinou nic. **Je také možno spekulovat na takzvané pozemkové úpravy, při kterých stát vyměňuje pozemky, avšak takové úpravy musejí mít podporu dalších vlastníků a obce a (především) chybějí na ně peníze. Podle současného postupu úprav budou dokončeny za více než sto let.

Jaká jsou rizika investování do půdy?

Prvním rizikem je cena, která je v různých lokalitách a pro různé pozemky výrazně odlišná. Úřední ceny sice existují, jsou však využitelné pouze pro daňové účely (daň z nemovitosti a daň z převodu nemovitosti) a nerespektují tržní oceňování. Mnoho lidí již naletělo realitním kancelářím a nakoupilo předraženou půdu, kterou pak nemohou prodat ani za nákupní cenu. Také více než 90 % nabídek na realitních serverech, i pokud jsou přímo od majitelů, je značně předražených a nerealistických (to ostatně platí obecně o většině nabídek nemovitostí). Za levnými nabídkami zase bývají nekvalitní pozemky či skryté vady.

Dalším rizikem při nákupu půdy je nákup nedostatečného množství pozemků, ať už proto, že investorovi došly peníze, nebo proto, že další vlastníci odmítají prodat. Nákup se přirozeně setkává s odporem zemědělců, kteří "radí" sousedům nic neprodávat, přece neprodají pole "cizím". Při nákupu menšího množství půdy zemědělci odmítnou změnit podmínky smlouvy, protože vědí, že nový majitel stejně nemá nikoho, komu by pole pronajal. Investice se pak může stát neprodejnou a investované peníze jsou na mnoho let umrtveny. Proto je optimální investice do zhruba 50 hektarů zemědělské půdy, kdy se již investor dostává do slušné vyjednávací pozice.

Posledním rizikem je nízká likvidita pozemků ve srovnání například s byty. Zatímco ve větších městech existuje rozvinutý trh s byty, které jsou při rozumné ceně rychle prodejné, majitel pole si na kupce musí počkat. Investoři obvykle nakupují půdu jen v určitých lokalitách, takže si majitel musí počkat na toho "pravého". Pro investory, kteří chtějí eliminovat uvedená rizika, je proto důležité mít důvěryhodné poradce, kteří se specializují na půdní investice.

Junk bondy firem z amerického energetického sektoru jsou stále pod…
před 26 minutami

Junk bondy firem z amerického energetického sektoru jsou stále pod tlakem

Spready výnosů dluhopisů firem z amerického energetického sektoru, které nemají takzvaný investiční rating, jsou...
Ropa WTI Firemní dluhopisy Ropa
O2 v případě nekonání valné hromady vyplatí zálohu na dividendu
O2 v případě nekonání valné hromady vyplatí zálohu na dividendu
před hodinou

O2 v případě nekonání valné hromady vyplatí zálohu na dividendu

Telekomunikační firma O2 vyplatí v případě neuskutečnění valné hromady akcionářům dividendu 17 Kč na akcii formou...
Akcie ČR O2 Czech Republic (dříve Telefónica C.R.) Dividendy
British Airways zatím nebudou létat z londýnského letiště Gatwick
British Airways zatím nebudou létat z londýnského letiště Gatwick
před hodinou

British Airways zatím nebudou létat z londýnského letiště Gatwick

Společnost British Airways kvůli dopadům koronaviru přeruší lety z londýnského letiště Gatwick. Šéf aerolinek Alex...
Evropské akcie Doprava Koronavirus
Úterý na trzích (31. března 2020): Evropské akcie dopoledne zpevňovaly
Úterý na trzích (31. března 2020): Evropské akcie dopoledne zpevňovaly
11:30

Úterý na trzích (31. března 2020): Evropské akcie dopoledne zpevňovaly

Obchodování na evropských akciových trzích začalo v úterý v plusu. Nad nulou den zahájila i pražská burza. Náladu na...
Shrnutí obchodování v USA Shrnutí obchodování v Evropě Shrnutí obchodování v ČR
Inflace v eurozóně v březnu prudce zvolnila, činí 0,7 %
Inflace v eurozóně v březnu prudce zvolnila, činí 0,7 %
11:12

Inflace v eurozóně v březnu prudce zvolnila, činí 0,7 %

Růst spotřebitelských cen v eurozóně v březnu prudce zvolnil, meziroční inflace činila pouze 0,7 % a byla o polovinu...
Eurozóna Inflace Koronavirus
Dluhy domácnosti u bank v únoru stouply na 1,76 bilionu Kč
10:57

Dluhy domácnosti u bank v únoru stouply na 1,76 bilionu Kč

Dluhy českých domácností u bank a družstevních záložen v únoru meziměsíčně stouply o 7,4 miliardy na 1,76 bilionu Kč....
ČNB Úvěry Zadlužení
Nezaměstnanost v Německu v březnu bez vlivu viru mírně vzrostla
10:47

Nezaměstnanost v Německu v březnu bez vlivu viru mírně vzrostla

Počet lidí bez práce v Německu se v březnu podle sezonně upravených údajů zvýšil o 1000 na 2,267 milionu. Uvedl to v...
Německo Nezaměstnanost Koronavirus
ČNB je podle Rusnoka připravena dále snižovat sazby
10:46

ČNB je podle Rusnoka připravena dále snižovat sazby

Guvernér České národní banky Jiří Rusnok v rozhovoru pro Hospodářské noviny potvrdil připravenost centrální banky...
ČNB Úrokové sazby Česká ekonomika
Akciím v Asii pomohl optimismus na Wall Streetu a růst aktivity v…
Akciím v Asii pomohl optimismus na Wall Streetu a růst aktivity v…
10:32

Akciím v Asii pomohl optimismus na Wall Streetu a růst aktivity v čínských továrnách

Akcie v Asii a Tichomoří zakončily úterý opět smíšeně, když v záporu skončily akcie v Austrálii a Japonsku. Na...
Asijské akcie Shrnutí obchodování v Asii
VIG odložila valnou hromadu a rozhodnutí o dividendě
09:51

VIG odložila valnou hromadu a rozhodnutí o dividendě

Pojišťovnická skupina VIG odložila valnou hromadu plánovanou na 15. května. Společnost oznámí nové datum konání valné...
Vienna Insurance Group (VIG) Akcie ČR Pojišťovny
O2 Czech Republic rozhodla o výplatě zálohy na dividendu v případě…
09:44

O2 Czech Republic rozhodla o výplatě zálohy na dividendu v případě nekonání valné hromady

Představenstvo telekomunikační společnosti O2 Czech Republic rozhodlo, že pokud se valná hromada svolaná na 16. dubna...
O2 Czech Republic (dříve Telefónica C.R.) Akcie ČR Dividendy
ČSÚ zpřesnil zpomalení loňského růstu ekonomiky na 2,5 %
09:28

ČSÚ zpřesnil zpomalení loňského růstu ekonomiky na 2,5 %

Česká ekonomika loni meziročně vzrostla o 2,5 %. Ve srovnání s rokem 2018 kdy hrubý domácí produkt (HDP) stoupl o 2,8...
Česká republika Česká ekonomika Hospodářský růst
SB: Pandemie sníží růst v Asii, Čína poroste nejméně za 40 let
08:55

SB: Pandemie sníží růst v Asii, Čína poroste nejméně za 40 let

Pandemie způsobená novým koronavirem prudce zpomalí ekonomický růst v rozvíjejících se zemích jihovýchodní Asie a...
Hospodářský růst Asijská ekonomika Čína
Aktivita čínských továren v březnu překvapivě rostla
Aktivita čínských továren v březnu překvapivě rostla
08:32

Aktivita čínských továren v březnu překvapivě rostla

Index nákupních manažerů (PMI) ve zpracovatelském sektoru, který je považován za barometr zdraví podniků, v březnu...
Čína Indexy nákupních manažerů (PMI) Koronavirus
Co musíte ráno vědět (31. března)
Co musíte ráno vědět (31. března)
00:00

Co musíte ráno vědět (31. března)

Jak světové trhy zahájily nový týden, co čeká Austrálii a co si rozumní lidé nejen v USA také říkají o bilionovém...
Musíte vědět
Vedení Fiat Chrysler si dočasně kvůli koronaviru sníží mzdy
včera v 23:04

Vedení Fiat Chrysler si dočasně kvůli koronaviru sníží mzdy

Vedení italsko-americké automobilky Fiat Chrysler Automobiles si dočasně sníží mzdy kvůli koronavirové pandemii, aby...
Auta Evropské akcie Americké akcie
Pondělí na trzích (30. března): Evropské akcie se vymanily ze ztrát a…
Pondělí na trzích (30. března): Evropské akcie se vymanily ze ztrát a…
včera v 23:00

Pondělí na trzích (30. března): Evropské akcie se vymanily ze ztrát a posílily, americké akcie rovněž zpevnily

Evropské akciové indexy v úvodu pondělní seance klesaly. Investoři reagovali mimo jiné na výzvu ECB, aby se finanční...
Shrnutí obchodování v USA Shrnutí obchodování v Evropě Shrnutí obchodování v ČR
Americké akcie v pondělí přidaly přes 3 %, optimismus ohledně podpory…
Americké akcie v pondělí přidaly přes 3 %, optimismus ohledně podpory…
včera v 22:00

Americké akcie v pondělí přidaly přes 3 %, optimismus ohledně podpory ekonomiky pokračuje

Akciové indexy v USA na úvod týdne posílily, taženy mimo jiné podniky ze sektoru zdravotní péče. Na trhu ovšem nadále...
Americké akcie Shrnutí obchodování v USA
Izrael kvůli koronaviru plánuje rozsáhlé stimulační výdaje
včera v 21:44

Izrael kvůli koronaviru plánuje rozsáhlé stimulační výdaje

Izraelská vláda představila balík ekonomických opatření v hodnotě 80 miliard šekelů (zhruba 550 miliard Kč), který má...
Izrael Koronavirus Podpora ekonomiky
Stát umožnil odložit platby záloh u silniční daně a také mýtného
včera v 20:26

Stát umožnil odložit platby záloh u silniční daně a také mýtného

Zálohy na silniční daň splatné v dubnu a v červenci bude možné uhradit až do 15. října. Sankce za zpožděné platby...
Česká republika Česká ekonomika Podpora ekonomiky